[눈덩이쥬] 실전 1강 후기(권유디 멘토님) _ "25.11월은 드라이브를 걸어야하는 시기 "

안녕하세요:) 자산 눈덩이를 데굴~ 데굴~ 굴려가고 있는 눈덩이쥬입니다.

이번 달 너무 운이 좋게, 실전반 추추합으로 수강할 수 있게 되어 감사한 마음입니다.

1강에서 꼭 기억 할 내용들 위주로 후기를 남겨보려 합니다.

좋은 강의 해주신 권유디 멘토님 너무 감사드립니다 ♥

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" 아무것도 지불할 생각이 없는 사람은 버티지 못한다. 어둠 속을 이리저리 헤맬 뿐, 어둠이 가장 깊어지면 아침이 밝아온다는 사실을

알지 못한다. 정상으로 가는 길은 가파른 경사로 이루어져 있다는 사실 또한 깨닫지 못한다. 

그저 대가 없이 얻을 수 있는 것을 찾아 이곳저곳을 옮겨 다니다가 소리소문없이 사라진다. "

<멘탈의 연금술>

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“지금은 멈추거나 관망할 때가 아니라, 드라이브 걸 때입니다. 적극적으로 해야 합니다.”

“2025년 11월은 과거 2017년의 시장과 유사합니다. → 기회!!”

“ 적은 투자금으로 상대적으로 선호도 낮은 단지의 ”챗수"를 늘림으로써 오히려 우수 단지에서 기대할 수 있는 수익과 수익률을 뛰어넘을 수 있어요"

1. 실전반은 머리가 아니라, 손과 발이 바빠야 한다.
2. 튜터님의 모든 것을 열심히 배우고, 다음 임장지에 적용하기!
3. 포기만 하지 않으면, 목표를 달성할 수 있다.
4. 강도 센, 10.15 규제는 곧 기회이다. 규제는 곧 기회이다!!  → 지금부터 거래가 안되는 기간이 기회
5. 비규제지역은 상급지 단지와 비교하여 가격 수준 파악하기 → 지난 달 실거래가 정도면 ok / ㅂㅊ은 ㄱㄹ, ㄱㅁ이랑 가격수준 비교
6. 이전 실거래가 정도면 괜찮은 가격으로 판단. 비싸게 사지 말기.
7. 서울 못해도, 비규제지역 규모 늘려서 2~4년 뒤 상급지 넘어설 수 있음. 마지막 후반 전에 더 많이 오름.
8. 유주택자 → 비규제 지역 투자(강남 1시간 이내 지역)
9. 서울 및 강남 1시간이내 경기는 모두 우량 자산 범위.
10. 전고점 이하 모두 매수 대상 → 지금은 전고점 대비 하락률은 의미가 없는 시장
11. 지금 포기하면, 나의 배우자가, 나의 아이가 해야 함.
12. 투자자는 5년 간 돈이 없다가, 6년차에 10억 생김.

13. 보유세 쉽게 생각하면, 2배 정도 올라갈 건데, 무조건 버텨야 하고, 소유권을 가져와야 함. 

    why? 앞으로의 시세차익 및 전세 상승으로 인한 현금흐름이 더 크다.

저환수원리

1. 저평가 : 가격이 가치에 비해 싼가? “좋은 기업을 적절한 가격에 사는 것이, 평범한 기업을 헐값에 사는 것보다 낫다”

• 전고점 아래면, 하락률 상관없이, 가치로 들어가기. 더 싼게 아니라, 더 좋은 거!
• 두 단지 다, 전고점 아래라면, 장기적으로 허리아래 → 투자금이 비슷하다면? 더 좋은 거 해야 함.

• 강남 1시간 이내라면, 저가치는 없음. 투자 우선순위만 있을 뿐. 수도권 투자의 핵심은 “제한”이 아니라 “선택”

  모든 아파트 열어두고, 기준에 맞는 단지 고르기

• 지금은 어떤 게 더 좋은 건지 보면 되서 심플함.
• 절대적 저평가(전고 이하) 범위에 들어왔다면, 같은 투자금으로 더 좋은 단지를 선택하는 것이 유리. 이것이 상대적 저평가이다.

