안녕하세요. 가애나애입니다♡
사임 제출이 하루 전으로 다가왔습니다.(맙소사…)
사임을 마무리하는 것과 동시에
단지가 적은 지역이라면 매물임장도 준비하느라
두 배로 바쁜 시간을 보내고 계실 것 같습니다.
저는 사전임장보고서를 작성할 때
가장 중요하게 생각하는 부분이 시세파트인데요.
시세 파트에 공을 들이면 임장지의
가치와 가격을 정리하는 데 큰 도움이 되기 때문입니다.
시세지도 위에서 임장지 시세 파악, 비교평가,
매임단지 선정까지 한 번에 해결하는 방법을 소개합니다!
완성된 시세지도의 모습인데요.
순서대로 하나하나 뜯어보면요~
1. 시세지도 그리기
모니터 두 개에 각각 ppt, 네이버부동산 창을 열고
단지명, 연식, 세대수, 가격을 부지런히 기록합니다.
이때 호가가 없는 단지는 실거래가로 기록합니다.
예컨데 전세 호가가 없다면
7.5/(4.5) 요렇게 괄호에 넣어서
전세 매물이 없다는 표시도 살짝 해줍니다.
2. 생활권 가격 레벨 파악
단지임장을 하면서
이 생활권 천장은 8억대구나-
신축은 7억대,
역세권 구축은 6억대,
멀세권 구축은 4-5억대
이런 식으로 가격 감을 잡으셨죠.
그걸 적어주는 겁니다.
단지 하나하나의 촘촘한 가격은 헷갈려도
전체적인 가격 범위는 꼭 기억하려 노력합니다!
3. 비슷한 가격이면 어디가 나을까?
이제 시세지도에 올린 가격을 바탕으로
본격적으로 물고 뜯어 봅니다.
■ 생활권별 대장 단지 가격 감 잡기
: 철산 아래쪽 21년식 대장은 철산 위쪽 대장보다 조금 더 저렴하네.
그렇다면 역에서 좀 더 가까운 롯데캐슬이 나은 것 같은데?
■ 다른 생활권의 비슷한 가격대와 비교하기
: 철산 09-10' 준구축은
광명동 5년 이내 신축과 가격대가 비슷하네.
철산이 가진 입지의 힘일까?
아니면 광명 신축이 연식 대비 저평가?
실제로 거래되는 가격인가?도 찾아보구요.
여기서 꼭 어느 하나가 특출나지 않고
비슷하다-는 생각도 좋습니다.
■ 생활권 내 비교를 통해 저평가 찾기
- 철산 준구축 중 선호도가 더 좋은 철래자 24평
vs. 덜 좋은 e편한 33평 가격이 비슷한데,
두 단지의 가치 차이가 아주 크지는 않은 것 같다.
그렇다면 e편한 33평이 나은 것 같은데?
- 브라운스톤, 도덕파크타운은 24평과 33평
가격 차이가 너무 적네. 그렇다면 33평이 싸다!
이렇게 생활권 내, 생활권 간
비교를 하는 과정을 통해
시세를 계속 상기하게 됩니다.
임장지 가격 기억은 덤!
4단계. 단지 선호도 & 가격 연결
→ 저평가 단지 추출
마지막으로 단지 임장 후 단지 선호도를 매긴 것과
가격을 매칭하며 저평가 단지를 찾습니다.
싸다! 싶은 건 노란색 하이트라이트도 표시하구요.
여기서 중요한 건 내가 단지 선호도를 잘 파악했나?
이게 정답이 맞을까? 너무 고민할 필요가 없다는 것입니다.
단지임장까지 한 것을 바탕으로 선호도를 매겼으니,
추후 전임+매임을 통해 지금 생각한 순서는
언제든지 바뀔 수 있기 때문입니다.
오늘 글은 여기까지입니다.
임장지 가격을 기억하고, 비교평가를 하는 데 있어
조금이라도 보탬이 되면 좋겠습니다♡
(임장 마치고 집에 오는 길,
트렐로를 활용한 초간단 단지 선호도 정리법이
궁금하신 분은 참고하세요 ♡
https://weolbu.com/s/IZZmn7Pk6M )
[가애나애] 시세지도 양식 나눔.pptx
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