안녕하세요!
전국 어디든 발로 뛰는 투자자 험블입니다.
최근 규제지역을 확대검토한다는 기사 뿐만 아니라
‘전세 난민’, ‘전세 대란’ 등의 단어가 다시 등장하며
시장이 심상치 않음을 느낄 수 있습니다.
심지어 강남 11개구 아파트의 전세가는
15개월 만에 최대 상승을 기록했다고 해요.
부동산 규제로 인해, 조급해지는 마음
상승하는 전세가로 인해 허탈한 마음
이 두 가지가 합쳐지면, 매수로 이어지기도 합니다.
'패닉바잉'이라고도 하죠.
최근 주변에서도,
임차인 분들의 패닉바잉으로 인해
만기보다 빠르게 퇴거하는 경우가 종종 있습니다.
지금처럼 전세가 부족하고, 전세가 상승하는
상황에서 임차인이 갑작스럽게 퇴거할 경우
어떻게 대응하면 좋을지 말씀드리고자 합니다.
STEP1.
계약갱신청구권 사용 유무 확인
가장 먼저 해야할 것은, 현재 거주하고 있는 임차인이
계약갱신청구권을 행사했는지 확인하는 것입니다.
- 계약갱신청구권을 행사한 경우
- 3개월 내에 보증금을 돌려줄 의무가 있습니다.
- 따라서, 새로운 임차인을 빠르게 찾아야 합니다.
- 계약갱신청구권을 행사하지 않은 경우
- 임차인은 언제든 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
- 따라서, 계약갱신청구권을 행사하지 않는다는 내용을 서로 합의해야 합니다. (문자, 특약 추가 후 계약서 새롭게 작성 등)
- 그래야만, 추후 새로운 임차인을 구하면서 미연에 사고를 방지할 수 있습니다.
미래는 전혀 모르는 것이기에
임차인이 집을 매수해서 나간다 하더라도
매수한 집에서 계약이 깨질 수도 있습니다.
이미 임차인이 퇴거하기로 해서
새로운 임차인을 구했는데, 이런 일이 일어나면
분쟁의 여지가 있기 때문에 확실하게 해두어야 합니다.
STEP2.
주변 전세 시세조사
계약갱신청구권 행사여부를 확인했다면
이제는 새로운 임차인을 구할 준비를 해야합니다.
가장 먼저 해야할 것은 주변 전세 시세 및 상황을
꼼꼼하게 조사하는 것입니다.
이때 가장 중요한 것은 선호도입니다.
임장보고서를 쓰면서 선호도 파악을 하죠.
그런 것들이 이럴 때 빛을 발하게 됩니다.
단순히 A단지도 5억에 전세 거래가 되었는데
당연히 나의 B단지도 5억에 나가겠지?
수준으로 파악해서는 안 됩니다.
A단지는 102동이 로얄이고 올수리인데
5억에 거래 된 것이라면,
일반적인 집들은 4억 중반이라고 봐야겠다.
그래도 우리집은 수리 상태나 층이 좋으니까
A단지 뒷동보다는 조금 더 높게 거래가 되네.
그럼 4.8억 정도에 내놓으면 되겠다!
전세 대란이니까, 여기는 수요가 많은 단지니까
전세 나가는 건 문제 없겠지?
라고 안일하게 생각해서는 안 됩니다.
내 집의 경쟁력을 제대로 모른채로
가격 설정을 잘못할 경우에는
아무리 전세가 부족한 상황이라도
빠르게 임차인을 구하기 쉽지 않을 수 있습니다.
또한 일부 지역에서는 전세가 없는 상황이라도
너무 올라버린 전세가로 인해 매수로 돌아서는
수요가 더 많은 지역도 있기 때문에
최대한 빠르게 움직이는 것이 좋습니다.
STEP3.
임차인 협조 요청
가격 설정까지 했다면,
임차인에게 앞으로 집을 잘 보여줄 것을
정중하게 요청드려야 합니다.
임차인이 계약 만기도 안 지키고 나가는 것인데..
제가 왜 정중하게 요청을 해야하나요?
라고 생각하실 수도 있습니다.
