본

<매수편>

임장을 꾸준히 하다보니 지방 가는 발걸음이 편해졌다

투자하지 않더라도 매임은 꼭 필요하다. 값진 경험이고 밑거름!

매임을 하지 않으니 1등 뽑기도 어렵고, 결론을 짓지 못하고, 분위기를 느낄수 없었습니다.

광역시의 모든 지역을 돌아본 후 투자금 범위에 들어오는 지역 중 입지가 가장 좋은 곳으로 매임하기로 계획했습니다.

그 광역시에서 인구가 두번째로 많고, 연령비율이 좋은 지역이었습니다. 

입지독점성은 떨어지지만 제가 투자할수 있는 최선의 지역이라고 생각했다. 

그 지역의 두번째 생활권의 준신축 단지들을 보았다. 

시세를 모두 업데이트 하고 전임을 진행했다. 

가격이 저렴해서 이 단지들은 1~2개월 전 많은 투자자들이 휩쓸고 간 상태였고, 1~2천 올린 상태였다.

이 생활권의 가능한 매물 모두 전화해서 매물 11개 예약잡고 내려갔습니다. 

가는 길에 물건의 상태와 특이사항을 모두 숙지하였다. 

상태가 좋은건 가격이 아쉽고, 가격이 괜찮으면 상태가 아쉽고,

그러던 중 굉장히 저렴한 59타입 물건을 보았다. 

단지분석할 떄 메리트를 느끼지 못했던 물건이었습니다. 

가격도 저렴하고 연식도 나쁘지 않다고 생각했습니다. 

그다음날 이성적으로 판단했다. 비교평가해보고 저환수원리에 맞춰보았고, 아직 볼 물건이 많이 남았다는 결론을 내렸다.

호가는 크게 달라지지 않았고, 다시 전화를 돌리는게 맞을까? 고민했다. 

“투자가 쉽다면 누구나 다하지! 저번보다 더 많이 전임해보자” 마음먹었습니다.

그렇게 하루에 30통 넘게 전화 돌렸다. 

전화하면서 더 집요하게 투자하고 싶다고 마음을 비췄다. 

그 마음이 통했는지 부사님들의 광고하지 않은 물건도 보여준다고 했다.

하나하나 물건을 차분히 보고 사장님들과 이야기도 충분히 나눴다. 

시간이 비어서, 이야기가 잘 통했던 부사님께 전화드리고 방문했는데, 예정에 없던 물건을 보여주셨다.

나름 입지 괜찮고 상품성 괜찮았떤 물건이었다. 구조도 잘 빠진 물건. 

집상태는 너무 훌륭했고, 세입자분이 집을 깔끔하게 썼고, 

집주인이 투자자라 전세 놓을만큼 인테리어가 잘 되어 있엇따. 

세입자는 신혼부부. 출산 예정이라 5월말에 집을 나가기로 했따. 

집주인분은 세입자 돌려줄 보증금은 있으며, 타지역 집 매수하기 위해 빠르게 나가길 원하는 상태였고 

매수가도 나쁘지 않았다.

나름대로 1,2,3순위를 정하고 월요일 메코 넣기로 결정했다.

3일내내 매코대기. 갑자기 봤던 물건이 계속 생각 났다. 감정에 사로잡히는건 아닌지 의심했따. 

매임했던 물건들을 비교평가해서 1등 뽑고, 저환수원리도 체크했다. 

결론은 이 지역의 E단지 물건 투자한다였다. 

메코가 되면 더 좋았겠지만 저에게 주어진 상황에서 최선의 선택을 해야한다고 생각했다. 

물건을 더 봐야한다는 생각이 들었지만 마무리짓기로 결심했다. 

그렇게 부사님께 등기부등본을 요청하고, 추가적으로 네고와 잔금일에 대해 말씀 드리고, 

특약과 함께 매수의사를 전달드렸따. 

등기부등본은 아주 깨끗했고, 가격은 더 깍이진 않았씁니다. 

잔금일은 넉넉하게 맞출수 있엇다

매도인이 계좌를 주고, 손을 떨며 가계약금 송금했다.

본계약일 조율하기 위해 부사님과 통화를 했다. 

매도인이 지금 해외에 있어서 2주뒤에 해야한다고 했다. 

문제가 생김. → 세입자분들이 대출을 알아봤는데 7월 초에나 가능하다는걸 알게됨

원래 5월 말에 나가기로 했는데 6월 말까지 거주하고싶다고 했다. 

저의 잔금일은 6월 30일이었다. 

저에게 남은기간은 딱 3일…. 

