내마기를 듣고
어떻게 하다보니
강사님과의 만남의 기회를 얻게 되었습니다^^
25.11.4 -^^-
직접 강남의 월부 건물을 찾아 가면서 역과 매우 가까운 거리라 놀랐습니다!
길을 찾기에 어렵지 않았지만 보안이 잘 되어 있어 안에 들어 가기 위해 밖에서 조금 기다렸다가 다른 분들과 함께 안으로 들어 갈 수 있었습니다.
엘베를 타고 6층에 도착 후 명찰 스티커를 붙이고 안쪽에 들어가면 닉네임이 적혀져 있었고 그 방으로 들어가면 되었습니다. 6~9명 정도 들어가서 2명의 튜터님이 번갈아 한분씩 들어와서 이야기 할 수 있게 구성 되어 있었습니다.
튜터님과 이야기 전과 후에 사진을 찍었습니다^^
첫번째, 김다랭이 튜터님이 들어 오셨습니다.
한 명씩 질문을 하시면 답변을 해주는 방식으로 진행이 되었습니다.
[ 주요 주제 ]
-내집마련과 투자에서 중요한 점
-지역 선택과 자산 관리에 대한 조언
-투자 공부의 중요성과 실행 방법
[ 다음 할일 ]
-비규제 지역 공부 시작
-내집 마련을 위한 방향성 설정
-대출 실행 은행에 확인
[ 요약 ]
-거래 건수
안 봐도 됨(물건이 없으면 거래 건수는 없는 것, 물건이 많이 나오면 거래 건수가 많은 거임)
(실거주자 분들이 많은 집이 임대인이 많은 집보다 더 관리적인 측면에서나, 집값 상승적인 측면에서도 오히려 더 유리한 측면도 있음)
-내집 마련의 기준
내집마련이나 투자에서 중요한 것은 내가 좋아하는 것도 사야 하지만 다음 사람이 받아 줘야 됨
300세대 미만은 덜 선호하는 단지이기 때문에 그 단지가 정말 싸다는 게 아니라면 안 사는 것이 나음(환금성 bed)
-매도하고 갈아타기
갈아타기의 가장 큰 핵심은 내가 이걸 팔아서 어떤 걸 살 수 있는가가 명확하면 됨
매도에서 제일 중요한 게 이거 팔고 그래서 뭐 살 건지가 제일 중요.
가격적으로 손해 구간이 아니라는 전제 조건 하에 가장 베스트는 내가 돈을 넣었는데 한 100% 정도 수익이 났다라면은 저는 내가 설령 갈아탈 단지 조금 마음에 들지 않다고 하더라도 가격을 일단 수익 구간에서 적당히 저는 매도하는 걸 추천.
손해 구간은 튜터님 기준은 연간 저축 금액의 100% 이상의 손절은 안 침.
연간 저축 금액 100% , 왜냐하면 내가 아무리 이 단지가 못나 보여도 절 매도하는 순간 끝+
돈이 그냥 날아가는 것. 지금 매수했는데 한 5천만 원 손해라면 내가 저축 금액 연간 저축이 5천만원 이라면 그 매도할 때 내 연간 저축 금액을 날릴 정도로 정말 이걸 빨리 매도해야 되나는지 그리고 그럼 이렇게 그렇게 매도한 돈으로 내가 살 게 정말 급매이고 좋은 단지인가를 생각해야 함
매도하고 어떻게 더 좋은 것으로 갈아탈 거냐 그냥 심플하게 강남 접근성 좋은 데로 그냥 한 칸씩 넘어오기
-투자의 나이
투자의 나이는 전혀 제한되지 않음.
투자를 이어가면 아예 못하니깐 적당한 선을 잘 찾는 게 일단 중요함.
리스크 대비 측면에서는 나이가 있으신 분들은 조금 어려운 게 사실.
지방인지 수도권 수도권 투자가 나은지는 수익성이나 급지로 따져서 안정적인 수도권으로 들어오시는 게 더 낫음.
소액이라도 경기권 라인으로 투자를 하는 게 전세가 상승률에 대한 기대는 좀 가져갈 수 있기 때문임.