하지만, 결국 임차인의 보증금을 돌려줘야하고
새롭게 임차인을 구해야하는 것은 ‘나’입니다.
평소 임차인과의 관계가 좋다면 수월하겠지만,
갑작스러운 시장 변화에 민감해진 임차인분과는
사소한 것으로도 마찰이 생길 수 있습니다.
CEO 마인드로, 책임감을 갖고
내가 먼저 양보한다는 마음으로
앞으로 집을 잘 보여줄 것을 요청드려야 합니다.
STEP4.
계약 연장에 대한 증명
만기에 맞춰 임차인이 퇴거하면 좋겠지만
임차인분이 분위기에 휩쓸려 패닉바잉을 한 경우
사전 협의 없이 이사날짜를 정할 수 있습니다.
이런 경우는 이사 날짜가 고정이 되어버리기에
빠르게 새로운 임차인을 구하는 것이 좋습니다.
더불어 잊지 말아야 할 것은
계약 연장에 대한 증명 절차입니다.
예를 들어 기존 만기가 26년 2월이었지만
임차인분이 이사 날짜를 3월로 잡았다면
1개월 정도의 계약 연장 의사를 밝힐 것입니다.
이때는 구두로 합의하는 것이 아니라
문자, 카카오톡, 이메일 등을 통해
서로 동의한다는 내용을 꼭 기록으로 남겨야 합니다.
다만, 조건이 조금이라도 변경된다면
간단하게라도 추가계약서(연장합의서) 형태의
새로운 문서를 작성해두시는 것이 좋습니다.
- 보증금 등의 조건 변경
- 보증보험, 확정일자, 전입신고 등 행정처리
- 추후 분쟁이 우려된다고 판단할 경우
이럴 때는 간단하게 1페이지 정도의 문서라도
확실하게 남겨두시는 것을 추천드립니다.
💡서명 또는 간단한 도장이 있어야 법적 효력이 발생합니다.
STEP5.
기존 보유 물건 리스크 점검
최근 상황에 맞게, 전세보증금이 상승했다고 가정하면,
기존 보유 물건이 없을 때는 (투자 물건이 1채라면)
충분히 투자금으로 활용할 수 있습니다.
단, 기존 물건을 매수할 때 대출을 사용하셨다면
이 부분을 상환하는 것도 검토해보시면 좋겠습니다.
기존 보유 물건이 있다면 (투자 물건이 있다면)
보유 물건지의 시장 상황을 파악하고
추후 역전세 리스크가 없을지 잘 검토해야 합니다.
이때도 마찬가지로 만기가 많이 남았다고 해서
안심할 수는 없습니다.
계약갱신청구권을 행사한 경우에는 언제든지
퇴거의사를 밝힐 수 있기 때문입니다.
따라서, 전세보증금 상승분을 활용해
추가 투자를 하기에 앞서
꼭 기존 보유 물건 및 기존 보유 대출에 대해 검토해보고
리스크가 최소화 된 상태에서 투자를 결정하셔야 합니다.
정리하겠습니다.
STEP1. 계약갱신청구권 사용유무 확인
STEP2. 주변 전세 시세조사
STEP3. 임차인 협조 요청
STEP4. 계약 연장에 대한 증명
STEP5. 기존 보유 물건 리스크 점검
지금처럼 전세가 부족하고, 전세가 상승하는
상황에서 임차인이 갑작스럽게 퇴거할 경우
5단계로 대응하시면 대부분 해결이 될 것입니다.
물건을 보유해나가다 보면
예상치 못하게 임차인분들께서 갑작스럽게
퇴거를 통보하는 경우가 꽤 있습니다.
다시 말해, 한치 앞도 알 수 없다는 뜻입니다.
갑작스럽게 생긴 투자금에도, 투자할 수 있는 실력과
반대로, 갑작스럽게 반환해야 할 상황이 생겨도
충분히 대응할 수 있는 여력을 갖추기 위해서는
변화하는 시장에 늘 몸담고 있어야 함을
더 절실히 느끼게 됩니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
날씨가 쌀쌀하네요. 감기 꼭 조심하세요!
