안녕하세요 배당받는도비입니다.
#1. 이제부터 진검승부
수도권 시장의 매매호가가 계속 올라가면서
전고점을 돌파하는 단지가 대부분인 상황에서
전고점 대비 하락율에 의존할 것이 아니라
가치를 제대로 파악하고,
가격을 대입하고 비교하여 저평가를 제대로 찾아내는 능력이
그 어느 때보다 중요하다는 것을 배웠습니다.
이때, 가치를 제대로 파악하기 위해서는
사람들의 수요가 있는지 임장과 임보를 통해서 파악해야 하고,
이때 임장과 임보는 따로 과제처럼 생각할 것이 아니라
서로 유기적으로 연결짓는 것이 중요하구나를 생각하게 되었습니다.
#2. 질문을 남긴다는 것은? 해당지역에 집중을 한다는 것!
실전반 듣기 전에는 임장, 임보 과정을 밟는 것에 바빠서
지역에 대해 궁금한 것을 생각하지 못했던 것 같습니다.
하지만 이번에 처음으로 적적한투자 튜터님께서
생활권별로 질문을 적고 분위기 임장할 것을 조언해주셨고,
생활권마다 상권,사람,아파트에 대해 궁금한 것을 한 가지씩 생각해서 임장을 가니
임장하는 것도 재밌고 지역을 보다 제대로 파헤쳐보는 느낌이 들었습니다.
용용맘맘님 강의에서도
나무위키 내용을 복붙하고 ‘응 그렇구나’하며 슥 보고 말게 아니라,
주요노선, 상권, 학원가, 공급별로 궁금한 점을 생각하고
실제 임장에서 그 답을 구해보는 것이 중요하다는 것을 깨달았습니다.
또 생활권 정리를 할 때는
단순히 본 것을 정리하는 것에 그치는 것이 아니라
생활권별로 질문을 1가지씩이라도 가져보고
단지임장, 매물임장을 하며 답을 찾아가야
단지의 선호도를 명확히 알 수 있다는 것을 배웠습니다.
* 적용할 점
분위기 임장 전에 상권,사람,학원가,공급에 대해 질문 남기고 분임 시 답을 찾아보기
생활권 정리 시, 생활권별 궁금한 내용을 남겨보고 단임,매임하면서 답 찾아보기
#3. 단지의 주변까지 살펴보고 유의미한 단지를 선별한다
단지임장을 할 때,
저는 모든 단지를 봐야 선호도 파악에 도움이 된다고 생각하고,
기왕이면 많이 본다 생각하고 임장을 했던 것 같습니다.
하지만 단임할 때,
단지를 선별하는 과정이라는 목적성을 가지고
임해야 한다는 것을 다시 새기게 되었습니다.
또 임장할 때 뿐만 아니라
단임루트를 그릴 때에도
단순히 정문,후문 찾기에 급급할게 아니고,
단지 주변을 살피고
거기서 궁금한 점을 파악할 수 있도록
루트를 짜야한다는 것을 배웠습니다.
단지 선호도가 이해가 가지 않을 때,
왕도가 있는게 아니라
직접 체험하고 자주 가봐야한다고 하셨습니다.
얼마 전에 워런 버핏 삶의 원칙을 읽었을 때에도
버핏은 항상 그 기업을 여러번 방문했다고 하였는데
결국 투자는 머리뿐 아니라 많이 발로 밟고 직접 봐야하는구나를 깨달았습니다.
*적용할 점
단지 주변을 살피면서 단임루트 그리기
#3. 시세지도와 그룹핑은 우선순위 단지를 골라내고 가격의 왜곡을 찾아내는 과정
시세그룹핑을 할 때, 상단에 위치한 단지를 보고
이 지역에서 사람들이 어떤 요소를 좋아하는지 파악하고,
어느 가격대에 단지들을 유심히 살펴봐야 하는지 체크해야겠다고 생각했습니다.
*적용할 점
시세그룹핑 시, 상단에 위치한 단지를 통해 선호요소 파악하기
#4. 매물임장! 질문과 셀프코칭, 복기
매물임장 전에 매매,전세 실거래, 전고점 가격, 정보는 파악하고 가는 편인데
부사님에게 궁금한 질문을 미리 정리하지 않아
‘아 그거 물어봤어야 하는데’하고 돌아오는 경우가 종종 있었습니다.
용맘님이 알려주신대로
미리 궁금한 내용을 정리해보고
1. 실수요자 선호도 파악
2. 현장에 대한 반응 파악
3. 최근 실거래 파악
4. 전세에 대한 반응의 관점에서도 질문해보겠습니다.
매물에서 투자후보 물건을 뽑았을 때,
가치와 가격의 측면에서 정리하고 실제로 투자할 것인지까지 결론을 내보겠습니다.
매달 임장지에서 후보단지를 뽑고 모의투자를 하지만
용맘님 말씀대로 가격만 기입해놓고 복기해보진 못한 것 같습니다.
이번에 제가 모의 투자했던 단지들에 대해서
못오른 단지, 많이 오른 단지 별로 나누어서 나름대로 복기를 실천해보겠습니다.
*적용할 점
1. 매물임장 전 질문정리하기
2. 모의투자 단지 복기하고 호갱노노 or 아실에 관심단지 등록하기
(내가 파악한 선호도대로 가격이 변하고 있나?)
#5. 지역 내 비교평가 _ 물건별 상세가격도 파악하자
상품성과 입지에 따라 단지 가치를 비교하고,
전고점을 참고하긴 했지만,
구체적으로 내가 본 동의 물건이 단지 내에서 어느 정도 선호가 있고,
과거에 그 동이 얼마까지 거래되었는지 확인해보진 못했습니다.
이번 임장지에서 비교평가를 하고,
해당 물건에 대한 과거 가격도 함께 파악해보겠습니다.
*적용할 점
1. 물건별 과거 거래된 가격까지 참고해보기
#6. 지역 간 비교평가_땅의 가치와 단지 가치를 비교
강남과의 물리적 거리로 땅의 가치를 1차 판단하고,
단지의 상품성과 입지를 통해 단지 가치를 2차 판단한 뒤,
현재의 가격 붙여보고 과거 가격을 참고하여 결론을 내립니다.
제가 내린 결정과 전고점이 다르면
전고점이 높은 이유가 있겠지하며 제 선택을 바로 바꾸는 경향이 있었습니다.
하지만 내가 어떤 단지가 더 좋다는 확신이 든다면 전고점은 참고하는 것에 불과하다는 것을 알았습니다.
또한 신축의 전세가 회수가 구축보다 무조건 더 빠를 줄 알았는데
퉁쳐서 볼 것이 아니라 지역 내에서 충분히 선호도 있고 입지가 좋은 구축이라면
신축보다 전세가 회수를 더 잘 할 수 있다는 것을 배웠습니다.
*적용할 점
1. 용맘님의 비교평가 툴을 통해서 비교평가해보기
지속할 에너지도
그만둘 용기도
다 내안에서 나오는 거라면
나는 지속할 에너지를 채우자!
용맘님이 마지막 울컥하셨을 때,
그때 정말 얼마나 맘이 힘드셨을까하는 생각에
저도 뭉클하기도 하고 한편으론
그 어려운 상황에서도
당장 투자할 수 있다는 마인드를 가지고
임장,임보에 몰입하신 것이 대단하시다는 생각이 들었습니다
저도 언젠간 투자할꺼니까
미리 준비한다는 생각으로
이번 임장지에서 임장, 임보에 진심을 다하겠습니다!
