[실전 33기 지금 잠토, 성장9간에 진입하셨습니다. 치엔팡따오쟌쉬 잠토짜이. 나모나끄 잠토에키데스. 플리스워치유어스텝_marria] 땅의 가치가 높은지 단지의 가치가 높은지 비교평가를 잘해 봅시다_요맘님 2강 후기

이번 실전반에서는 진도가 잘 나가지도 않고 뭔가가 잘 안되고 있는 와중에 용맘님의 2강 강의 듣는것도 늦어져 우선 교제부터 살펴봤습니다.

임장 임보에 대해서 뭐가 위로 올라가는 그림이 있는데 이건 뭐지? 그리고 시세트래킹이 중요하구나라는 것도 분위기 파악을 하면서 강의를 듣기 시작했습니다.

삼각형으로 올라가는 그림의 정체는

매주 과제하듯이 보지 말고 분위기임장과 단지임장하고 거기서 솎아내서 매물 임장해야 한다는 내용이었고 단지분석은 하면서 투자 매물을 골라내기 위함이라는 것을 알게 되었습니다.

분임, 단임을 끝마쳤지만 저는 여전히 기초반에서 과제하듯 그 틀을 깨지 못했다는 것을 알게 되었습니다.

이래서 내가 진도가 안나가고 있었고 임보를 작성해야 한다는 급급한 마음에 임장의 의미와 임보의 목적을 잊어버리고 있었던 것이었습니다.

제가 궁금했던 점 중에 하나는 현재 토허제지역에서의 매임을 어떻게 해야 하는지 트래킹을 하는게 의미가 있는지였는데 용맘님께서는 수강생들이 어떤 어려운 마음을 가지고 있는지 알고 계시듯이 현재 상황에서 어떻게 행동해야 하는지 알려주셨습니다.

토허제 지역 매임시 방법 → 실거주 입장에서 파악하기 좋은 시장이다.

강남 들어가는 사람들은 팔 생각으로 들어가지 않는다.

토허제라고 해서 전세를 10년 20년 살지는 않을거야 추가투자를 이어나가기 위해 전세체크 해야 한다.

단지를 다 하라는게 아니다. 투자 가능한 단지를 남기는거다 복기 단지를 나눠라.

토허제라는 제도가 없었다면 이미 서울수도권 시장이 날아가 버리고 정신을 못차리고 있었을텐데 어찌보면 이런 시장이야말로 사람들이 어떤 단지를 좋아하는지 극명하게 알 수 있는 시장이라는 것을 알게 되었습니다.

비교평가에 대한 잘못된 고정관념에 대해서도 말씀해 주셨는데 그 중에 기억에 남는 것은 이 단지의 선호요소가 ‘땅의 가치’가 중요한 곳인지 ‘단지의 가치’가 중요한지를 우선적으로 파악해야 한다는 점이었습니다.

그렇기 때문에 생활권 선호 요소, 즉 ‘교통’이 중요한 곳인지 아니면 ‘단지의 연식,주변 환경등이 교통을 압도하는지’를 파악할 수 있어야 했습니다.

이러한 입지가치 또는 상품가치를 비교하고 나서 붙여보는게 가격이었는데 지금 시장에서의 하락률은 의미없다고는 하나 그래도 전고점에 넘었냐 안넘었냐도 보조 지표로 따져 볼 수 있었습니다.

가치 판단 → 현재와 과거의 가격 비교 순으로 비교가 되어야 했고 그래서 지금 시장에서는 어느 단지가 더 싼지를 판단할 수 있었습니다.

비교평가는 늘 투자자들의 고민인데 용맘님께서는 비교 평가 양식을 10번을 채워서 비교해서 하다보면 언젠가 감이 올 것이고 그 안에서 100점짜리 단지는 없지만 최선의 선택은 할 수 있다라는 말을 해 주셨습니다.

역시 비교평가는 쉽지 않은 영역이지만 그래도 부지런히 연습하고 결론을 내보면 용맘님 말씀처럼 언젠가는 투자 단지를 결정할 수 있는 날이 올거라고 믿고 열심히 비교 평가를 해봐야겠습니다.

이번에 처음으로 용맘님의 강의를 들었는데 임장을 하는 방법부터해서 임보를 어떻게 연결해야 하는지에 대해서 자세히 알게 되었고 비교 평가부분에서도 가치를 먼저 따지고 가격을 붙여 보는 부분등은 많은 도움이 되었습니다.

이번 임보에서도 단지 1개라도 제대로 비교평가를 해봐야겠다라고 생각해 보았습니다. 감사합니다!