안녕하세요. 모찌롱입니다.
올해 상반기에 지방물건을 매도하고 수도권으로 갈아타기 투자를 진행하였습니다.
5월 중 매수 계약을 체결하고 6월 잔금을 앞둔 상황에서
6.27 부동산 대책이 발표되었고,
이후 9.7대책,
10.15대책까지
총 세 번의 굵직한 부동산 관련 정책이 시행되었습니다.
이번 글에서는 10.15 부동산 대책 발표 이후 1달 정도가 지난 시점에서
투자 복기를 통해 향후 마음가짐을 어떻게 잡고
어떤 행동을 해나가야 하는지에 대한 이야기를 해보려 합니다.
| 그 때 다르게 행동했다면 어떻게 되었을까?
22년하반기 1호기 매수 (지방)
23년하반기 2호기 매수 (지방)
25년상반기 1호기 매도 (지방)
25년상반기 3호기 매수 (수도권)
25년 4월 1호기 전세만기를 3개월 앞둔 시점,
해당 지역의 매매가 상승분위기가 본격적으로 무르익기 시작하였고
실제로 5월에 1호기 매도계약을 체결한 이후
상승장이 본격화되면서 매도가 대비 현재 가격은
n천만원 이상 추가 상승하였습니다.
매도를 결정했을 당시에도 해당 지역의 시장분위기는
공급이 씨가 마르고 전세매물 부족으로 전세대기자까지 있던 상황으로
조금 더 보유기간을 길게 잡았으면 추가 수익을 가져갈 것이
거의 확실하다고 봐도 무방하였습니다.
그런데,
만약에 제가 1호기 물건이 매도기준(*1) 중 2가지나 만족함에도 불구하고
'욕심을 내서' 매도타이밍을 하반기로 잡았다면 어떻게 되었을까요?
(*1) 매도기준
1. 수익이 충분히 난 경우 : 만족
2. 갈아탈 물건이 있고 갈아타기가 가능한 경우 ("옆"그레이드가 아닌 "업"그레이드) : 만족
3. 감당하기 어려운 경우 : 해당사항 없음
규제가 발표된 시점 별로 직후의 분위기를 돌이켜봤을때,
제가 직접 현장에서 느낀 바는 다음과 같습니다.
[6.27 이후]
6.27 부동산 대책의 역효과로 시장은 안정화되지 않고
상급지를 필두로 하여 상승 분위기가 점점 퍼지기 시작하였습니다.
대출규제와 조건부전세대출(*2)이 금지되었으나
시장참여자들의 매수심리를 바꿀 수준은 되지 못했 던 것입니다.
(*2) 조건부 전세대출이란?
-매수자가 자금이 부족한 상태에서 세입자를 먼저 모집하고,
-그 세입자가 전세자금대출을 받아 지급한 보증금으로 매수자의 잔금을 납부
-이후 소유권 이전 및 전세계약 동시 진행하는 거래에서
-세입자가 받게 되는 전세대출을 칭함
이는 현장 분위기 뿐만 아니라 아래와 같이 매매/전세 지수 변동에서도 명백하게 나타났습니다.
[9.7 이후]
9.7 부동산 대책 이후에는 공급정책의 실효성에 대한 비판 여론이 많았고,
매도자우위시장이 보다 뚜렷해지면서
주요 수도권의 가격까지 전고를 회복하는 모습을 지켜볼 수 있었습니다.
이러한 흐름은 저의 갈아타기 계획에도 직접적으로 영향이 있었을 것인데요,
즉, 지방에서 n천만원의 추가수익을 더 얻었다고 하더라도
타겟으로 하고 있었던 수도권 단지들이 그 n천만원의 2배 이상 올라 버리면서
투자 가능한 단지들이 급격히 줄어드는 것입니다.
또한, 늘 그렇듯 선호도가 높은 단지부터 가격이 상승했기 때문에
남아 있는 투자가능 단지들이 썩 맘에 들지도 않았을 것입니다.
[10.15 이후]
10.15 대책으로 극단적인 수요억제가 됨에 따라
규제지역은 기존의 투자방식으로 접근자체가 불가능해졌고,
비규제 지역은 풍선효과로 인해 선호단지 중심으로
가격이 한단계 또 상승하는 부작용이 발생하였습니다.
(다만, 아직까지는 지역 내에서의 가격흐름은
선호도 여부에 따라서 양극화되는 모습을 보이고 있는 것 같습니다)
만약 이 시점까지도 갈아타기를 고민만 하고 검토만 하고 있었다면,
수도권의 매매가 상승폭이 억대로 올라가면서,
수도권 갈아타기 옵션을 포기해야하는 상황까지 갔을 것입니다.
아래의 단지 예시를 보면, 25년 하반기로 접어들면서
가격이 한 단계 step-up 되는 것을 볼 수 있습니다.
(당일 기준으로 해당 단지는 8억의 실거래가 찍히기도 했습니다)
정리하면,
'순간의 욕심'과 '기준없는 의사결정'이
나비효과처럼 번져 나가서
계획했던 투자 포트폴리오 전체가 흔들리는 방향으로
나아갔을 것이라는 걸 예상해볼 수 있습니다.
| 이제는 늦은 것일까?
저는 운 좋게 투자를 했으니, 이후 일은 모르겠다는 이야기를 하려는 것은 아닙니다.
저도 다음 투자를 준비해나가는 상황에서
현 규제상황과 심상치 않은 시장의 분위기 그리고 매매가 전세가 흐름은
행동을 하기도 전에 막막한 감정부터 들게 하는 것이 사실입니다.
투자원칙에 대한 이해도를 높이고
나만의 투자기준을 명확하게 정립하고 지켜나가는 것이
지금과 같은 상황에서
가장 먼저 해야 하는 행동이라고 저는 생각합니다.
그래야 시장상황에 일희일비하지 않고
나의 길을 개척해나갈 수 있기 때문입니다.
또한, 투자기준을 잡는 것도 중요하나
그 투자기준에 따라서 행동하는 것은 또 다른 영역이라고 생각합니다.
주변의 멘토님들, 동료님들 덕분에 그리고 운이 따라준 부분이 있었기에
감사하게도 매도를 진행할 수 있었고
갈아타기까지 잘 마무리 할 수 있었다고 생각합니다.
투자는 몇 건의 투자를 통해 시세차익을 얻고 끝나는 것이 아니라
'경제적 자유'라는 궁극적인 목표를 이루기 위해서
장기간 동안 자산을 일궈나가는 과정임을
다시 한 번 스스로에게 상기시켜보셨으면 합니다.
서투기 1강에서 주우이 멘토님도 강조하신 것처럼
시장상황은 계속 변하는 게 맞지만,
그에 따라서 투자의 방법도 변하는 것도 맞지만,
투자의 본질은 변한 게 없습니다.
즉, 철저하게 투자기준에 따라
내가 아는 지역 중 가장 저평가 된 좋은 단지에
무리하지 않고 투자하는 것이 핵심이자 전부인 것입니다.
10.15 대책의 후폭풍으로 비규제지역에 기회가 열렸다는 생각에
많은 투자수요가 특정 지역들로 쏠리고 있는 지금,
월부에서 배운 투자자라면 중심을 잡고
조급해 하지 않으며 배운대로 투자를 묵묵히 이어나가야 할 필요가 있겠습니다.
긴 글 읽어주시는 모든 분들에게 항상 감사하는 마음 갖고 있습니다.
감사합니다.
