안녕하세요?
애견 ‘크림’이를 포함한 5가족의 행복한 미래를 꿈꾸는 ‘크림5’입니다.
저는 너나위님이 투자처로는 추천하지 않는 경기외곽에서 서울 4급지에 아파트투자와 자산재배치를 한번에 하였는데 10.15 부동산대책 발표후 토지거래허가제 전면 시행전인 10월16일 계약금 일부 계좌넣고 10월18일 매수 본계약을 하였던 투자경험을 복기해보겠습니다..
<부동산 공부 시작 계기>
저는 평소 부동산 투자라고는 생각지도 못했고 직장인으로 늦게까지 살아남으려고 자기개발에 열심이었던 40대 중반 워킹맘으로 경기외곽에서 서울 갈아타기를 해보고 싶다는 생각이 치열한 직장생활을 하던 중 들었고, 막연한 서울이사 생각에서 행동 방향이 막막하던 중 평소 가끔씩 유튜브 알고리즘으로 보던 ‘구해줘, 월부’에서 ‘내집마련 기초반’을 알고 25년 4월 ‘내마기’ 강의를 듣게 된게 월부와의 첫만남이었습니다.
<월부 수강 과목들과 조모임 멤버들>
25년 4월 내마기(56기 114조) 첫 조모임으로 만난 ‘노토리’조장님과 조원들(해몽, 고고세울, 다원맘, 아찔, 원이네, 파이어5, 해보기)이 어색했지만 같은 관심사로 만나서 아직까지 연락을 하고 소중한 인연이 되었습니다. ‘노토리’ 조장님과 경험자이신 ‘해몽’님이 강서구 분위기임장을 이끄셨는데(나머진 전부 초보) 본인들도 선배들이 이끌어주셨다며 솔선수범하며 이끄는 모습이 월부라는 곳이 어떤 곳인지 궁금증과 신선하고 선한 충격을 줬습니다. 첫 경험이 좋았기 때문에 월부에 대한 긍정적인 호기심도 생겼습니다. 그런데 강의에서 내집마련 기준도 알려주시고 방법도 알려주시는 등 내용이 좋았지만, 강의내용이 뭔가가 더 있는 것 같은데 다 풀지 않는 모습에 조금 아쉬운 부분이 있었습니다. 지금 생각해보면 내집마련과 투자로 보는 부동산 취득 기준이 다른 부분에 대한 강의 내용이었던 것 같습니다.
그 아쉬운 부분을 찾기 위해 25년 6월에 열기(87기 95조)를 듣게 되었고, 또 새로운 인연들을 만났습니다. RichGT 조장님과 조원들(균형잡힌 텐텐, 김소소, 나에용, 별님, 부추a, 열정, 지행부, 허석형)을 만나서 투자에 대한 많은 이야기를 나누었던 것 같습니다.
너바나님의 비전보드가 거기서는 킥 포인트였던 것 같습니다. 내집 마련을 해봤고 거기에 대한 한계가 이해가 되었고, 내집 마련에서는 얻을수 없는 자산을 키워가는 방법을 열기에서는 제시를 하셨고, 엑셀로 계산하는 것을 다 이해는 못해도 이런 투자 방식으로 자산을 적극적으로 키워 나갈수 있겠구나 라는 생각을 하였습니다. 좀더 배워보고 알아가고 싶다는 생각이 들었습니다.
중간중간 너나위님의 내집마련챌린지도 해보고, 주우이님의 라이브코칭, 너나위님의 부동산기초 Q&A, 자음과모음님의 지역분석 레벨업 라이브 등을 챙겨서 보았습니다.
25년 7월 실전준비반(70기 39조)에서 적극적으로 조원들의 투자를 도와주시는 ‘완대장’조장님과 열정적인 조원들(루루내, 코코넛56, 세상단단해, 재미있는구슬, 해피지수, 감자, 청운추월)을 만나서 뜨거운 여름을 언덕이 어마어마한 ‘성북구’에서 임장을 해보았습니다.