부사님의 말만 듣고 정확한 전세계약이 언제까지인지, 생신권 사용하신건지 기본적인 것들을 간과하고 있었다. 

전세 계약 상황을 다시 확인했다. 갱신권을 한번 사용했었고, 6월 27일이 딱 3년째 되는 날이었다. 

세입자는 퇴거하고 싶어했다. 

부사님께 7월 31일로 잔금일을 늘릴 수 있는지 말씀 드렸다. 

다행히도 7월 15일까지 잔금일을 늘려주셨다. 

너무 걱정하니 세입자가 퇴거한다는 확인서를 받아주셨따. 

그렇게 2주라는 시간을 확보했지만 걱정되었다. 

가족에서 큰어른 돌아겨셨었다. → 상황을 파악하고 그에 맞게 행동해야 했다. 

걱정과 자책만 한다고 상황이 나아지는건 아니기 떄문에… 

"이미 벌어진 상황은 어찌할수 없다. 그 상황을 맏아들이고 걱정하는 요인을 파악하고, 

그 요인을 해결하려면 어떤 방법이 있을지 생각하고 생동하자" 자기관리론 - 데일카네기

현장을 가지 않고 전자계약에 대해 이야기하고 그렇게 하게 되었다. 

[전세편]

입주 가능일이 6월말 이후였다. 

매수계약을 한날은 3월말이었고, 잔금일자는 7월 중순까지였다. 

실제로는 6월말부터 7월 중순 2주 사이에 들어올수 잇는 분을 찾아야하는 상황이었다. 

하지만 전세가 너무 없어서 걱정을 안했다. 

부사님이 아직 물건구하기엔 이르다는 말에 전세 골든타임을 보내고 있엇다. 

500깍아주면 들어오겠다는 손님이 있엇는데, 

욕심을 버리지 못하고 가격을 고수했다. 그렇게 첫 손님이 떠났다.

광고를 올린지 4주, 계약후 한달이 지나서도 늦은건지도 몰랐다.

튜터님과의 면담

전세 광고 내신지 얼마나 되셨냐? / 한달 되었다 /

"현 세입자 퇴거 날짜랑 잔금일 계산해보면 지금 그렇게 있을 떄가 아닌것 같아요. 

단지 내에 물건이 없어도 전세 물건은 주변과 함께 봐야해요. 

전세도 우선순위에 따라 가장 좋은 물건부터 순차적으로 빠집니다. 이 물건보다 좋은 물건이 빠져야 기회가 올거에요"

부동산 사장님께 양해구하고 주변 부동산에 물건을 내놓기 + 가격 내리기

그로부터 이틀 후 전세 세팅을 마무리하게되었다. 

→ 부사님만 전적으로 믿은 점을 잘못했다. 매수 계약 부사님께 2주 정도 시간 드리고 그 물건이 안나가면 타 부동산에 광고 내겠다고 하고 양해를 구했어야 했다. 전세는 시간이 굉장히 중요해서 2주 정도 지켜보고 적극적으로 대응해야했다. 

→ 주변 상위 단지의 전세 금액을 고여해야 한다. → 적정 전세가 파악하고 선호도에 맞게 전세금액 설정하기

→ 전세금액 고수하여 손님을 놓친점…→ 합리적인 금액이라면 욕심을 버리고 빠르게 전세 맞춰야 한다.

[잔금편]

전세계약을 하고 6월이 되었다. 

전세빼기에 부족한 점들을 깨달으면서 잔금은 철저하게 준비해야겠다 마음먹었다. 

잔금전 체크사항 3가지 1. 법무사 2. 준비물 3. 정확한 비용계산

• 법무사 : 세금, 등기 같은 필요한 법적 절차들을 매수인을 대행해서 처리해주시기에 꼭 필요합니다 

  법무사 비용은 많은 비용을 지불하게 될수도 있어 꼭 확인이 필요하다. 

  세입자분이 대출없이 들어오시는거라 부사님 추천 법무사님과 먼저 접촉했다. 하지만 미쌌다. 

  손품팔고 법무통에 견적 문의 넣고, 같은 지역 투자한 동료분께 추천받았다. 

  추천받은 법무사님께 의뢰하여 “세금, 인지대, 채권처분수수료 제외 부가세 포함 225,000원”

   작은 돈을 소중히 해야 큰 돈이 돈다. 

  손품을 팔아서 돈을 아낄 수 있었다. 

2. 준비물 : 등본(상세) 초본(상세), 매매계약서 원본, 국세/지방세 납입증명서 (세집자 보증보험), 도장, 신분증

서류가 조금씩 달라질수 있으니 부사님께 필요한 서류 확인해야한다.

