(단호한길) 도서후기_결국엔 오르는 집값의 비밀

결국엔 오르는 집값의 비밀

저자 및 출판사 : 김준영, 한국경제 신문

읽은 날짜 : 25. 10. 20 ~25. 11.01

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : 전세가, 공급, 금리

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 7점

▶ 인상깊은 글귀 및 느낀점

p. 22  주택가격의 평가는 임대료를 근거로 합니다. 주거형 부동산의 가격이 지속적으로 성장한다는 것은 그 주택의 사용가치가 지속적으로 상승한다는 것과 같은 의미입니다. 수도권과 지방 광역시의 현재 주택가격 차이를 보면 지역 간 발전 정도와 성장의 차이를 체감할 수 있듯이, 임대료를 통해서도 성장이 높은 지역과 낮은 지역 간 차이를 알 수 있습니다.  결국 이러한 임대료의 상승률이 그 지역의 주택가치로 이어지는 것입니다. 또한 장기적인 미래의 주택가격이 될 가능성이 있습니다.

임대료의 상승률을 보고 성장하는 도시라는 것을 확인 할 수 있구나. 

p 65. 30년간의 평균 공급량을 수요와 공급의 균형점이라고 보고 3년 누적 공급량(입주물량)을 살펴보면 공급과 매매가격과의 상관관계는 매우 높게 나오는 것을 볼 수 있습니다. 다시 말해 현재의 수요는 곧 긴 시간에  걸쳐 수요와 공급이 균형점을 찾은 부분,즉 평균 공급량과 같을 가능성이 매우 높다는 것을 알 수 있습니다.

 서울수도권보다 광역시 중소도시의 경우 3년 누적 공급량에 따라 매매가격의 상관관계가 매우 뚜렷하게 나타난다. 그 점을 인지하고 투자에 임한다.

p140. 인구가 감소해도 가구수는 증가한다.

2000년 초와 비교해 2022년에 모두 인구가 줄어들었습니다. 반면, 주택수요에 바로 영향을 주는 가구수는 여전히 증가하고 있습니다. 

인구는 감소하고 있지만 가구수는 늘어나고 있다. 예전에는 한 집에 많이 모여살았다면 이제는 1,2인 가구가 늘어나고 그리고 결혼후에 이혼하거나 혼자사는 인구가 지속적으로 늘고 있기 떄문에 인구감소는 곧 주택의 가격하락과 연결된다는 관점은 객관적으로 검토해봐야 하는 문제구나. 무조건 인구가 줄어서 집값이 떨어져라는 말이 맞지 않을 수도 있겠다.

p184. 정책은 시장을 장기간 움직이지 못한다.

정부의 정책은 단기간에는 시장의 방향을 돌릴 수 있습니다. 하지만 지속적으로 유지하는 것은 매우 힙듭니다. 시장은 시장 안에서 나름의 규칙을 가지고 움직이고 있기 떄문입니다. 즉 시장이 오랜 시간에 걸쳐 만들어 높은 상승환경과 하락환경은 정부의 정책으로 단기간에 변하지 않기 떄문입니다.

정말 공감한다. 그냥 정부는 집값을 잡을 생각이 없는데, 이걸 믿는 국민들을 기만하는 행위다. 결국 여러 정책과 부족한 공급으로 어려운 소시민은 정말 내집마련 하기 어려운 현실에 부딪힌다. 그래도 나는 지금 이 정부에서 내가 할 수 있는 최선의 방법이 무엇인지 생각해보고 행동하자. 결국은 어떠한 상황에서도 원칙에 맞는 투자를 해나가는 것이 지금 내가 할 수 있는 최선이다.  결국 정치인들은 정치를 하는 거고 나는 그저 내가 해야 할 일을 한다.

이 저자의 책을 2권째 읽고 있는데, 지난번 책과 얘기하는 내용이 별반 다르지 않다. 최근 상황에 맞춰 조금 내용을 수정하고 현재의 시점에서 바라본 시장을 다룬다. 결국은 집값은 단 한가지로 알 수 없고 예측하는 것은 우리가 할 수 있는 일이 아니다. 대부분의 지표가 후행지표이기 떄문에 예측 할 수 없다.

그저 우리는 전세가율, 전세수급지수, 전세상승률, 금리등등을 보고 대략적으로 예측을 해 나가는 것이고 원칙안에서 투자를 해 나가는 것이다.

개인적으로 시장예측을 별로 즐겨하지 않는다. 물론 지방의 경우에는 3년간 누적 공급량을 반드시 확인해야한다는 사실은 알겠다. 나의 경우에는 서울과 수도권에 투자하는 중이라 시장 예측보다는 그 물건의 가치를 확인하고 사람들이 좋아하는 단지인지를 확인하고 내가 할 수 있는 것중에 최선의 물건인지를 확인한다.

분위기에 휘둘리며 투자하다보면 조급해지고 내 투자원칙을 읽게 되고 결국은 후회하는 투자를 하게된다. 

▶ 적용 할 점

• 광역시,중소도시는 3년간 공급물량을 반드시 확인한다.
• 서울수도권은 전세가율, 광역시,중소도시는 전세수급지수를 확인한다.
• 앞으로의 공급부족+정책으로 상승의 기반이 마련되었다. 적극투자한다.
• 임대료의 상승이 높은 도시를 선택한다.