이번 조원들은 모두 투자를 생각하는 조원들이었는데 저만 내집마련과 투자를 아직 선택 못한 상태였습니다. 임장하는 법을 조원들과 함께 움직이며 경험으로 배우는 중요한 한달이었습니다.
특히 완대장님께서 초보인 저와 다른 몇몇을 배려해주시고, 임장갈 때마다 지도상 현위치를 생각해보게끔 알려주시고 단지 대 단지의 가격비교에 대한 질문을 임장다니면서 조원들과 저한테도 해주셔서 당황스럽기도 했지만 많이 배우는 시간을 가졌습니다. 다들 너무 좋으신 분들이셔서 그 시간이 저에게 행운이었다고 생각합니다. 완대장님은 실준반 MVP가 되셨고 이번 실전반 다른 조에 계십니다.^^ 25년 10월 0호기 매도에 대한 팁을 전화로 상담도 해주셔서 0호기 매도할 때 객관적인 시선으로 매도 포인트를 잡을수 있게 해주셔서 너무 감사한 분이십니다.
내집마련이든 아파트 투자든 후회하지 않는 매수를 위해서는 앞마당을 3개는 만들어야 한다는 강의 내용도 있고 해서 일단은 저도 서울 앞마당을 3개는 만들고 보자 라는 생각을 가지고 강의를 계속 듣게 되었습니다. 강의 내용으로 더 좋은 단지를 찾기 위한 기준을 배우고 비교평가하여 더 좋은 것을 가져야 한다는 것을 객관적인 수치로 알려주고 스스로 판단하게끔 알려주셔서 더 신뢰가 갔습니다. (성북구 앞마당 1개 보유하게 됨)
25년 8월 서투기(27기 60조)로 서대문구를 임장처로 정하고 조원들과 열심히 임장을 하였고, 임장하는 가운데 내집마련보다 아파트투자를 해보자 라는 결심을 하게 되었습니다.
‘공대부자형’ 조장님과 조원들(뚱근달, 라오니즘, 미그니, 블리스앤, 세렌, 수투, 스쿠시)을 만나서 많은 것을 배우게 되었습니다. 트렐로 쓰는 법도 배웠고, 분임 그리는 것도 해보았습니다. 이번 조원들도 투자를 위해 열정적으로 움직이시는 분들이어서 그 속에서 많이 배우는 시간이 되었습니다. (서대문구 앞마당 1개 보유하게 됨, 앞마당 2개가 되었음)
월부칼럼에서 독서후기를 쓰시며 마음을 다잡는 분들의 글을 보면서 저도 마음을 다잡기 위한
독서의 필요성을 느꼈습니다. 뭔가 제대로 된 결심없이 짜여진 임장과 임보를 쓰는 것에 대한 부분에 대해서 그들의 후기는 제마음을 움직이는 뭔가가 있었습니다. 앞마당을 빨리 3개를 만들어야 하는데 임장, 임보 쓰는 법을 배웠으니 자실로 앞마당을 만들고 싶다는 생각이 들었으나 독서를 많이 한다는 열중강의도 들어보고 싶다는 생각이 들었습니다.
그래서 25년 9월 열중(47기 5조)로 열중강의를 들으며 월부 필독서 4권을 읽어 보았습니다. 거기서 조원들이 매일 올리는 ‘원씽’의 의미도 알았고, 월급쟁이부자로 은퇴하라, 몰입, 그릿 독서를 하였습니다.
열중에서는 독서만 있는 것이 아니라 밥잘님의 6.27 대책후 투자법, 저환수원리도 배우고 양파링님의 전세놓는 법에 대한 강의도 있어서 해당 부분에 대한 궁금증이 해소가 되어서 너무 좋았던 시간이었습니다. ‘은행준’조장님과 조원들(깡쓸, 랜디벨, 서니서니, 흑임자떡, sNup)을 만나서 많은 이야기를 나누며 많은 유대감을 느끼고 응원하는 시간을 가져서 좋았습니다.
