[라면대마왕] '월급쟁이 부자로 은퇴하라' 독서후기

• 제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라
• 저자 및 출판사 : 너나위 / (주)알에이치코리아
• 읽은 날짜 : '25. 10. 31.
• 핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #행동 #태도 #생존
• 도서를 읽고 내 점수는(10점 만점) : 10점

1. 저자 및 도서 소개

(너나위) 평범한 대기업 사원에서 아파트 투자로 100억 달성한 투자자. ‘월급쟁이부자들’ 대표 강사. 

(도서) 월급쟁이 입장에서 투자의 필요성, 아파 투자의 방법, 투자자 태도까지 완벽하게 다룬 책

2. 내용 및 줄거리

Chapter1. 왜 투자를 해야 하는가

#자본주의 #인플레이션 #노후준비

국민 대다수는 자본주의에 대해 배울 기회를 얻지 못한다.

자본주의에는 은행으로 대표되는 ‘금융 시스템'이 있고 이로 인해 통화량 증가가 일어나 인플레이션이 생긴다.

인플레이션은 시간이 갈수록 돈(화페)의 가치를 떨어뜨리므로, 돈(현금)을 자산으로 바꾸어야 한다.

바쁘거나 어려워 보인다는 핑계로 자본주의에 대해 배우지 않는다면 언젠가는 반드시 그 대가를 치러야 한다.

소득분배의 불균형과 양극화로 인하여, ‘가계’가 거두는 소득 비중은 시간이 흐를수록 작아지고 있다.

자본주의 사회에서 월급쟁이가 노후준비를 하고 살아남는 방법은 사업 또는 투자를 하는 것이다.

연금은 은퇴 후 노년 생활비에 턱없이 부족하므로 노년 노동이 불가피한데, 저임금의 힘든 노동을 해도 우리나라 노인 빈곤율은 OECD 국가 중 1위이다. 우리나라에서 노후준비는 ‘셀프’이다.

자본주의 사회에서도 덮어놓고 불평, 비난만 하는 사람보다는 현실을 직시하고 문제를 해결하는 사람에게 기회가 온다.

Chapter2. 당신과 돈이 가야 할 방향

#생산자산 #시스템 #부동산

돈을 버는 방식은 시간을 직접 투입하냐, 투입하지 않냐로 크게 2가지로 나눌 수 있다.

우리가 지향해야 할 방향은 시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법이다.

그 시작은 ‘소비 자산’이 아니라 ‘생산 자산’을 사모으는 것이다.(놀랍게도 예금도 ‘소비자산’이다.)

생산 자산을 차근차근 쌓아올리다 보면, 어느 날 시간을 투입하지 않더라도 돈이 벌리는 자산가가 될 수 있다.

<직장인의 비근로소득 창출 6단계>

1 : 시간을 투입하여 근로소득 창출

2 : 절약

3 : 저축

4 : 저축으로 생산자산 구입(투자)

5 : 1~4 반복(시스템 마련)

6 : 시스템으로부터 비근로소득 창출

투자는 돈 많은 사람들이나 하는 것이라는 편견에서 벗어나야 한다.

적은 돈으로 투자가 가능한 곳을 찾는 능력을 익히고 투자 횟수를 늘려 자산을 확대해나가는 꾸준함만이 필요하다.

여러가지 투자처 중 부동산은 ‘정보 대칭’과 ‘레버리지’라는 장점이 있다.

부동산 취득을 위해 노력과 시간이 투입되긴 해야 하지만 투입 대비 성과가 큰 투자처이다.

Chapter3. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

#입지 #저평가 #발품

시간을 이용하여 자산의 크기를 불려나가는 투자를 한다.

아파트 투자를 고려할 때는 건물의 가치보다 사람들의 선호도를 의미하는 ‘입지’를 우선순위로 봐야 한다.

인근 직장, 강남 등으로 향하는 교통, 환경, 학군 등이 입지 판단의 주요 요소이다.

아파트 레버리지 투자에서 매수는 쉽지만 임대를 놓는 과정에서 어려움이 시작된다.

시장 상황에 따라 역전세를 맞을 수도 있기 때문에 이를 대비하여 자금을 철저히 준비해야 한다.

혼자만 잘해서는 안되고, 부동산 사장님이나 주변인들과의 관계를 잘 유지해야 한다.

투자를 결정할 때 첫 번째 기준은 ‘해당 물건이 현재 저평가된 상태야 아니냐’하는 것이다.

저평가 여부를 알려면 해당 물건의 가치와 가격을 동시에 볼 줄 아는 안목이 있어야 한다.

