화성시 동탄역시범우남퍼스트빌 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 70기 91조 개미쌤]

◈ 아파트 정보

◎ 아파트명: 동탄역시범우남퍼스트빌 아파트

◎ 연식: 2015년 02월

◎ 세대수: 1442세대(총 16개동)

◎ 단지 평형: 25평, 28평, 29평, 33평

◎ 저/최고층: 20층/37층

◎ 총주차대수: 1759대(세대당 1.21대)

◎ 용적률: 171%

◈ 위치(지도)

◎ 주소: 경기도 화성시 동탄대로시범길 276(동탄역 도보 10분 내외, 롯대백화점 도보 10분 내외)

◈ 입지평가

1) 직장: S등급

◎ 화성시 종사자수: 492,031명

-서울시 강남구와 비슷한 수준으로 종사자 수가 많다.

-경기도에서 가장 많은 일자리를 창출하고 있다.(삼성전자, LG 등등)

◎ 화성시 사업체수: 66,767개

-서울시 강남구 다음으로 사업체 수가 많다.

-경기도에서 3번째로 사업체 수가 많다.

※ 화성시 그 중에서도 동탄은 일자리 측면에서는 가장 높은 경쟁력을 가지고 있다. 그리고 임금 수준이 높은 일자리를 유지하고 있어서 동탄시 자체 내에서 자급자족이 가능한 수준으로 성장해 있다.

2) 교통: B등급

◎ 주요 업무지구 접근성

강남(SRT 이용시) 30분 이내 도착

판교 50분

여의도 80분

시청 60분

※ 지하철과 버스만 생각한다면 C등급 이지만 SRT 동탄역이 바로 앞에 있으므로 SRT를 이용한다면 강남역에 도착하는 시간이 현저하게 줄어든다. 하지만 지하철이 교통 입지에서 중요한 부분이므로 B등급으로 선정했다.

3) 학군: B등급

◎ 화성시 학교: 솔빛중 90%/예당중 90%/동학중 90%/ 반송중 89%/ 푸른중 88%

◎ 화성시 특목고 진학률: 솔빛중 4%/화성반월중 4%/반송중 3%

◎ 청계동 특목고 진학률: 동탄중 4%/청계중 3%

※ 나만의 생각 정리

화성시 학업성취도 90% 이상의 학교가 매우 적다.

서울시 다른 학군 지역보다 학군에 대해서 매우 불리하다. 따라서 학군의 불리함으로 인해 인구가 안양이나 수원지역으로 빠져나가는 요인이 작용한다.

학군만 별로 좋지 않아서 B등급으로 선정했다.

학군은 2동탄지역보다 1동탄지역이 더 좋고, 하지만 1동탄 지역은 구축에 접어들고 있고 교통입지가 불리하다.

실제로 2동탄 지역의 학부모들은 관심이 많지만 학군의 수준은 높지 않다.

4) 환경: A등급

◎ 백화점: 롯데백화점

◎ 대형마트: 이마트 트레이더스(코스트코 공세점, 이케아도 들어갈 수 있지만 자동차를 이용해야 한다.)

5) 공급: B등급

◎ 화성시 인구수: 941, 489명

◎ 화성시 적정수요(인구수*0.5%): 941,489*0.005=4,707세대

1년: 4,707세대/3년: 14,121세대

◎ 화성시 2023년 공급: 10,126세대

◎ 화성시 2024년 공급: 9,441세대

◎ 화성시 2025년 공급: 7,396세대

◎ 화성시 2026년 공급: 1,103세대

3년 합계: 17,940 세대

3년 평균: 5,980세대

◈ 현재 시세

2023.12.26. 네이버 부동산 매물 기준

◎ 25평 매매: 8.5억/3.5억/ 매전차액 5억/ 전세가율 45%

◈ 수익률 분석

[25평]

◎ 현재시세: 매매 8.5억/ 전세 3.5억/ 매전차액 5억/ 전세가윩 45%

◎ 10년 내 저점 매입시: 2018년 2월 6.35억

◎ 10년 내 고점 매입시: 2022년 2월 10.5억

저점 매입시 수익률: 39%

고점 매입시 수익률: -33%