서울 수도권 어쨌든 공급이 없어 전세가 상승 토대로 이제 좀 안정적으로 굴릴 수가 있음
임장을 가더라도 체력적인 부분도, 비용적인 부분도 있지만 일단 투자는 쉬지 않는 게 좋음.
-자녀의 내집마련 도와주기
자녀가 첫 집을 내집마련하는데 도움을 주는 것은 중요하면서 민감한 부분 일수 있음.
방향성 자체만으로도 전월세 들어가는 것보다 내집마련하는 방향성으로만 안내 정도.
단순히 돈을 지원해 주는 것보다 대출 잘 알아보라고 말해주기.
-지방 투자 시 주의사항
투자로 계속 할 거라 종잣돈을 이제 모으기 시작을 해야 하는데 최소 1년에서 2년 정도는 모아야 될 것 같아서 비규제 지역 위주로 공부를 하려고 함.
투자에서 제일 중요한 거는 내가 마음이 편한 게 제일 중요함.
지방이 싸기 때문에 강해서 지방이 좋다더라 해서 들어가 버리면 지방은 보유 관점에서 어려운 부분은 사실임
지방도 임장을 해보시되 어느 지역에 내가 투자를 하는 게 내가 오래 보유하는 관점에서 마음이 편할지 한번 생각해 보시는 걸 추천. (부천도 괜찮음)
-투자를 오랫동안 하기 위해서는
투자에서 제일 중요한 거는 내가 마음이 놓이는 곳에 하는 거 그리고 내가 할 수 있는 최선의 선택을 계속해 나가는 것.
그냥 이 환경에서 지금처럼 누군가 알려주면서 계속해서 간접 경험 쌓음.
나아가야 될 방향성 중 하나는 하나 두 개 했다고 이제 끝내는 게 아니라 내가 그걸 얼마나 어떻게 잘 보유하고 그다음 갈아탈 물건을 어떻게 찾아나갈 것인가 어떻게 하면 좀 오래 할 수 있을지를 생각해 보시는 게 되게 중요한 시기.
너무 지치지 않게 꾸준히 해나가는 방향성이 중요
지역 한정하지 마시고 이번 달에 내가 갖고 온 투자금으로 최선의 단지 탑5는 무엇인가 이게 한 줄임.
매달 해나가다 보면은 이제 이거 진짜 싸다라는 그 감이 생기는 시점이 오게 되는 감이 올 때까지 그렇게 매달 꾸준히.
-광명시 아파트 가격 상승
가격이 급하게 오른 거는 매수하지 않는다가 저는 투자 지금 시장에서 가장 중요.
내 집 마련으로 난 여기 살아야 될 이유가 정말 명확하신 분들은 여기 가격 오른 건 맞다.
근데 올랐음에도 불구하고 당신이 5년 뒤 10년 뒤까지 여기 거주할 수 있다라면은 그냥 그 마음 그대로 가져가고 설령 가격이 조금 올랐다고 하더라도 내가 거주 만족도가 얼마나 괜찮은지를 따져 보시는 걸 말해주고 싶음
광명은 생각보다도 가격이 많이 올랐음.
공급이 있는 성남시 같은 곳들은 공급이 아직 많이 남아 있음.
공급이 많다라는 거를 어떻게 받아들이셔야 되냐면 새 아파트가 늘어난다는 거고 거기 사는 사람들이 계속 달라지는 것.
많은 사람들이 모일 거고 결국에 그 도시의 규모는 인구가 많아짐에 따라 주변 환경과 학군 환경 그것들을 다 바꿔 놓음.
그 인식을 확실히 높여주는 효과가 있음(광명, 성남, 수정구, 중원구, 노량진 뉴타운 동대문구)
-고가 주택 보유자의 투자
고가 주택을 보유하면서 투자하는 게 절세적으로 불리하다라는 이야기 들음
기회가 되신다면 코칭이 도움이 될것 같음. 단지랑 이런 것들이 좀 구체화될 필요는 있음.
