(서투기 29조 43조)내가 할수있는 것들을 한다-2주차 강의후기

2강 양파링

A지역 지역분석 – 이번 6.27대첵에 영향을 받지 않았다 6억 대출시 대부분 단지 매수가능

A지역 지역분석

1. 가치
2. 생활권 및 가격
3. 투자전략

종잣돈별 매수 전략과 이후 자산 활용법

현제가치- 좋은곳

미래가치 – 더좋아질곳

가격 – 비싸지 않은곳

A지역의 접근성: 압도적인 교통을 가진곳(2호선), 강남까지 환승없이 15분(순환선)

구디(7분)환승x, 시청역(35분)환승x, 여의도역(27분)환1, 미디어 디지털역(32분)환1, 마곡(39분)환1

A지역의 잠재력(신림뉴타운)

뉴타운이 개발된다. 신림3구역 입주완료, 12500가구, 2구역이주, 1~7구역, 전고점을 못뚫었다

A지역는 어떤곳일까?

1. 위치?
2. 입지(직장,교통,학군,환경,공급) 서부선, 난곡선(예타통과못함)

A지역에는 없는 초역세권, 가격을 리딩하는 대단지

대단지 어떤 가치가 있는가? 

1. 안정적인 수요(시세형성 명확)
2. 자체 생활권 형성(인프라 만든다. 단지가 하나의 도시)
3. 시세기준점(대단지=브랜드)
4. 노후시 미래가치(재건축 가능성)

A지역 투자전략

1. 역접근성+대단지우선 검토
2. 자리잡은 생활권 > 개발된 생활권

1순위: 봉천동

2순위: 구디 생활권

3순위: 신림선라인

1. 주변환경 개선, 단지검토
2. 평형별 가격비교
3. 단지별 위상비교

종잣돈별 매수전략과 이후 자산활용법

1. 단지정보 리스트업 (매매,전세,전세가율,전고점,하락률,기본정보)

   단일평형은 시세 상승에 한계가 있다.

2. 대출가능 금액추가
3. 감당가능 예산확인
4. 예산안에서 가치보고 판단

시세정리후 단지를 살펴보는 기준

가치

입지가치->교통(역세권,>비역세권) 2,3,5,7,9,분당선,신분당선/경전철

환경-> 균일성(아파트 밀집지역, 편의시설(상권)

학군-> 학군 떄문에 찾아오는 단지라면 프리미엄

상품가치

연식: 신축이라면 입지가 덜해도 약점보완

세대수: 균일성이 떨어진다면 단지규모가 약점보완

평형: 20평, 30평, 40평 지역에 따라 수요다름

구조:복도식<계단식 방2,<방3

가격: 전고점(서울/수도권 아파트는 전고점을 다 넘을것이다)

1. 21년이후 입지가 개선된 지역-> 변화된 가치가 가격에 반영되지 않음
2. 22년이후 입주한 신축단지-> 상승장을 맞이하지 못해 전고가 형성되지 않음(최근거래가 계속 신고가)
3. 전고점을 넘어 가치를 알아볼수 있어야함(현장확인)

하락률

좋은게 먼저 올라가니까 여전히 많이 떨어져 있는건 별로 아닐까요?

1. 시기별, 지역별 저평가 다르고
2. 상승순서차이 가치와 현제가격을 판단할수 있어야함

집을 산다면

1. 가장 오른쪽 가치 판단 기준추가

   역세권(10분), 노선(몇호선), 아파트밀집(균일성), 대단지 (1000세대이상) 

2. 최우선 검토

   역세권, 핵심노선, 아파트 밀집(또는 대잔지)

실거주 매수후 벌어질일

편익- 주거안정성, 전월세 비용절감 

비용- 원리금상환, 저축액 감소, 전세 상승분 회수불가

부동산 시장은 늘 변한다

(현재 할수 있는 투자를 실행하고 다음을 준비해야 합니다)

내가 해야하는 것들을 하며 점을 찍고 나아간다(멘토, 동료, 환경)

적용할 것

많이 오른 단지에 비해, 입지 대비 덜오른 지역들이 있다. 그런 곳들은 지금 할수 있는 투자 라고 생각된다.

잘들여다 보면 장점들이 많다. 내가 지금 할수 있는 투자를 실행하고, 그다음 스텝을 준비해 나간다.