    → 서울, 경기 투자의 핵심 : 전고점 이하에서 좋은 단지를 찾고 적정가격에 매수하여 최대한 오래 보유

  2. 환금성 : 매도 가능? + 주변 비슷한 가치의 단지 가격이 움직일 때 같이 움직일 만한 단지인가?

• 2급지 이상, 단지들이 같이 섞여있는 300세대 미만 단지는 괜찮음.

  주복은 애매하면 안하고, 대장급만.

  3. 수익성 : 투자금 대비 내 돈이 얼마로 돌아오는가?

• 19년도 이후 단지들은 전고점 x

• 이제 전세가율(전환비율)은 시장흐름을 설명하는 핵심지표로서의 역할을 상실하고 있다.

  → 내 투자금으로 가장 큰 수익이 기대되는 단지, 즉 가장 가치 있는 단지 선택이 유리

  → 어차피 투자금은 회수, 높은 수익금 선택

  → 지금은 쪼개는 것보단, 내 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 걸 해야 함.

• 결국, 10년 200% 수익률 달성하려면, 가치 있는 자산을 적정한 가격에 사는 게 핵심. (전고점 아래에서)
• 지금은 드라이브 걸어야 하니까, 마통도 감당가능한 선에서!

  4. 원금보존성 : 최악의 상황에서 이 물건이 얼마나 떨어질까?

• 지금은 최악의 경우, 매매가가 23년 초반(전저점)까지 떨어질 수 있다는 가정하에 원금 보존을 판단하는 게 합리적.
• 전세가율로 원금보존을 따지는 시기는 대세 상승장 이후. 그 땐 매매가가 많이 올라서 언제든 하락할 수 있기 때문. 지금은 아님. 

   5. 리스크 : 최악의 상황에서 돈을 잃을 수 있을까?

• 지금은 소유권 갖는 것 & 리스크 헷지가 중요함. → 세낀 물건 or 주전 물건 먼저
• 월세 낀 물건의 만기가 얼마 남지 않은 물건 살펴보기. 월세 낀 물건이 기회일 수 있다. (협상 여지 많음)
• 새로운 세입자 필요한 경우엔, 전세 대기자 먼저 구해서 전세 계약 동시 진행.

투자 사례

• 저승사자 부사님 찾기! / 전화통화 적극적이면서 등록 매물 많지 않은 사장님
• 공실로 만들 수 있는 조건이라면, 금융비용은 기꺼이 지불하는 것이 좋음 → 다주택자도 전세 퇴거 대출 70% 나옴.
• 가능하다면, 실거주 가능 조건 만들기!
• 우선순위 정해놓고, 하나씩 쳐내면서 단지 집작하지 말고! why? 돈 버는 게 중요한 거니까
• 절대적 저평가(전고 이하 충족?) → 상대적 저평가 (내 투자금 범위 내, 가치가 우수한 물건 위주로 선별)
• 직장 소홀히 하지 말기. 인생 50%를 버리지 말자.
• 대한민국은 항상 바쁘고 정신 없음. 평온한 상황을 걱정해야 함. 현재 상황에서 최선의 선택을 하자.
• 과정에서 행복을 추구하자. 사람이 전부다 → 직장 동료에게 잘하기

적용할 점 ★

1. 이번 달, 임장지에 딥다이브!! 튜터님께 많이 배우기!!!
2. 25년 11월, 12월 이 시기를 놓치지 말고 매도 하고 갈아타기 하자 / “소유권을 가지는 게 중요하다!”
3. 가치 판단에 집중하기. A단지와 B단지 중 더 좋은 단지는 어디지? 투자 우선순위는 어떻게 되지?
4. 직장에서 동료한테 잘하고, 소홀히 하지 말자