전세입자의 기존 허그보증,은행전세대출 기간에 따른 새 임대인과 작성한 전세계약서의 효력에 대해 궁금합니다

안녕하세요 libra님 전세입자의 대출 관련해서 잡음이 있었군요 심란하셨겠습니다 우선 매매 잔금 시 계약서를 새로 작성하셨지만, 은행이나 보증사 같은경우 새로운 계약서를 검토하는 절차는 없고 기존 전세계약(24년 9월)시에 계약했던 계약서가 심사대상 문서였습니다. 따라서 기존 대출의 계약조건이 변동되었을경우 대출이 취소 될 수도 있는 상황이었는데요~! 기존 계약서대로 은행은 대출을 인정한 것으로 보고 있어서 현재로서는 새로 작성한 계약서는 큰 의미가 없는게 맞습니다. 1. 기존 승계받는게 가능한게 맞고 은행, hug에 임대인 변경신고만 진행하면 될 듯 합니다. 2. 승계계약서는 써두는게 좋을 것 같은데 임대인 변경 확인서 혹은 승계합의서 등을 작성하시면 될 것 같습니다. 이 서류를 근거로 은행, hug에 임대인 변경신고를 하면 될 것 같습니다.(전세계약서를 다시 작성할 필요는 없어보입니다) 3. 새로 쓴계약서는 큰 효력은 없는 것으로 보입니다. 하지만 26년에 공급이 있거나 하는 조건 때문에 27년까지 임차인을 유지시키고 싶은 마음이 있으시다면 만기일인 26년 9월 즈음에 전세갱신계약을 연장하고 세입자가 전세대출 연장 신청을 하면 될 것 같습니다. 원만한 해결이 되길 응원드립니다

안녕하세요 libra님 전세계약서를 새로 썼는데 보증사에서 인증이 안돼서 걱정이 많이 되실 것 같습니다. 1. 전세를 낀 상태로 매수를 하게되면 별도 특약이 없다면 세입자와의 전세계약은 자동으로 승계가 됩니다. 다만 세입자분에게 임대인 즉 집주인이 바뀌었다는 고지를 하셔야 합니다. 이미 알고 계시기 때문에 새로 작성하신 계약서를 실거래 계약신고는 취소가 가능합니다. 다만 리브라 님께서 기존계약을 승계했을때 향 후 지역의 공급상황이나 전세맞출 때 리스크가 없는지 한번 살펴보시면 좋을 것 같습니다. 2.승계했음에 대한 승계확인서 정도만 작성해도 좋을 것 같습니다. 3.HUG 전세보증보험에 관해서는 임차인과 HUG의 문제이지 임대인인 libra님과 임차인과의 문제가 아니때문에 작성하신 전세계약은 법적으로 유효할 것으로 보입니다. 다만 임차인분께서 HUG에서 보증받는 기간이 기존 계약서에 명시된 계약일 까지만 보증이 된다는 측면에서 새로운 계약서가 무의미 하다고 말씀해 주신 것 같습니다. 즉 libra님께서는 다시 작성하신 계약서를 해지해주실 의무는 없을 것으로 보입니다. 도의 적으로 세입자분에 문제를 해결해 주는 방향으로 처리해 주시면 좋을 것 같습니다. 잘 해결되길 바라겠습니다 : )

안녕하세요 libra****님..! 제가 경험한 적이 없는 부분이어서, 만약 제가 libra****님의 상황이었다면 어떤 식으로 생각하고 대응했을지 생각해 본 부분을 남겨보았습니다. 도움이 되시면 좋겠어요..! 우선은, 법적으로는 libra님과 임차인 간에 새로이 계약을 체결하셨고 날인, 서명이 제대로 되어 있다면 당사자 간에는 새로이 체결된 임대차계약의 내용대로 계약 효력을 주장하는 것도 가능하기는 합니다. 하지만, 기존 임차인께서 전세금 대출을 받으셨다면 임대차보증금반환채권의 양도나 질권설정이 되어 있을 가능성이 높습니다. 이에 제가 같은 상황이라면, 대출을 실행해준 금융회사와의 관계에서 임대인으로서 부담할 리스크는 없을지 아래와 같이 생각해 볼 것 같습니다. 1. 금융기관으로서는 사실상 전세대출의 현금흐름은 임대인에게 들어가게 되는 것이므로, 임대인으로부터 전세대출금을 직접 회수할 수 있도록 임대보증금반환채권에 질권을 설정하거나 해당 채권을 임차인으로부터 양수받음. 2. 기존 임대차 계약은 임차인이 실제 점유하고 있고 전입신고를 하셨다면 대항력에 따라 양수인에게 자동 승계됨. 3. 양도통지나 질권설정 통지를 받은 임대인으로부터 임대차계약을 자동승계받은 신규 임대인이, 기존 임대차계약을 해지하게 되면 그 사실을 금융기관에 고지할 의무가 있으며(보통 통지서에 기재되어 있음), 기존 임대차계약 해지에 따른 임차보증금의 일부 또는 전부를 질권자, 채권양수인(=전세대출해준 금융기관)에게 반환할 의무가 있음. 4. 임차인과 신규 임대인이 새로이 기간을 정하여 임대차계약을 체결하는 것은 법적으로는 기존 임대차계약을 묵시적으로 합의 해지하는 의미가 있음. 5. 금융기관이 기존 전세대출계약 연장을 하지 않을 경우 법리적으로는 금융기관은 기존 임대차계약의 묵시적 합의해지에 따른 임대차보증금 반환을 임대인에게 청구할 수 있음. - 임차인에게는 신규 임대차계약에 따른 임대차 기간을 주장할 수 있겠구나..! - 금융기관에 대해서는 신규 임대차계약 기간을 주장할 수 없는 상황이 생길 수 있겠다..!(금융기관이 심사를 거쳐 양해해 줘야 가능). 그래서 저라면, 특별히 공급이나 매도 계획이 없다면, 임차인과 원만히 협의하여 기존 임대차계약 승계로 진행하되 "원칙적으로는 새로운 계약 대로 해야 하고 정기예금으로 예치한 부분 깨야 해서 자금계획이 틀어진 부분이 있다. 하지만 저도 과거에 전세대출 때문에 고생한 적이 있어서 임차인 분께서 어려운 마음이실 것 생각하여서 손실이 있지만 협조해 드리기로 생각했다. 겨울에 환기 잘 부탁드리고 나중에 집 보여주기 협조 잘 해주시면 좋겠다"라고 말씀드려 볼 것 같습니다. 반면, 공급을 피하기 위해 재계약을 했다거나 하는 부분이 있으면 금융기관에서 양해해 줄 수 있는 부분인지 다방면으로 확인한 다음. 임차인에게 신규 임대차 계약은 효력이 있고 전세대출은 이렇게 저렇게 처리하면 된다고 알려드리는 방향으로 처리해 볼 것 같습니다.