이때 앞마당 만들기를 포기할수 없어서 자실로 동대문구를 분임, 단임루트를 직접 짜서 임장을 다녔습니다. 하지만 열중스케쥴도 나름 빡세서 단임을 마무리 짓지 못하고 반마당(?)으로 남아버렸습니다. (동대문구 반마당 됨)
25년 10월 실준(71기 96조)로 강서구 앞마당 만들기를 시작하였습니다. 강서구까지 앞마당을 만들면 앞마당 3개가 되니깐 비교해서 11월에 투자를 하는 것을 목표로 삼았고, 0호기도 9월에 부동산에 내놓았습니다. 활기찬산 조장님과 조원들(경시인으로, 바른성장, 구르르, 유니시, 모니ca,..)과 함께 하였는데 10월 15일 규제가 나오고 혼란스러웠고, 저는 투자한다고 단임, 매임 등에 집중을 못해서 죄송스러웠지만 함께 할수 있어서 감사한 달이었습니다.
<서울투자를 위해 행동한 일>
투자 후순위 경기 외곽에 있는 0호기 자산을 서울로 자산재배치를 하자는 생각을 하였고, 신랑이 동의하여서 네이버 부동산에서 나오는 호가보다 조금 낮은 가격에 집앞 부동산에 내놓았고 아실에서 실거래가 검색해서 실거래 가격도 파악해 놓았습니다. 저희 아파트가 부동산에 매물이 많이 있었고, 거래도 많지 않아서 어떻게 하면 잘 매도할수 있을지 월부커뮤니티 글이나 팁에 대한 정보를 찾아보기 시작했습니다.
내마기 강의때 0호기에 대한 객관적인 임보를 작성해 보아서 매도하는 것에 대해서 결심하기 오랜 시간이 걸리진 않았습니다. 부동산에서 연락이 오질 않아 부사님께 전화해서 가을 안에 매도를 하고 싶다는 의사를 확실히 말했었고 가격 조정에 대한 의견도 물어보며 적극적인 자세를 취하였습니다.
<임장하고 있는데 0호기 매수하겠다는 사람이 나타나다>
주말마다 강서구를 임장을 하니 부동산에서 집 보러 온다고 하여 아이들에게 문 꼭 열어주라고 신신당부하고 열심히 강서구 임장을 하고 있는데 부동산에서 집 보러온 사람이 매수 의사가 있는데 가격조정이 가능하냐고 전화가 왔습니다. 벌렁이는 가슴을 진정시키며 임장하면서 머릿속으로 매도가 조정을 판단하였고, 현재 0호기는 앞으로 공급이 많은 지역임으로 가격이 더 떨어질수 있기 때문에 매수자가 나타난 기회를 놓치지 않아야겠다는 결심을 하였습니다. 매수하려는 사람이 얼마를 원하는지 물어보니, 원래도 낮춰 놓은 가격에 더 깎길 원하는 상황이었고, 부동산의 다른 사장님이 저한테 전화하면 가격조정이 가능할거라며 전화해 보라고 했다면서 연락이 온 상황이었기에 가격조정을 하여서 10월 11일(토)에 일부 매도계약금을 전화온 당일 받게 되었습니다. 매도 본계약은 10월 23일(목)에 하기로 약속이 되었습니다.
<10.15 부동산 규제발표로 토허제가 시행된다니!!!>
이런 상황이었는데 10월 15일 규제발표가 나면서 토허제가 시행이 된다고 하여서 서울투자를 생각해서 앞마당을 만들고 11월 투자를 생각했던 저는 잠깐이지만 멘붕에 빠지게 되었습니다. 서울투자를 위해 가격을 낮춰 매도 계약금 받아놨는데 서울 아파트 투자 매수계약을 앞으로 못하는 상황이 된 것이었습니다. 규제 발표 후 내집마련과 아파트 투자로써의 2가지 방향 중 어떤 부분이 저의 상황에 맞을지 다시 한번 생각해보았고, 투자로 마음을 결정하였습니다. 앞마당이 있고 투자할 상황이 되는 사람은 투자를 진행해도 된다는 ‘샤샤와 함께’ 튜터님의 말씀을 놀이터에서 듣고 저도 이대로 있을순 없다 내가 할수 있는 일을 하자라는 생각을 하게 되었습니다.
