[서투기 2번에도 가 보자 9o! 38억 이룰 조! 밸유] 1강 후기 - 내 다리로 쓰는 임장보고서, 얼마 짜리일까?



주우이님의 강의는 10.15대책 후 어떻게 해야하는지에 대한 고민을 갖고 있는 나에게 투자에 대한 방향설정과 지금 내가 해야 할 일에 대한 자리매김을 할 수 있게 도와주었다.

결론은 달라진 게 없다는 것이다. 묵묵히 내가 해오던 투자 공부를 해 나가야 함을 각인 시켜 주었다. 답은 임장과 임장보고서와 비교평가를 통한 투자결론내기, 그리고 투자인 것이다.

특히 강력한 규제가 있기 전 2017년도 상황과 2025년 상황이 같다는 것을 하나의 그림으로 보여준 장면이 인상적이었다. 강력한 규제에 따른 주춤함은 불과 7개월 갔다는 것이 이번 2025.10/15 규제정책에 대한 대응방향을 말해 주는 것 같다. 서울지역의 공급부족이라는 대 전제가 바뀌기 전까지는 상승장을 벗어날 수 없다는 슬픈 현실이다. 나는 사실 부동산 투자를 하고 싶은 생각은 없었다. 다만 그 시장에서 물러나 있으니 선의의 피해자로 전락하는 것을 경험하며 이 어려운 공부를 시작한 것이다. 결코 물러설 수 없는 현실로 내몰리는 것이 힘겹지만 패배자가 되고 싶지는 않다.

주우이님은 크게 4개의 파트로 나누어 강의를 하셨다.

PART 1. 현재 할 수 있는 서울/수도권 투자의 모든것

규제충격으로 당분간 거래량 줄어들 가능성 높으며 규제 및 공급부족으로 전세가격은 오를 가능성이 높다는 것이다. 투자의 본질은 변하지 않으므로 실거주 가능하다면 규제지역에 실거주 투자도 좋은 방법으로 보인다. 자신의 상황(실거주 가능여부, 가용 금액 등)을 고려해 적용해 볼 일이다.

PART 2. 서울 25개구 및 경기 핵심지역 한판 정리 및 투자 적용하는 방법

우선 서울을 1~5급지로 나누어 직장, 교통, 환경, 학군, 입지, 커뮤니티 등을 정리해 주셨다. 경기도는 서울의 급지에 상응하는 상급지와 규제, 비규제지역으로 나누어 정리해 주셔서 투자 적용시 비교하기 쉽게 해 주었다.

이렇게 전체를 아우르는 정리는 투자처를 비교평가하기 쉽게 해 준다. 특히 내가 관심있는 지역을 객관적으로 비교평가 해 주니, 투자지 선정에 더 확신을 주는 것 같아 좋았다.

앞으로 이것을 바탕으로 앞마당을 늘려 가면 나의 확신이 더 깊어지고 투자에 자신을 얻을 것 같았다. 거시적 안목을 갖고 미시적 안목을 키우는 안내 역할을 해 주신 것 같아 매우 요긴하고 감사하다.

구축을 볼 때는 용적률 210%이하인 것으로 봐야한다는 것을 새롭게 알았다. 250%넘으면 재건축의 사업성이 떨어짐을 유념해야겠다. 리모델링보다 재건축이 향후 더 좋고, 리모델링 이슈가 있을 때 팔고 나오라는 것도 내가 알지 못한 팁이었다.

그리고 수도권 외곽은 25평대만이 아니라 30평대도 같이 봐 전세가 상승으로 투자금이 적게 들 수 있음을 고려해야겠다. 그러나 항상 강남 1시간 내 지역을 벗어나지 않도록 주의해야겠다.

PART 3. 가치성장투자: 소액투자 전략

가치투자나 소액투자나 공통점은 수요가 있는 '선호 아파트'를 매수한다는 것이다.

내가 가진 투자금으로 투자 할 수 있는 우선 순위 정리하자. 비교단지가 없으면 투자금에 맞는 보물찾기만 하게 되고, 투자가 어렵게 된다. 이 단지가 가장 좋은지 확신을 갖을 수 있도록 하자.

가치성장 투자를 하며 하지 말아야 할 것은 좋은 단지를 사기 위해 무리한 대출을 사용하여 투자하지 말라는 말이 와 닿았다. 내가 감당할 수 잇는 범위에서 최선의 단지를 선택하고, 투자 후 조급해 하지 말고 가격이 오를때까지 즐겁게 일상생활 하는 것이 중요할 것 같다. 결국 투자도 행복한 일상을 위한 것 아닌가?

그리고 요즘 똘똘한 한채에 대한 말이 많다.

상황에 따라 접근하는 방법을 달리 할 수 있으나 결론은 가장 좋은 단지 똘똘한 1주택이 나눠서 2주택 구입하는 것보다 낫다는 것이다.

입지와 연식으로 소액투자하기 좋은 것을 분류하면 입지0, 연식X과 입지X, 연식0이 해당된다.

PART 4. 현재 서울/수도권 시장 상황 정리

시장은 바라는대로 되지 않는 다는 것이다. 강한 규제가 위기가 될 수 있지만 준비하는 사람에게는 기회가 될 수 있다. 지금은 할 수 있는 투자를 할 때이다.라는 주우이님의 말이 와 닿았다. 내가 할 수 없는 영역은 놔 두고, 내가 할 수 있는 영역을 해 나가자.

투자방식도 내 다리로 직접 밟으며 알아내는 힘든 투자 방식을 선택하라는 말이 와 닿았다. 8시간 넘게 25KM이상 언덕을 오르내리며 인간의 한계를 경험하는 이 투자방식이 과연 옳은가? 계속 해 나갈 수 있을까? 강한 의구심이 들 때 이 말씀을 들으니 나에게 하는 말 같아 정신이 버쩍 들었다. 그래, 내가 걸어봐야, 내 눈으로 확인해야 믿음이 생기고, 투자에 확신을 얻고 나아갈 수 있지 않을까? 처음은 서툴더라도 점점 투자자의 안목이 커 질 것을 믿는다.

그러기 위해 분명한 목표를 세우고, 그 방해요소를 과감히 처내는 용기를 갖고, 완수하고 성과를 위해 실천하도록 해야겠다.

5억의 수익을 냈다면 언덕길을 오르락내리락 거린 발품과 임장보고서는 5억짜리일진데 못할게 뭐 있나? 잘 하려 하는 것보다 스스로 투자 단지를 고를 수 있는 '능력'을 키우고, 투자까지 완료하는 완료주의!를 실천해 보자.