3. 정확한 비용 계산: 투자금과 부대비용의 합계를 확인한다. 

→ 전세보증금, 투자금(매전차이금액), 세금(취득세), 각종부대비용 (복비, 법무사비, 선수지급예치금, 인지대, 증지대)

부사님이 간이과세자인지 확인할것! 중개수수료가 달라진다. 

일반과세가 부가세 10%, 간이과세자 부가세 4%

채권 매입금액은 날마다 달라지기 떄문에 대략적으로 계산!

이렇게 비용계산까지 완료하면 모든 준비는 완료! 1호기 투자에 얼마가 들어가는지 정확히 파악할 수 있다.

매도인의 도장 잃어버림…

최악을 생각했다. 

1. 계약파기 → 저와 전세입자분(전세승계) 모두에게 배액배상 하는건 매도인으로써도 리스크가 크다고 생각. 실현가능성 낮다고 생각했다.
2. 잔금일 연기 → 부동산 계약은 여러건이 맞물려 있는 경우가 많기 떄문에 한쪽에서 문제가 생기면 연쇄적으로 문제가 생길 수 있다. 현재 살고 계신 세입자가 잔금일에 이사가고, 새로 들어오시는 세입자가 잔금일에 이사 들어오신다면 잔금 흐름이 막혀 여러가지고 문제가 발생할수 있다. 하지만 여러명이 얽혀있어서 실현가능성 낮다고 판단. 

3. 당일 잔금시간 연기. → 기존 약속시간 11시였는데 13:30으로 밀릴수밖에 없었다. 현세입자, 들어올세입자 당일입주 해야하는 상황만 아니라면 잔금시간 연기는 충분히 가능하다고 봤다. 등기도 당일 16시전에만 접수한다면 문제없었다. 

   잔금(전세보증금)의 흐름 : 들어오실 새로운 세입자분 → 매도인 (매도 후 나에게 전세 승계) → 현 세입자분 → 현 세입자분의 새로 들어갈 집의 매도자.

   매도인에서 막히면 이사가 이루어질수 없는 상황이었다. 

   천만 다행히 세입자 두분 모두 오늘 이사 들어가지 않는다는 소식. 그래서 13:30 잔금일정을 미뤘다. 

4. 잔금시간 미뤄지쟈 내가 한일 → 법무사님께 양해구하고 스케쥴 미루기, 기차시간 미루기. 

“우리가 생각하는 대부분의 걱정은 별거 아닐 확률이 높다” - 데일카네기 자기관리론

일이 벌어지면 최대한 대응하려고 노력했다. 

매임 때 집을 정말 꼼꼼히 봐야하는 이유. 

투자지역에 도착하여 부동산으로 향했다. 

새로들어오실 세입자 오셨고, 현세입자분은 짐을 모두 빼신 상태였다. 

3개월전 매임 이후 집을 보았다. 소소한 하자들이 있었다. 

매도인이 왔고 한자리에 모여 계약을 잘 마무리할수 있었다. 

1호기를 통해 매수 - 전세 - 잔금 + (수리)라는 과정을 처음으로 경험하게 된다. 

저에게 1호기도 그랬다. 

강의에서 배웠던 것, 공부하면서 익혔떤 것을 실제로 행하면서 제것으로 만드는 과정이었다. 

두려움은 무지에서 비롯된다. 막상 마주하고 겪어보면 생각했던 것보다 두려움은 크지 않았다. 

투자는 대응의 영역이라는글 느꼈다. 

1호기 하고 동력이 떨어진다는 이야기. 

우리는 1호기만으로 원하는 부를 축적할 수 없습니다. 꾸준히 계속 나아가야 됩니다. 

저의 경제독립기념일을 축하하기 위해선 아직 갈길이 법니다. 

언제 2호기 투자할지 모르겠지만, 언제든 투자할수 있는 상태를 만들어야 시장에 휘둘리지 않고 빠르게 선점할수 있을것이다. 

깨

• 전세적인 투자 흐름에 대해 알수 있었다.
• 전임 자주 돌리고 계속 방문하다보면 장부물건 나온다.
• 매임시 꼼꼼히 확인
• 전세계약 잔금일, 갱신권 사용여부 확인
• 전세금 설정은 상위단지부터 확인해보기.

적

• 많이 전화해보고, 부동산에 자주 얼굴 비추기
• 매임할 떄 꼼꼼하게 확인
• 상위단짖 전세가 보고 지금 전세가가 적합한지 확인하기

<실전반 경험없이 월부 들어온 지 7개월만에 소액으로 지방 광역시 투자하였습니다. [사비준론소]>

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