급이높은 후순위단지와 아래급인 선호단지!

안녕하세요 수령님~ 3급지 후순위 단지와 4급지 선순위 단지 중 뭐가 더 좋다고 딱잘라말할 수 없을 것 같습니다ㅠㅠ 대신 단지 대 단지로 비교평가 해보면서 둘 중 어떤 단지가 더 좋을지 생각해보시면 좋을 것 같습니다 너나위님께서 알려주신 방법인데 1. 위치가 강남(한강)과 가까운가 / 지하철을 이용해 더 먼저 강남에 도달할 수 있는가? 2. 환경의 편의성이 더 좋은가? 을 먼저 확인해보시고 아실 그래프 전고점, 회복률 등을 보조지표로 활용해보시면 좋을 것 같습니다 감사합니다😊

수령님 안녕하세요. 투자의 우선순위를 놓고 비교하시면서 고민이 되시는 듯합니다. 저라면 이렇게 생각해 볼 것 같은데요. 다른분들의 의견도 함께 참고해보시고 의사결정에 도움이 되었으면 좋겠습니다. 누가봐도 비교자체가 되지 않는 가치(선호)차이를 둔 단지를 놓고 비슷한 투자금 비슷한 가격일 때의 고민이 아니라면, 우선 순위는 남이 정해주는 것이 아니라 내가 정하는 것이 맞는 것 같습니다. 그 기준은 다음과 같을 수 있습니다. 이번 투자 또는 이번 매수에서 내가 잡은 방향성) 3급지의 후순위 단지와 4급지의 선호 단지를 예를 들어주셨는데요. 선호 요소에 여러 점들이 고려되겠지만(교통, 환경, 연식, 브랜드 등) 연식을 놓고 한번 고려해 보겠습니다. 급지가 더 높은 곳에 있는 단지이지만 연식이 떨어져 실거주 만족도가 떨어지는경우 매매가격의 상승은 하급지보다 높을 수 있겠으나, 전세가 상승은 더딜 수 있습니다. 전세가 곧 실거주 수요이고, 실거주 만족도가 전세 상승과 연계되기 때문입니다. 반대로, 하급지의 연식 좋은 단지의 경우 입지는 다소 떨어질지라도 연식이 좋아 실거주 만족도가 높을 수 있습니다. 그렇다면 전세 상승분이 더 높을 수 있습니다. 단순히 실거주 만족도가 높기 때문에 전세상승도 높다! 라고 단정지을 수는 없습니다만 현재 우리나에 전세제도는 99% 금융화가 되어있기 때문에, 매월 원리금 좀 더 내더라도 대출을 더 일으켜 더 좋은 연식의 새 아파트나, 입지가 더 좋은 단지에 거주하려는 성향이 굉장히 짙어졌다는 점이 지난 상승장을 통해 확인된 바 있습니다. 이는 같은 단지 내에서도 동이나 향 층이 다소 열위임에도, 수리상태가 좋은 집에 더 높은 전세금을 주고도 들어가서 살게되는 그래서 같은 단지 내에서 전세가 더 먼저 빠지게 되는 결과로 나타나기도 합니다. (물론 일반화 할 수는 없습니다.) 방향성을 말해놓고 이렇게 돌려 말씀드린 이유는 내가 이번 투자나 매수에서 투자금을 빨리 회수해야하는지, 아니면 장기 보유를 하면서 추후 매매 시세차익을 고려할 수 있는 포트폴리오 건전성 측면에 무게를 두고 있는 상태인지 생각해 보고 스스로 결정을 해야한다는 점을 말씀드리고 싶습니다. 전세 상승분은 구축보다 신축이 더 빠릅니다. 이유는 상기 언급드린 내용들을 참고해보실 수 있겠고, 연식이 장점이면서 입지까지 좋다면(급지가 높다면) 같은 투자금이나 비슷한 매매가격일 수가 없겠죠..? 로또가 아닌이상이요. 그래서 전세 상승분으로 투자금을 빨리 회수하려면 하급지라 하더라도 상단에 있는 단지를 우선 순위에 놓고 고려해 볼 수 있습니다. 마찬가지로 일반화 할 수는 없지만, 연식의 장점을 떼놓고 둘다 연식이 좋거나 비슷하다하더라도 하급지의 선호 단지가 상급지의 후순위 단지보다 더 먼저 오르거나 투자금을 회수할 수 있는 가능성도 물론 있습니다. 반대로 상대적으로 쉽게(?) 변하지 않는 요소를 가진 단지를 선택한다면 전세 상승분은 더뎌 빠른 투자금 회수는 기대하기 어렵더라도 연식의 힘이 빠지더라도 장기적으로 보유하면서도 투자금 회수와 수익을 낼 수 있고, 또 대세 상승장에 더 폭발력있는 가수요를 머금을 수 있는 선택을 할 수도 있을 것 같습니다. 이러한 점들 때문에, 급지로 비교하는것에 한계가 있고 결국 단지 대 단지로 비교해서 의사결정을 해야하는 것이고, 그러기 위해 우리가 분위기 임장, 단지 임장, 그리고 매물임장 까지하면서 단지의 디테일한 선호 요소와 디메릿요소를 파악하는 것이라고 이해하시면 좋을 것 같습니다. 의사결정에 도움되었으면 좋겠습니다 화이팅입니다!

수령님 안녕하세요 ! 3급지 후순위단지와 4급지 선호단지 중 어떤 것이 괜찮을지 고민하고 계시는군요. 사실 도움을 드리고 싶어도 언급해주신 정보로는 판단하기가 어렵습니다. 왜냐하면 '3급지 후순위단지', '4급지 선호단지'가 딱 하나의 단지를 지칭하는 것이 아니기 때문에 어떤 단지인지에 따라 다른 판단이 나올 수 있기 때문입니다. 단지 뿐만 아니라 물건의 상태, 조건에 따라서도 또 다르구요. 그래도 판단하시는데 조금이라도 도움을 드린다면, 아실 사이트에서 전고점과 거래량, 전세가를 참고해볼 수 있습니다. 이전 시장에서 어떤 단지가 조금 더 높게 거래가 되었는지, 어떤 단지가 거래가 잘 되는지, 전세가(실거주 가치)는 어느 단지가 더 높은지 등을 따져볼 수 있겠습니다. 하지만 가장 중요한 것은 물건의 조건입니다. 실거주하시는지 투자하시는지는 잘 모르겠지만 A단지 > B단지라고 생각했는데 B단지에서 수령님의 조건을 모두 맞춰주거나 가격협상이 잘 된다면 B단지가 투자적으로는 유리하니까요 ㅎㅎ 두 단지 모두 여러 물건 보시고 사장님들과 대화하신 다음 매물코칭으로 최종 결정해보심을 추천드립니다 ! 오늘도 좋은 하루 되세요 :)