-1급지 부동산 매도
큰 방향성에서 웬만하면 서울 1급지는 안 파는 게 맞음( 가치 측면에서 항상 그래 왔듯이 금방 상승)
1급지를 팔고 그거를 진짜 뿌릴 만한 실력이 돼야 되고 전세를 주고 월세 살면서 시도는 해 볼 수 있겠지만 세금을 잘 내더라도 보유가 좋을 것임.
1급지 자산은 그냥 가져가는 것임.
매도가 유리한 시점이 분명히 오고, 절세가 좀 더 뭐가 되든 그때를 노려야지 지금은 굳이 네 하지 않는 걸 추천.
내가 애매하다면 그냥 갖고 있는 게 답임.
다음 거를 내가 샀다 샀다 팔았다 하고 이 1급지 거 팔 때는 양도 차액이 너무 커져가지고 먼저 세무 상담을 받아야 함.
결론은 세무 상담받아서 매도 순서를 정확히 듣고 그렇게 했을 때 양도세 채고서 뭐가 유리한지를 들은 다음에 전략을 짜야 함(네이버 엑스포터-세무상담)
-급등한 단지의 투자 위험성
투자자는 가격이 싼 걸 한다.
최근에 가격이 급등한 단지는 무조건 피해야 함.
전고점 대비 20~30% 뚫고 간 단지들 그 정도가 아니라 아직까지는 전고점 대비 가격이 싸다면 투자적으로 유의미.
투자 대상이 너무 다양하니까 급등하거나 전고점 넘은 건 저는 안 하는 게 맞음.
땅을 사는 것이기 때문에 신축에 욕심 안 내는 것이 좋음.(무조건 서울과 수도권은 입지)
-대출 금리 비교
네이버나 카카오에서 대출 실행 활용하시거나 대출 상담사분 상담하는 게 제일 정확함.
대출 상담사라고 인터넷을 검색
결론은 내가 실행한 은행에 따라 다르고 그게 애매하면은 보수적으로 보기
-내 집 마련의 기준
내가 가진 예산으로 가장 좋은 것을 한다고 봤지만 플러스 내가 살기 편한 곳에 들어가야 함.
긴 시계열로 봤을 때 옳은 자산은 결국에 내가 보유하면서 거주 만족도 높은 데 가는 게 좋음.
웬만하면 서울로, 그다음에 경기권을 보기
도저히 10평대 못 살겠다, 거주 만족도가 너무 떨어지면 20평대 가야 함.(인테리어는 부가적인 사항- 고민 no)
- 내 집 마련 시 주의사항
인테리어는 부가적인 사항
전고점 대비 10%가 올랐다고 하면 가격적으로 일단은 좀 고민.
전고점 대비 10% 정도 오르지 않았다라면, 올랐더라면 가격이 싸지 않다 비싸다라고 생각함.
전고점대의 한 10% 정도가 비싼 것 같고 넘지 않은 걸 가급적이면 먼저 보는 게 맞기는 맞음.
이제 가격이 이전보다 내가 싸지 않지만 그래도 오래 가져가겠다라고 하면 저 들어감.
후회를 하더라도 그때 당시에 최선의 선택을 이어나가시는 걸 추천.
-수지 대형 평수의 고민
손절은 피할 수 없는 구간.
내가 정말 이거를 명확하게 얘를 팔고 뭘 살 수 있을 것 같다라는 게 있지 않는 이상 매도하지 마시고 기다리기.
지방의 대형 평수는 답이 없지만 수도권에서 대형은 무조건 기다리기.
-투자 공부의 중요성
투자 공부를 오래 하는 것이 중요함
직업을 갈아타고 싶은 사람은 직업을 갈아 탈 수 있음.
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두번째, 프메퍼님 튜터님이 들어 오셨습니다.
간단한 인사 후, 바로 이어서 질문이 시작되었습니다^^
[ 주요 주제 ]
지방 투자의 우선순위와 공급의 중요성
투자의 규칙과 기준을 지키는 것의 중요성
서울 아파트의 투자 가치와 단점에 대한 이해
[ 다음에 할 일 ]
지방 앞마당 선정 우선순위 선정
전세가율 포인트 파악하여 현금 창출 가능한 단지 선정
서울 아파트들에 대한 꾸준한 투자 진행
[ 요약 ]
-투자의 의미
투자를 할 때는 정부가 토어제를 묶었다는 거는 그만큼 상승률이 너무 높다 보니까 미리 묶어버리는 거고 아직까지 반응이 좀 덜함.