가격은 누구에게나 공개되어 있지만 가치를 알아보는 안목은 열심히 공부를 해야지만 얻을 수 있다.

부동산의 가치는 책상에서만 알 수는 없고 발품을 팔아 현장을 다녀봐야 정확하게 알 수 있다.

‘임장 후 모니터링’은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.

비교펑가를 통해서 저평가를 판단한다. 따라서 비교대상이 많은 수록 가치 판단이 정교해진다.

투자할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다.

무조건 비싸고 좋은 집이 아니라 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라.

입지 선호도와 지역의 위상이 높아 가 또는 실수요가 먼저 몰려드는 지역에 우선 투자하는 게 좋다.

단, 무조건 좋은 지역에 투자하는 게 아니라 투자 기준을 충족하는지 먼저 살피고 가장 좋은 지역에 투자하는 게 순서다.

가치 대비 싸게 샀다면 미래를 예단하지 않고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다.

부동산 호재는 결정의 조건이 아니라 보너스 개념이다.

부동산 비수기(6월 초~8월 중순 / 11월 초~1월 말)가 투자 물건을 찾기에 적합한 시기이다.(매수자 우위)

협상의 기본은 상대에게 원하는 것을 주는 것에 있다. 상대방의 입장을 헤아릴 줄 알아야 한다.

초보 투자자라면 충분한 경험을 통해 실력을 갖추기 전까지 비싼 집은 투자처로서 조심해야 할 필요가 있다.

Chapter4. 성공 투자를 위한 필수 지식

#종잣돈 #시세차익형 #다주택

종잣돈을 모으는 방법은 2가지인데 절약하거나 거주에 묶여 있는 큰 돈을 일할 수 있게 만드는 것(자본 재배치)이다.

절약을 위해서는 고정비과 변동비를 파악하고 불필요비를 없애고 필요비를 줄여나가는 과정이 필요하다.

자본 재배치를 통해 돈부터 만드는 게 아니라 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 먼저이다.

월세를 버는 수익형 투자보다는 시세차익형 투자가 기회비용 대비 수익 차이가 크다.

직장인은 ‘급여’라는 강력한 무기가 있고 투자에 투여할 시간이 부족하므로 시세차익형 투자가 더 적합하다. 

월급쟁이에게는 시세 차익형 투자를 통해 자산의 크기 자체를 불려나가는 전략이 더 주효하다.

투자 : 사는 순간 돈을 버는 것

투기 : 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 것

투자를 고려 중인 물건이 본연의 가치에 비해 싸다는 확신이 들 때 투자해야 잃지 않는다.

‘전세가율’도 활용해야 한다. 전세가는 매매가가 그 이하로 더 빠지지 않게 버텨주는 ‘하방 지지선’ 역할을 하기 때문.

전세가가 지지선 역할을 못할 수도 있을 거라 걱정되면 주변 지역 공급까지 확인하여 보수적으로 접근한다.

아는 지역을 넓히고 그 안의 단지들의 가격와 시세를 파악하며 가치 대비 싼 것을 찾는다.

단기 시세차익을 노리는 투자로는 용폰을 몇 푼 벌 수 있을지 몰라도 인생을 바꿀만한 자산을 쌓을 수는 없다.

10년을 바라보는 장기적인 안목을 가지고 투자에 접근해야 한다.

투자금이 적다면 시간이 필요하다.

<인생을 바꾸는 투자 과정>

1. 노후 준비에 필요한 자금 구체적으로 계산
2. 저축이나 자본 재배치를 통해 종잣돈 마련
3. ★보유 자산 크기 확대(핵심1)
4. ★매입한 부동산 장기 보유(핵심2)
5. 은퇴 시점 전후로, 축적한 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익 확보

적은 투자금으로 저평가된 아파트를 사서 장기 보유하면서 여러 채를 모으는 방식으로 투자한다.(시스템 투자)

시세차익형 전세투자는 물가와 연동되어 2년 마다 현금흐름이 발생하여 투자에 도움을 준다.

전세투자는 ‘역전세 리스크’가 존재하고 이를 방어할 수 있어야만 자산 상승의 열매를 누릴 수 있다.

이를 방어하려면 현금 유동성을 확보해야 한다. 처음부터 마통이나 신용대출까지 끌어쓰지 말아야 할 이유다.

또한, 처음부터 전세 수요가 풍부한 물건에 투자하고, 신규 주택 입주물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근해야 한다.

임대사업자라도 언제든지 매도하여 현금화할 수 있는 물건을 남겨둬야 한다.