<앞마당에서 매임까지 한 물건에 투자하다>
몇 개 없는 앞마당에서 제가 본 매물을 떠올렸습니다. 제 임보에 투자 1순위로 꼽아 놓고 매임까지 한 물건이 있었는데 0호기 매도가 되지 않았고 앞마당 3개가 되지 않아 아쉬움을 가지고 다음을 기약한 물건이 계속 네이버 물건에 올라와 있는 것을 알고 있었습니다.
매도 일부 계약금은 받았지만 본 계약서는 아직 못쓴 상황이지만 그 물건을 놓치고 싶지 않았습니다. 시간이 절대적으로 부족한 저는 신랑에게 무조건 시간 빼라고 해서 평일에 같이 물건보러 가자 라고 하면서 갔습니다. 신랑도 동의하면 계약까지 하고 오리라 생각을 했습니다. 규제 얘기를 듣고 신랑은 나중에 규제 풀리고 투자하면 되지 라고 말하였습니다. 신랑에게 0호기 매도 계약까지 진행했고 투자할 물건이 있는데 (심지어 임보쓰고 매임하고 혼자 1순위 뽑아 놓은 물건) 투자를 기약없이 미루는 건 안되겠다고 말하고 데리고 갔습니다. 해당 물건은 구축이지만 특올수리 물건에 역세권 물건이었고, 신랑도 나쁘지 않다고 생각했었나 봅니다. 결국 10월 16일(목) 저녁 매수 일부 계약금 넣었습니다.
<내 투자물건의 비하인드 스토리>
부사님과 이야기를 나눠보니 이 물건은 전세입자가 주말마다 아이 데리고 놀러 다니고, 평일에도 늦은 시간밖에 볼수 없어서 보러 온다는 사람이 있어도 물건을 계속 잘 안보여줘서 살아있었던 물건이었습니다. 심지어 규제전 타지역에서 투자로 보러 오겠다고 했던 물건인데 부사님이 저한테 하루 먼저 오라고 말씀을 해주셔서 먼저 계약을 할수 있었습니다. 그 부사님이 세입자 전세를 이 아파트에 넣어준 부사님이어서 그 부사님을 통해서만 물건을 볼수 있었던 비하인드 스토리가 있었고, 운이 좋았던 건지 저는 그 부사님께 첫 매임을 갔었고, 그 인연으로 이번에 두 번째로 가서 매수를 할수 있었습니다. 첫 매임때 평일 늦은 시간에 갔었는데 사려는 의사가 있으면 깍아 보겠다고 말씀을 하신 것을 기억하고 가계약금 넣기 전에 부사님께 그 당시에 그렇게 말씀하셨다고 말씀드리니 집주인과 통화하시면서 500만원을 깎아주셨습니다. 그렇게 전세승계로 10월 18일에 서울 4급지에 1호기 매수계약서를 쓸수 있었습니다.
잘한 점 : 리스크를 생각해서 욕심부리지 않고 투자 물건을 선정하였고, 기회가 되었을 때
놓치지 않고 투자 결심해서 실행한 것.
매임한 물건을 계속 체크하고 상황을 파악하고 있었던 점.
부사님께 가격 조정을 요청해서 500만원이라도 깎은 점.
계속 앞마당의 물건들을 만들려고 노력을 해서 서울 4개 지역의 물건을
대략적으로 알아서 뽀족하게 비교하지 못했지만 대략적으로 나름 비교해보았던 점.
부동산 공부에 대해 평소 신랑과 소통하여서 매임때 신랑을 데리고 갈수 있었고
빨리 투자 결정하는 협조 가능했던 점.
개선할 점 : 매도 후 매수가 원칙인데 일부 매도 계약금을 받았으나 본계약을 하지 않은 상태에서
매수 계약을 진행한 점. 매도계약이 잘못 되었을 때의 리스크를 안고 계약을 진행하여서
계약서 쓸때까지 마음 졸였습니다.
앞으로는 절대 이렇게 하지 않겠습니다. 원칙을 지키겠습니다.
