경기도 화성시 남양읍 서희스타힐스4차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 69기 19조 사공억]

▶ 아파트명

화성시 남양읍 대광파인밸리 1차

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

○ 직장 (C등급)

화성시 사업체 수 66,767개 / 종사자 수 492,031명(2019 기준)

남양읍 사업체 수 4,142 / 종사자 수 38,452명

※ 화성시 전체로 기준을 두는 것보다는 남양읍으로 좁히는 게 나을 것 같다는 판단.

따라서 C등급이다.

○ 교통 (C등급)

(아마 서울권으로 교통 다니는 사람보다는 화성시 내, 수원시 등으로 직장을 다닐 확률이 높을 것으로 판단됨)

따라서 구체적인 판단 기준을 어떤 것으로 잡을지가 애매한 부분임.

강남 1시간 20분 / 여의도 1시간 45분

○ 학군(C등급)

화도중 73.5% / 비봉중 54.6%

○ 공급(화성시 전체로 볼 때 파악이 어려움)

모두 비봉면에 공급 이뤄짐(10km이상)

비봉지구우미린 798세대 2024.12

예미지센트럴에듀 917세대 2025. 1

화성비봉호반써밋 779세대 2025.1

화성비봉지구 988세대 2025.6.

▶시세

▶ 수익률 분석(10년 내 투자 타이밍)

현시세: 대광파인밸리 34평 현재 매매 2.5억, 전세 1.5억

10년 내 고점 매입 시: 2022.09 매매 3.5억, 전세 1.3억

10년 내 저점 매입 시: 2017.12 매매 1.4억, 전세 1.3억

고점 매입시 수익률 (25000-35000) / (35000-13000) * 100 = -45%

저점 매입시 수익률 (25000-14000) / (14000-13000) * 100 = 1100%

▶ 교훈

○ 서울시는 구별로 통계가 나와있지만, 화성시는 화성시 전체로 통계가 잡혀서 입지를 판단하는 데에 어려움이 있다.

○ 이를 어떻게 보완할 수 있는지, 자료에 대한 검색이 필요할 것 같다.

○ 화성시는 서울과 근접한 거리가 아니기 때문에 어떤 요소로 입지평가가 되는지 기준을 생각해보는 게 필요할 것 같다. (지방의 기준인건지 모르겠다.)