서울 양천구 목동신시가지7단지 수익률 보고서 [열기68기 마음하나 우리하나 운0진 리즤]

1. 아파트명 : 서울 양천구 목동 목동신시가지7단지

2. 위치 (지도)

목동7단지는 5호선 목동역 초역세권 아파트입니다.

3. 입지평가

- 직장 : B (종사자수가 적은 베드타운 지역)

양천구 사업체수: 2.6만개 / 종사자수: 12만명

강남+서초+송파(강남권) 150만명,

중구+종로구(도심권) 65만명,

영등포 37만명과 비교해 양천구의 종사자수는 12만명으로, 종사자가 많지 않은 베드타운으로 유추할 수 있습니다.

단일구로 살펴봐도 서울 25개구 중 16위로 중하위권에 속합니다.

- 교통 : A (도심권 출퇴근 매우 우수, 강남과 판교까지도 출퇴근 가능)

3대 업무지구까지 소요시간:

- 가장큰 업무지구인 강남까지 40분으로, 1시간 내 출퇴근이 가능합니다.

- 여의도와 도심까지는 11~24분으로, 출퇴근이 매우 용이한 곳이네요!

기타 주요 업무지구까지의 접근성도 살펴보았습니다.

구디가디 28분, DMC 39분, 마곡 11분으로 모두 30분내 출퇴근이 가능합니다.

서울 내 업무지구 접근성이 모두 우수한 단지입니다.

판교는 48분으로 다소 아쉽지만, 1시간 내 출퇴근이 가능합니다.

▶ 목동신시가지7단지는 목동역 5호선 역세권으로, 대부분의 업무지구 접근성이 우수합니다.

특히 도심권 업무지구로의 출퇴근이 매우 용이한 지역이며, 강남과 판교까지도 1시간 내에 접근할 수 있습니다.

다만 2,550세대의 대단지로, 동별로 최대 10분가량 차이가 있겠습니다.

- 학군 : S (목운중, 성취도 96.4%의 최상위권학교)

초등학교: 목운초, 서정초 배정

- 아파트 동별로 초등학교 배정이 달라집니다.

- 교육열이 높은 목운초를 좀더 선호합니다.

중학교: 목운중 (96.4%)

- 중학교는 근거리 배정으로, 7단지 아이들은 목운중학교에 갈 수 있습니다.

- 양천구 내에서도 학업성취도와, 특목고진학률이 가장 높은 학교입니다.

학원가

목동은 학원가로도 매우 유명한데요.

오목교역 인근에 183개, 파리공원 인근에 152개로 수치적으로도 매우 많은 학원이 위치합니다.

▶ 학구열이 세고 양질의 학원가를 이용할 수 있는 입지로, 학군 수요를 끌어오는 곳입니다.

- 환경 : S (균질한 베드타운. 면학분위기가 좋고 주요편의시설 밀집)

목동신시가지7단지가 위치한 양천구에는 백화점 1개, 마트 3개가 있습니다.

인근지역인 여의도도 접근성이 우수합니다.

대부분이 7단지 인근에 몰려있어, 생활인프라를 고루 갖춘 단지라고 볼 수 있습니다.

목동의 특징은 전형적인 베드타운이라는 점인데요.

1~14단지까지 대단지들이 균질하게 들어서 있고 면학분위기가 좋아 아이를 키우는 부모입장에서 거주만족도가 높을 것으로 유추됩니다.

전국 백화점 매출순위

목동의 현대백화점은 전국매출 17위로 매출규모가 크고,

인근의 더현대서울(12위), 신세계 타임스퀘어(18위) 또한 규모가 큰 백화점입니다.

- 공급 : C (향후 공급물량 적음)

서울은 2022년부터 공급물량이 현저히 부족한 상황입니다.

입주단지를 살펴봐도, 특히나 목동 인근에 대체할만한 상급지 물량이 전혀 없습니다.

▶ 향후 공급물량 현저히 적음!

4. 과거시세 및 현재 시세 , 수익률 분석 (10년 내 투자 타이밍)

(수익률 계산 : (현시세-매입시세)/투자금*100)

목동7단지의 30평대는 전용101m^2입니다 (36평형)

매전차가 가장 붙었던 시기는 2015년 11월. 전세가율 70%입니다.

대장주답게 최고전세가율도 상당히 낮네요 ..ㅎㅎ

매매 10.7억, 전세 7.5억

현재(실거래기준) 가격은 25.2억. 전세가율 32%로, 평균전세가율 48%에 못미치는 상황입니다.

수익률: (25.2억-10.7억)/3.2억 *100 = 453 %

전세가율이 높지않아도, 매매가 자체가 많이 올랐습니다. 수익률은 453%가 나왔습니다.

전세가격은 현재 9.8억수준에 시세가 형성돼 있습니다. 15년 대비 1.3억 정도가 올랐습니다.

아파트 연식이 오래되고, 재건축이 진행됨에 따라 매매가에 비해 전세가 상승은 더딘편으로 보이네요.

서울 1-2군 대장아파트 가격을 비교했습니다.

송파(1군) 잠실엘스

양천(2군) 목동7단지

마포(2군) 마래푸

성동(2군) 래미안옥수리버젠

광진(2군) 광장힐스테이트

강동(2군) 고덕그라시움

목동7단지는 2군의 마포, 성동, 광진, 강동구가 아니라 1군인 송파(잠실)과 비슷한 가격흐름을 보였습니다.

평형을 감안해도, 목동의 입지위상을 다시한번 느낄 수 있었습니다.

2023년 12월 현재기준, 호가는 25억선에 형성돼 있습니다. 매물이 많지 않습니다.

한편 목동7단지는 토지거래허가구역으로 지정되어, 거래가 활발하지 못한 상황입니다 (거주요건 있음).

5. 현장사진

목동7단지는 전형적인 80년대 아파트의 모습이네요ㅎㅎ

입지의 힘이 엄청난 곳. 그리고 앞으로의 재건축이 기대되는 곳입니다.

읽어주셔서 감사합니다~!