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[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요?
여러분의 투자를 명품으로 만들고싶은 미요미우입니다.
지역의 위상과 힘을 파악할 때
많이 사용하는 자료가 인구수 입니다.
사람이 많을수록 주택을 매수하고자 하는 수요가 많기 때문에
인구수가 많을 수록 지역의 위상이 높다고 파악하지요.
그런데 이들 지역의 최고가 단지를 확인하다보면
의문이 생기는 지점이 있습니다.
오늘은 최고가 단지의 가격을 통해
지역의 위상을 파악하는 방법에 대해 이야기 하고자 합니다.
#지역의 위상을 대표하지 못하는 랜드마크
각 지역에서 익히 들어 알고 계신
랜드마크 단지들이 있을겁니다.
그러나 랜드마크 단지가
지역의 위상을 대표하지 못하는 경우는 많이 있습니다.
부산과 대구가 이에 해당합니다.
부산의 랜드마크는 해운대구의 해운대 자이입니다.
구축이 많은 해운대구 우동에서 거의 유일한 신축 단지이기 때문에
지역의 가격을 리딩하는 단지이지요.
대구의 랜드마크는 범어SK뷰입니다.
범어동에서도 선호도가 가장 높은 경신고 진학이 가능한 신축입니다.
25년 9월 기준으로 부산의 인구수 324만명, 대구의 인구수는 235만명으로
부산의 인구수가 더 많습니다.
즉, 부산이 더 위상이 높은 지역이라고 할 수 있지요.
그러나 대장 단지의 가격을 분석하면
이러한 특징이 드러나지 않습니다.
입주 가능한 물건 기준으로 해운대자이2차 84는 10억,
범어 SK뷰 84는 12.5억이기 때문이죠.
#최고가 단지로 파악하는 지역의 위상
지역의 위상을 파악하기 위해
평형을 고정하고, 단지들의 매매가를 비교합니다.
조건을 동일하게 맞추고 가격을 비교하는 것이기 때문에
대부분의 경우에는 합리적입니다.
하지만 지역에서 고가 아파트를 받아줄 수 있는 사람들이라면
평형에 구애받지 않고 아파트를 매수하리라고 생각했기 때문에
평형을 풀고 그 지역의 최고가 아파트를 비교하면
지역의 위상을 좀 더 명확하게 파악할 수 있으리라 생각했습니다.
따라서 대부분의 지역에서 고점을 찍었던
21년 말을 타겟팅하여 21년 1월부터 23년 12월 사이
가장 비싼 가격에 거래된 단지를 살펴보았습니다.
1. 부산 vs 대구
평형과 관계 없이 지역 내에서 가장 비싸게 거래 된 단지를 기준으로 살펴보면
부산은 12년식 해운대경동제이드 93평형이 75억에 거래 되었고
대구는 09년식 두산위브더제니스 99평형이 54억에 거래 되었습니다.
지역 내에서 가장 비싼 집을 받아줄 수 있는 사람이
지불할 수 있는 금액이 약 20억정도 차이가 나는 것입니다.
이를 통해 부산의 인구수가 많은만큼
위상이 높고 수요가 큰 지역이라는 것을 알 수 있습니다.
2. 창원 vs 천안
중소도시를 대표하는 도시가 창원과 천안입니다.
창원은 인구수가 99만명이고,
천안은 생활권을 공유하는 아산의 인구까지 합하면 101만명이지요.
두 지역에 동시의 투자 기회가 온다면
어느 곳을 우선해야할까요?
평형에 관계 없이 아파트를 받아준 수요를 살펴보면
창원17년식 용지더샵레이크파크 44평이 17.1억,
천안 11년식 펜타포트 75평이 23.7억인 것을 알 수 있습니다.
인구수는 비슷하지만 창원은 인구가 줄어들고 있는 반면
천안+아산은 인구가 늘어나고 있습니다.
이러한 결과에는 다양한 이유가 있겠지만
저는 서울 접근성이 차이를 만들어 낸다고 생각합니다.
서울에 거주하는 사람들 중 일자리를 지방으로 옮겨야 한다면
천안은 심리적인 거리가 멀지 않은 반면
창원은 심리적인 거리가 멀어 부담이 될 것입니다.
따라서 같은 조건으로 투자가 가능하다면
천안을 우선해서 보는 것이 좋겠습니다.
#투자에의 적용
그렇다면 지역의 위상은 투자에 어떻게 적용할 수 있을까요?
서울 수도권은 하나의 권역으로 묶여 가격이 동시에 움직이지만
지방은 개별성이 강합니다.
부산이 상승한다고 해서 천안이 상승하는 것은 아니라는 의미이지요.
지방 시장의 매매 전세가 흐름에 영향을 주는 요인은 다양하지만
가장 큰 요인은 공급입니다.
공급이 늘어나면 매매가와 전세가가 하락할 가능성이 높고
공급이 줄어들면 매매가와 전세가가 상승할 가능성이 높지요.
따라서 투자를 결정하기 전에
공급 상황을 파악하는 것이 중요합니다.
앞서 창원과 천안의 비교에서
천안이 창원보다 좀 더 위상이 높은 단지라고 생각한다 말씀드렸지요.
그러나 창원은 25년 이후 적정 공급량 이하로 줄어드는 반면
천안 아산은 적정 공급량 이상의 물량이 예정되어 있습니다.
창원의 공급이 급감한다면 천안아산보다 상승의 흐름이 먼저 올 수 있습니다.
공급 상황이 비슷하다면
당연히 위상이 높은 천안에 투자하는 것이 우선이지만
공급 상황이 다르다면
공급이 적은 창원을 투자적으로 우선해서 볼 수 있는 것입니다.
대형 평형을 포함한 최고가를 기준으로
지역의 위상을 살펴보았습니다.
내용을 정리하면 다음과 같습니다.
1. 인구수가 많을 수록 비싼 집값을 받아줄 수 있습니다.
즉, 도시의 수요와 위상이 높습니다.
2. 지방에 투자를 고려한다면
지역의 위상보다는 공급 상황을 우선해서 보아야 합니다.
지방 시장에 대한 이해에 도움이 되는 글이었기를 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
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