투자를 했을 때 좋은 결과가 나오는 경우는 거의 없었음.
투자를 할 때는 상황에 맞춰서 투자를 했을 때 좋은 결과가 나오는 경우는 거의 없었음.
투자를 할 때는 저평가된 애들을 선점하는 거는 의미가 있다고 생각이 들고 그런 거에서 투자한다 하면 괜찮고 오케이임.
앞마당이 많은 게 굉장히 중요함.
-다주택자의 기준
투자를 하는 목표가 있어야 함.
다주택의 기준은 돈을 얼마나 쓰느냐에 따라 다름.
전세가율 50%라고 했을 때 매매가 40억이면 전세 20억 만들면 됨.
전세 20억 만들면 1년에 500 정도 나옴.
- 다주택자의 취득세 벽
다주택으로 가기 위해서 취득세 벽을 넘을 수밖에 없음.
임대 사업자도 언젠가는 풀어질 수밖에 없다고 생각함.
임대 사업자를 잘 묶으려면 실력이 있어야 함.
- 외국 자본의 월세 공급
외국 자본들이 우리나라에 부족한 월세를 공급하겠다고 함.
외국 자본들이 와서 어떻게 할지는 미래는 알 수 없음.
자산을 계속 쌓아나간다는 개념에서 다가가면 좋음.
- 평촌과 산본의 아파트 가격
같은 급지고 같은 가격 레벨대라면 같이 비교해 봐도 된다고 생각함.
앞으로 장기적으로 봤을 때는 평촌이 더 낫겠다고 생각함.
하락장에서는 무조건 로열층을 하는 게 좋다고 생각함.
- 산본 아파트 투자
10평대 산본이든 할 수는 있는데 지금 시장에서 우선순위는 아닐 것 같음.
지방에서 1억 5천 정도로 투자하는 게 나을 것 같음.
-지방 투자의 원칙
지방도 당연히 할 거면 좋은 곳 위주로 해야 함.
지방을 다 안다는 점을 전제하에 지방을 앞마당을 만들어서 투자하는 게 맞음.
-생애 최초 주택 구입 시 LTV 적용
생애 최초는 실거주로 해야 하는 것이 아님.
생애 최초는 LTV를 활용해서 투자할 수 있는 것임.
내 집 마련하고 나중에 전세 주고 나오면 됨.
-지방 투자의 주의점
지방 투자를 할 때는 사람들이 선호하는 단지 봐야 함.
지방은 오래 가져가면 안 됨.
지방은 돈 벌었으면 양도세 내더라도 파는 게 나을 수도 있음.
지방 투자는 서울 시장을 기다리는 것보다 투자자님들은 다 했음.
-임장의 중요성
지방이나 서울이나 내가 부족한 부분들을 3개월마다 만들어 놓으면은 끝이 아니라 계속 꺼내볼 거기 때문에 그게 실력으로 옴.
앞마당을 현재도 진행형으로 만들고 계신지도 궁금하고 몇 개 정도를 갖고 계신지 임보를 열심히 쓰는 이유가 안 쓰기 위해서다라는 얘기도 많이 들었음.
-전세가율이 높은 단지
속도의 차이라고 생각함.
급지마다의 대표 단지들은 적어도 머릿속에 담아두는 게 도움이 됨.
투자적으로 봤을 때 조금씩 오는 포인트 자체가 투자자로 봤을 때 현금을 창출하는 게 전세금을 충분히 받쳐주는 단지를 골라야 함.
- 전세가가 많이 오른 단지
전세가가 많이 오른 단지를 찾기는 쉽지 않음.
21년도 기준으로 많이 튀어오른 데가 어딘지 위주로 보면 됨.
전세가가 올라간다는 것은 현금 흐름이 생긴다는 것이고 그걸로 더 벌릴 수 있는 시기가 되는 것임.