다행히 이러한 역전세 현상은 짧게는 2년, 보수적으로는 4년 가량 이어진다.

언제든 위기는 올 수 있고 늘 대비해야 한다.

Chapter5. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

#투자기준 #조사 #현장

시행착오 없이 투자 시장에 연착륙하고 좋은 투자자로 성장, 목표 달성하고 싶다면 자신만의 투자 기준이 있어야 한다.

<투자 기준 세우는 단계>

1. 어떤 투자 종목에 투자할 것인가? ==> 부동산
2. 어떤 부동산에 투자할 것인가? ==> 아파트
3. 어떤 아파트에 투자할 것인가? ==> 저평가되었으면서 리스크가 적은 아파트
4. 3단계에 맞는 여러 아파트들 중 어떤 아파트에 투자할 것인가? ==> 입지가 가장 좋은 아파트

이 기준에 하나라도 맞지 않는다면 과감히 투자하지 않는다.

반대로 투자기준에 맞는다면 특별한 촉이 오지 않더라도 적극적으로 검토하고 투자해야 한다.

<투자 흐름도>

지역 선정 → 사전조사 → 현장조사 → 실전 투자

부동산 시장의 흐름은 거시경제 지표보다 수요와 공급, 대중의 심리가 큰 영향을 미친다.

잠재적 투자 가능지역 선정 지표 : 전세가율과 가격, 투자금의 규모, 입주 물량, 미분양

사전조사는 해당 지역에 대한 전반적인 인상을 가지는 것이 목표이고 현장에서 그게 맞는지 확인하면 된다.

손품 파는 정보 : 일자리, 교통, 환경, 학군, 지역의 분위기와 스토리, 가격

현장조사는 ‘그 동네에 대해 현지인보다 더 잘 숙지하는 것’이 목표이다. 발품엔 어떤 노하우나 특별한 방법이 없다.

투자기준에 맞는 단지를 고른 후, 물건과 부동산 중개소를 골라 방문한다.

투자에 적합한 매물이란, 동과 층에서 선호도가 낮지 않으며 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 물건이다.

투자 현장에서 조급함을 줄이려면 2개 이상의 투자처를 확보해두어야 한다.

임대를 결정짓는 네 가지 요인은 가격, 집의 상태, 입주 가능 시기, 사람(중개사)이다.

현장은 내가 들인 노력의 방점을 찍는 곳이다. 노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 ‘태도’이다.

막연히 많은 돈을 벌고 싶다고 생각할 게 아니라, 열심히 배우고 경험을 쌓아 투자를 잘하고 싶다는 마음을 가져야 한다.

Chapter6. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

#실행 #동료 #갈등

‘성공하는 사람들의 7가지 습관’의 저자 스티븐 코비가 파산한 이유는 “책에 쓴 내용대로 살지 않았기 때문”이다.

모든 변화의 시작은 ‘인지’에서 비롯되지만 진정한 변화는 ‘실행’에서 시작된다.

투자의 필요성을 깨닫고 난 후에는 가장 먼저 조급함을 버려야 한다.

<투자공부 순서>

1. 경제와 투자 관련 독서
2. 강의 수강, 오프 모임에 참석하여 동료 만들기
3. 실제 투자 실행
4. 1~3번 반복

강의료는 지출이 아닌 투자의 개념으로 봐야 한다.

단기 에너지인 ‘의지력’을 장기 에너지인 ‘꾸준함’으로 바꾸려면 타인의 힘(동료)이 정말 중요하다.

내가 먼저 좋은 사람이 되어야 좋은 사람들과 함께 할 수 있고, 좋은 영향 미치려면 주변에 재능과 경험을 나눠야 한다.

그저 정해진 것만 주고받는 사이는 오래가지 못한다. 먼저 내어줄 수 있는 사람이 되어야 한다.

오랜 기간 성공적인 투자를 이어가려면 큰 성공을 바라기보다 우선 살아남아야 한다.

투자에 몰입하다 보면 가까운 사람들과의 갈등이 일어나기 마련이다.

갈등의 근본 원인은 ‘시간’이다. 이를 해결하려면 우선순위를 정하고 그에 맞춰 행동해야 한다.

포기해야 할 것도 생기는데, 무언가를 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있음을 잊어선 안된다.

가정과 투자가 중요하다면 회사가 후순위겠지만, 근무시간엔 최선을 다하고 상사, 동료들과 감정 소통을 잘해야 한다.

