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단지분석을 하는 이유
개요~공급까지 부동산의 ‘가치’를 알았고
시세에서 부동산의 ‘가격’을 알았다면
단지분석에서는 단지별로 가치와 가격을 연결시켜주기 위함입니다.
따라서 단지분석을 한장 한장 만들면서
“이 단지의 가치는 생활권 내에서 좋다/중간/나쁘다”
“이 단지의 가격은 가치대비 비싸다/싸다”
가 나와야 단지분석의 의미가 있습니다.
단지분석 이렇게 하세요
중요한 것은 단지에 대한 직접적인 이해입니다.
단지 자체가 어떤 선호요소를 가졌는지, 어떤 특징이 있는지를
디테일하게 파악하는게 단지분석의 핵심입니다.
1) 지도를 크게 넣고 단지 내부와 외부를 디테일하게 분석해보시는 것을 추천드립니다.
- 지도를 크게 넣어서 상권이면 ‘학원가’ ‘유흥’ ‘근린상권’ 인지 파악하고
같은 학원가라도 ‘입시’ ‘초등위주’ ‘유아’ ‘예체능’ 인지를 디테일하게
파악해서 넣어보시면 좋을 것 같습니다.
- 단지내에 동간 선호/비선호 동까지 파악하면 실제 투자에 도움이 됩니다.
전화임장 또는 호갱노노 거주민 이야기로도 충분히 파악이 가능합니다.
- 지도를 확대해보며
초등학교까지 가는 길이 험하지는 않은지
빌라 단독주택 지역을 거치는지, 횡단보도 없이 바로가는지
등등까지 거주민의 관점에서 디테일하게 고민해보시는 것을 추천 드립니다.
- 구조로도 선호도가 갈립니다.
땅이 가장 중요하지만 3BAY인지 4BAY인지, 화장실 갯수에 따라
가격과 선호도가 갈리니 디테일하게 구조까지도 점검해보세요.
2) 실거래가와 호가를 비교해보며 시장분위기를 파악해보세요.
아실그래프와 네이버 호가를 찾아 보며 현재 실거래되고 있는 가격을 비교하여
‘현재 실거래 대비 호가가 많이 올랐네! 여기 분위기가 뜨겁나보다’
‘현개 실거래 대비 호가는 계속 주춤하거나 내려가네! 협상이 잘 되겠다’
단지분위기를 명확하게 파악할 수 있습니다.
3) 단지 내의 사람까지 봤던 내용을 정리해보세요
- 아이들이 많은지, 노인분들이 많은지, 완성형가족이 많은지 등등을 적어보며
어떤 사람이 이 단지를 찾아올까를 고민해보시면 됩니다.
- 만약에 사람을 보지 못했다면 인근 상권을 통해서
어떤 사람이 주로 살지를 추측한 내용을 적어보시면 됩니다.
- 입지가치는 단지에서 누릴 수 있는 학군, 환경(상권, 균질성)등을 넣으면 됩니다.
4) 단지에 들어갔을 때 느꼈던 인상 그 자체를 남겨보세요.
쾌적하다, 짱짱하다, 관리가 안된다 등등을 정리하고 이를 단지가치에 반영해야 합니다.
그렇지 않으면 단지가치와 가격이 전혀 이해가 안되는 구간이 발생합니다.
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