앞으로 천지개벽되고 새롭게 들어오는 데가 어딜까 생각해 함.
-부천 3기 신도시
부천이 3기 신도시로 개발이 되고 공급이 많아짐.
부천에서 공급이 왔을 때 투자에 의미가 있을까 생각한다면 반달마을 같은 데가 돈을 다 벌었음.
반달마을은 중심부가 탄탄하게 올라가고 있어서 지방처럼 매도하고 나와야겠구나 갈아타야 되겠구나 생각할 것 같음.
-첫 투자의 규칙과 기준
첫 투자일수록 규칙과 기준을 지키는 게 조건 맞다고 생각함.
코칭을 안 받고 투자한 적 한 번도 없음.
코칭을 받았었을 때도 누가 봐도 최저가였고 정말 싼 가격이고 투자가 안 될 수가 없는 거라고 알고 있었음.
-투자의 중요성
투자를 할 때 당장에 천만 원보다 멘토님과 신뢰를 지키고 규칙을 준수할 수 있는 게 훨씬 더 중요하다고 생각함.
한두 번은 절대 투자해서 부자 안 됨.
장기적으로 봤을 때는 규칙을 잘 지켜야 됨.
- 지방 앞마당 선정 시 우선순위
지방 앞마당을 선정할 때 우선순위를 보고 선정.
지방은 공급이 중요하기 때문에 공급 없는 데 위주로 없어질 때 위주로 먼저 봐야 함.
지방에서부터 시작을 했다고 해서 지방 팔고 수도권에서 비규제 지역 외에는 리밸런스를 할 수 없는 상황임.
지방 거는 21년도에 투자했기 때문에 아직 안 올라온 것도 많음.
-서울 아파트의 가치
서울의 아파트들을 무시하면 안 됨
서울에 있는 거는 웬만해서는 등기만 쳐도 돈은 벌 수 있다고 생각하면 됨
서울 외곽 투자할 때 8천에서 1억이라고 얘기.
서울에 투자만 해줬어도 너무 좋겠다라고 하는 시기가 분명히 올 거임.
-전세자금 반환 대출
투자를 해봐야 알 수 있고 내 집 마련할 수 있는 분들은 지금 뭐라도 사야 됨.
전세자금 반환 대출을 안 하고 2년 동안 공짜로 해주겠다고 할 필요가 없음.
-협상할 때의 중요성
협상할 때는 어차피 해줘야 되는 것을 이득인 것처럼 말해주는 게 중요함.
수리비가 적게 들어가는 17평은 투자를 안 할 것 같음.
1억 5천으로 투자를 할 것 같음.
투자를 할 때는 단점을 충분히 인지하고 가야 함.
이야기를 나누다 보니 밖에서 10분 지났다는 안내에도 끝까지 설명을 주신 튜터님들께 감사드리고 싶습니다. 너무나 좋은 시간이었고 질문의 난이도가 높아서 많은 것을 배울 수 있었던 시간이었습니다. 더욱 자세하게 질문 할 수 있었고 답변 또한 깔끔했습니다. 만약 이런 행운이 또 생긴다면 내집마련의 기회가 더 가까워지고 있음을 알려 주고 있다고 생각이 들것 같습니다.
강사&튜터님들은~~~~~코크드림님, 빈쓰님, 프메퍼님, 김다랭님 이었습니다.
직접 앞에서 실물로 보니 연예인을 만나는 느낌이었습니다. 그리고 강사님과 튜터님의 멘트를 직접 들으니 센스가 장난이 아니었습니다^^
이런 기회가 생기게 된 내마기가 좋은 전환점이 된 것 같습니다^^
요즘 매임과 임보에 라이브를 챙겨 보면서 너무 시간을 잘 써야 한다는 생각이 들면서 잠을 줄이다 보니 다치기도 하고 지각하기도 했지만 이 또한 경험치가 쌓일 것이라고 생각하며 이제야 강사님과의 만남 후기를 올려 봅니다.
이렇게 좋은 기회를 가질 수 있게 자리를 마련해준 월부의 강사님과 튜터님들, 운영진님에게 감사드립니다^^
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