어차피 투자는 평생 해야할 일이기 때문에 가족들과도 소통을 잘하면서 투자의 길을 잘 닦아두어야 한다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

투자 공부를 하다가 지치거나 내가 잘하고 있는건지 궁금할 때, 한번씩 다시 펼쳐보며 투자를 왜 해야 하는지, 아파트 투자를 내가 하고자 했던 이유는 무엇인지, 아파트 투자에서 ‘정도’란 무엇인지, 투자자가 갖춰야 할 마인드는 무엇인지 되새기고 마음을 다잡을 수 있게 해준다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

3번째 재독이었는데, 돈독모 튜터님으로 만난 부주낙낙님의 권유로 읽게 되었다.

너나위님의 오프강의를 듣고 나서 책의 뒷부분을 마저 읽으니, 마치 잘 아는 선배가 해주는 이야기처럼 쏙쏙 들어왔다.

'돈을 버는 것이 목적이 아니라, 투자를 배워서 잘하고 싶은 올바른 태도를 유지하고

비효율적이라도 묵묵히 발품을 팔고 사람을 중요하게 생각하고 가치와 가격에 집중해서 원칙에 따라 투자하라.'

2019년에 이 책을 쓰셨는데 2025년인 지금까지도 한결같이 기준과 원칙에 대해 알려주심을 알게 되었다.

아는 지역을 많이 늘리라고 하셨는데 이번에 1호기하고 광명 앞마당을 늘리면서 다시 한번 그 말씀이 와닿았다.

광명 입주가 많아 세낀 물건이 전세가가 받쳐줬을지는 잘 모르겠지만 놀랍게도 4급지 광명에도 생활권 순위가

낮긴 하지만 그래도 충분히 가치있는 물건 중에 내 투자금으로 할 수 있는 단지들이 있었다.

광명의 신축에 압도돼어 평촌과 수지만 돌아다녔던 터라 선입견때문에 진작 광명을 못 돌아본 것이 아쉬웠지만,

선생님의 가르침을 조금씩 더 마음으로 깨달아가며 투자에 대해 알아가는 것 같아 기쁘기도 했다.

동료와 환경의 중요성에 대해서도 더 깊이 와닿게 되었다.

이번 1호기를 하는 과정에서 물건을 날려서 좌절하기도 하고, 어떻게 다음 단계를 밟아 나가야 할지 막막하기도 하고

혼자 헤쳐나가기 버거운 순간들이 있었는데, 강의를 듣고 튜터님들의 응원과 코멘트를 받고 

동료들이 열심히 해나가는 것도 보고 또 직접적인 도움도 받고 하면서 해낼 수 있었기 때문이다.

‘짧은 동력인 의지력은 개인이 조절할 수 있지만 장기적인 꾸준함은 함께 해야 한다’는 문구가 다시 보였다.

그러나 ‘내가 그동안 사람들에게 나눠주면서 먼저 다가가는 사람이었는가?’를 생각해보면 그렇지 않은 것 같다.

아직도 초보고 잘 못한다는 핑계로 적극적으로 나의 경험와 재능을 나눠주려고 노력해본 적이 별로 없는 것 같다.

그래서 이번에는 뭐라도 내가 아는 것을 글로 정리하여 나눔글을 써야겠다는 다짐을 하게 되었다.

갈등과 우선순위에 대해서도 다시 생각해보는 시간을 가졌다.

전임이 길어질 때는 화장실가는 거처럼 하고 눈치보다가 1시간 정도 자리를 비운적도 있었는데

점심시간에 혼자 밥 먹는 한이 있더라도 근무시간을 해치지 않는 선에서 전임을 하고 근무시간에는 정말

최선을 다해 근무를 해야겠다. 그렇게 열심히 근무하면 용기있게 칼퇴를 할 수 있다는 말씀이 와닿았다.

이젠 내가 책임져야 할 가족이 한 명 더 생겼기 때문에 좀 더 투자와 가족을 우선순위로 올리고 잘 해야겠다.

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책을 뽑는다면?

당신이 속고 있는 28가지 재테크의 비밀, 박창모

흔들리지 않는 돈의 법칙, 토니 로빈스

워런 버핏 바이블, 리처드 코너스

투자에 대한 생각, 하워드 막스

땅과 집값의 경제학, 조시 라이언-콜린스

결국 성공하는 사람들의 사소한 차이, 이와타 마쓰오

한국의 젊은 부자들, 이신영

어떻게 원하는 것을 얻는가, 스튜어트 다이아몬드

왜 일하는가, 이나모리 가즈오

한계를 넘는 기술, 구디엔

기브 앤 테이크, 애덤 그랜트