2강 양파링
A지역 지역분석 – 이번 6.27대첵에 영향을 받지 않았다 6억 대출시 대부분 단지 매수가능
A지역 지역분석
- 가치
- 생활권 및 가격
- 투자전략
종잣돈별 매수 전략과 이후 자산 활용법
현제가치- 좋은곳
미래가치 – 더좋아질곳
가격 – 비싸지 않은곳
A지역의 접근성: 압도적인 교통을 가진곳(2호선), 강남까지 환승없이 15분(순환선)
구디(7분)환승x, 시청역(35분)환승x, 여의도역(27분)환1, 미디어 디지털역(32분)환1, 마곡(39분)환1
A지역의 잠재력(신림뉴타운)
뉴타운이 개발된다. 신림3구역 입주완료, 12500가구, 2구역이주, 1~7구역, 전고점을 못뚫었다
A지역는 어떤곳일까?
- 위치?
- 입지(직장,교통,학군,환경,공급) 서부선, 난곡선(예타통과못함)
A지역에는 없는 초역세권, 가격을 리딩하는 대단지
대단지 어떤 가치가 있는가?
- 안정적인 수요(시세형성 명확)
- 자체 생활권 형성(인프라 만든다. 단지가 하나의 도시)
- 시세기준점(대단지=브랜드)
- 노후시 미래가치(재건축 가능성)
A지역 투자전략
- 역접근성+대단지우선 검토
- 자리잡은 생활권 > 개발된 생활권
1순위: 봉천동
2순위: 구디 생활권
3순위: 신림선라인
- 주변환경 개선, 단지검토
- 평형별 가격비교
- 단지별 위상비교
종잣돈별 매수전략과 이후 자산활용법
단지정보 리스트업 (매매,전세,전세가율,전고점,하락률,기본정보)
단일평형은 시세 상승에 한계가 있다.
- 대출가능 금액추가
- 감당가능 예산확인
- 예산안에서 가치보고 판단
시세정리후 단지를 살펴보는 기준
가치
입지가치->교통(역세권,>비역세권) 2,3,5,7,9,분당선,신분당선/경전철
환경-> 균일성(아파트 밀집지역, 편의시설(상권)
학군-> 학군 떄문에 찾아오는 단지라면 프리미엄
상품가치
연식: 신축이라면 입지가 덜해도 약점보완
세대수: 균일성이 떨어진다면 단지규모가 약점보완
평형: 20평, 30평, 40평 지역에 따라 수요다름
구조:복도식<계단식 방2,<방3
가격: 전고점(서울/수도권 아파트는 전고점을 다 넘을것이다)
- 21년이후 입지가 개선된 지역-> 변화된 가치가 가격에 반영되지 않음
- 22년이후 입주한 신축단지-> 상승장을 맞이하지 못해 전고가 형성되지 않음(최근거래가 계속 신고가)
- 전고점을 넘어 가치를 알아볼수 있어야함(현장확인)
하락률
좋은게 먼저 올라가니까 여전히 많이 떨어져 있는건 별로 아닐까요?
- 시기별, 지역별 저평가 다르고
- 상승순서차이 가치와 현제가격을 판단할수 있어야함
집을 산다면
가장 오른쪽 가치 판단 기준추가
역세권(10분), 노선(몇호선), 아파트밀집(균일성), 대단지 (1000세대이상)
최우선 검토
역세권, 핵심노선, 아파트 밀집(또는 대잔지)
실거주 매수후 벌어질일
편익- 주거안정성, 전월세 비용절감
비용- 원리금상환, 저축액 감소, 전세 상승분 회수불가
부동산 시장은 늘 변한다
(현재 할수 있는 투자를 실행하고 다음을 준비해야 합니다)
내가 해야하는 것들을 하며 점을 찍고 나아간다(멘토, 동료, 환경)
적용할 것
많이 오른 단지에 비해, 입지 대비 덜오른 지역들이 있다. 그런 곳들은 지금 할수 있는 투자 라고 생각된다.
잘들여다 보면 장점들이 많다. 내가 지금 할수 있는 투자를 실행하고, 그다음 스텝을 준비해 나간다.
