[발로 뛴다] "매물을 꼭 봐야 할까요?" 현장에 가야만 하는 2가지 이유

4시간 전

안녕하세요!

전국 어디든 발로 뛰는 투자자 험블입니다.

최근 부산, 대구 및 지방 주요도시의

집값이 2년 만에 상승한다는 기사를 봤습니다.

누군가는 기사를 보고

드디어 지방도 집값이 오르는구나!
풍선효과가 정말 사실이었어!
당장 지방으로 달려가야지!

라고 생각할 수도 있고

누군가는

기사가 정말 팩트일까?
일부 단지들만 그런 것이 아닐까?

라고 생각하며 네이버 부동산, 아실 등에서

가격을 확인해보고 조금 더 깊이 들여다봅니다.

직접 전화해서 상황까지 확인한다면 금상첨화겠죠.

하지만, 여기서 한걸음 더

직접 현장으로 가야만 알 수 있는 것들이

우리의 투자에 정말 큰 영향을 미치게 됩니다.

현장에 가야만 하는 이유

투자 경험이 많이 없다면

현장 방문, 특히 부동산에 방문해서

매물을 보기까지의 과정에서 허들이 높습니다.

저 역시 그랬습니다.

사장님께 방문한다고 어렵게 약속해두고

근처에 주차하고 부동산 간판만을 바라보며

들어갈까 말까, 수없이 고민했던 적이 있습니다.

그럼에도,

부동산에 방문해서 사장님과 이야기하고

물건을 꼭, 직접 봐야만 합니다.

우리가 지역을 제대로 이해하기 위해

수십 km를 걸으며 눈에 담는 그 이유가

‘어떤 물건’을 볼지 추리는 과정이기 때문입니다.

두렵다고 직접 물건을 보지 않는다면,

앞서 지역을 꼼꼼하게 밟았던 과정들이

한 순간에 무색해지게 됩니다.

현장에 가야만 하는 이유

① 시장 분위기를 ‘제대로’ 느낄 수 있다.

아무리 전화임장을 많이 한다고 해도

현장에서만 느낄 수 있는 것이 있습니다.

바로, 지금 시장의 분위기입니다.

어떤 동네는 사장님들이 사무실에 많이 계십니다.

약속하지 않고, 지나가다가 들어가더라도

반갑게 맞이해주시며, 설명도 친절하게 해주십니다.

반면에 어떤 동네는 사무실이 비어 있습니다.

전화를 드려보면 대부분 안내중이라 바쁘게 받으십니다.

이럴 땐 뭐 하나 제대로 여쭤보기가 쉽지 않습니다.

대부분 전자의 경우, 아직 볼 수 있는 물건도 많고

사람들의 관심이 많지 않은 동네인 경우가 많습니다.

즉, 여전히 기회가 남아 있다는 뜻이죠.

반대로 후자의 경우, 분위기가 뜨거움을 알 수 있습니다.

실제 거래로 이어지는지는 더 살펴봐야 하지만

사람들이 관심을 갖기 시작했다는 것을 알 수 있습니다.

이런 분위기에서도 당연히 기회를 잡을 수 있지만

비슷한 가치를 가진 단지라면, 당연히 전자가 더 수월합니다.

저도 이번 주, 기사의 주인공인

부산에 직접 다녀왔습니다.

부득이하게 물건 예약을 하지 못하고 갔기에

사장님들께 공손하게 양해를 구하며

이 부동산, 저 부동산에 방문했습니다.

신기한 것은, 그리 멀지 않은 단지인데도
불구하고 길 하나 차이로

분위기가 확연히 다른 곳도 있었습니다.

"제가 미리 예약을 못하고 와서 죄송해요.
혹시, 00동 00호 이 물건, 오늘 볼 수 있을까요?
괜찮다면, 제가 시간 맞춰 다시 방문드릴게요!"

A단지에서는, 지금도 볼 수 있다고 합니다.

00동 뿐만 아니라, 000동, 000동이 조금 비싸도

상태가 훨씬 좋으니, 이것도 보고가라고 하십니다.

B단지에서는, 예약을 하지 않으면 어렵다고 합니다.

볼 수 있는 물건도 많이 없다고 하시네요.

이야기의 흐름이 끊길 정도로 전화도 많이 옵니다.

실거주자, 투자자 모두 다양하게요.

이처럼 단순히 네이버 부동산, 기사 등으로만

볼 수 있는 표면적인 가격, 물량 등과 다르게

현장에서만 시장의 분위기를 ‘제대로’ 느낄 수 있습니다.

벤저민 그레이엄과 버핏은
'진정한 투자자라면 자신이 군중과 정반대로
매매하고 있다는 데서 만족감을 느끼기 마련'
이라고 생각했다.

"다른 사람이 욕심을 낼 때는 조심하고,
다른 사람들이 두려워할때는 욕심을 내라."

워런버핏 삶의원칙 中

현장에 가야만 하는 이유

② 단지 선호도와 가격을 '제대로' 알 수 있다.

우리가 현장에서 수십 km를 걸으며

이 단지, 저 단지 모두 직접 밟아보고

내가 보고 느낀대로 선호도 판단을 합니다.

여기는 초등학교가 가깝고, 동간거리도 넓네~
여기는 연식 대비 되게 좋아 보인다.
사람들도 비싼 옷을 많이 입고 다니네?

그리고 전화임장 등을 통해서

내가 보고 느낀 것과 그 지역 사람들이

느끼는 것들이 비슷한지, 더 촘촘하게 확인하죠.

하지만 전화임장으로는 한계가 명확합니다.

직접 가봐야만 알 수 있는 선호도와 가격이

분명 존재합니다.

부산 동래구의 명륜2차아이파크1단지라는

단지를 예시로 말씀드리겠습니다.

임장 당시의 기억을 떠올려보면서

네이버 부동산의 가격을 보고 생각합니다.

아~ 그 단지, 온천장역도 10분이면 가고
단지 내에 초등학교도 있었어!
단지 내 단차가 있긴 하지만
놀이터에 아이들도 많았고
단지 내에 초등학교도 있던 좋은 단지였어!

근처에 분양하는 단지는 8억대인데
그 가격에 비해서 5억대면 엄청 싸지!
전세가 하나 밖에 없어서 투자금도 1.3억이면 되겠는데?