조금은 예산 범위 높은 물건을 선정해서 깎아보는 것도 시도해 보고, 여러 비교를
해보았으면 좋았을 텐데 앞마당 매임을 많이 하지 않았던 것이 이번 계기로 아쉬움을
남겼습니다. 전임말고 직접 워크인으로 찾아가서 투자물건 찾는 활동을
하지 못했던 것도 아쉬웠습니다.
앞마당 매임 물건이 많지 않았고 투코 광클을 실패한 경험이 있어서 매코를
넣으려는 시도를 안했던 점입니다.
<투자 후 깨달은 점>
앞마당을 만들고 부사님을 만나서 매임까지 하는 모든 과정을 해야만 투자를 결정할 시기가 있을때 빠른 의사결정과 계약으로 연결된다는 점을 경험을 통해 깨달았습니다. 매임을 많이 해보는 경험이 투자행동에 있어서 중요하다는 것을 알았고, 현장에서 물건이 만들어진다는 말도 이해가 되었습니다. 투자만 하는 것이 끝이 아니라 전세승계로 매입을 했기 때문에 이후 전세유지를 위한 경험이 쌓여야할 것이고 잘 대응해 나가야함을 느꼈습니다. 강의에서 들은 것은 만기 6개월 남은 물건을 계약해야 한다고 하셨는데 그 조건을 충족하지 못해서 이후는 대응해가면서 투자물건을 지키려는 노력이 필요하다는 것을 알았습니다.
<감사한 점>
여러 강의에서 멘토님들이 투자물건 고르는 기준과 당부하신 말씀하신 것과 조모임과 임장 등 모든 활동이 있었기에 자산재배치와 아파트 투자를 할수 있었고, 월부에서 말해주신 투자기준을 통해 물건을 찾기 위해 노력했기 때문에 망하지 않는 물건을 골랐다고 생각합니다.
멘토님들 너나위님, 너바나님, 주우이님, 자음과모음님, 권유디님, 양파링님, 밥잘님, 용용맘맘맘님, 쟌쟈니님, 프메퍼님 너무 감사합니다.
열기선배님이신 ‘수잔30’, 열중선배님이신 ‘로레니v’ 선배와의 대화에서 만나서 투자조언 해주셔서 감사했습니다.
투자를 하고 투자복기 글을 써보라고 조언해주신 ‘마그온’튜터님께도 감사드립니다. 제가 이제껏 공부하고 만났던 인연들과 경험들을 잊어버리지 않고 정리할수 있게 해주셔서 감사합니다.
실전반도 최선을 다해 임해보겠습니다.
<10월 한달에 걸쳐 4주동안 매도, 매수, 계약한 일정>
10월 11일(토)에 0호기 매도 일부 계약금 받음 (0호기 매도 가계약금)
10월 16일(목)에 1호기 매수 일부 계약금 송금 (1호기 매수 가계약금)
10월 18일(토)에 1호기 매수 계약서 씀 (서울 4급지 1호기 매수 본계약)
10월 23일(목)에 0호기 매도 본 계약 함 (경기 외곽 0호기 매도 본계약)
11월 1일(토)에 자산재배치후 실거주 할 집 계약함
<월부에서 수강한 강의>
25년 4월 내마기로 시작해서(내마기>열기>실준>서투기>열중>실준>실전ing) 강의를 듣고
25년 10월에(6개월차) 서울 아파트 투자를 하고나서 투자복기를 작성합니다.
=>25년 11월은 감사하게도 열반스쿨 실전반 광클이 성공되어서 실전33기20조에서 ‘마그온 튜터’님과 ‘행복한 우주’조장님과 조원들(꿈집, 생각이음, 원웨이, 라니lanneeee, 실행이반이다, 이리치, 라루나)과 실전반을 수강하고 있습니다.
거의 월부에서 저한테는 넘사벽 선배님이셔서 감사한 마음으로 함께 수강중입니다. 함께 해주셔서 감사합니다
<앞마당 개수>
매임까지 한 앞마당은 2개, 반마당 2개(열중하면서 자실 반마당1개, 실준강의 들으면서 투자를 해서 온마당을 못함 반마당1개)를 가지고 있는 상태입니다.
