늘 변하는 시장에서 현재 할수 있는 투자를 한다. 서울 투자 기초반 29기 3 개월 내 7 ㅖ약 하러 가시 조 -다산 잭슨 -

늘 변하는 시장에서 현재 할수 있는 투자를 한다. 

( 10.15 부동산 대책 / 규제 )

투자 이제 끝났네….😥 

가….아니라 , 자산을 쌓기 위해 지금 할수 있는것 에 집중 한다. 

강의 내용에서 무척 디테일 하게 알려 주시는데요! 투자 할수 있다! 😉

날씨는 항상 바뀌고 , 우리는 마음이 흔들리더라도 본질에 집중하자 ! 

" 강사님 께서 지금 투자 하기 너무 좋은 시장 이라고 ~ "

"지금 할수 있는것을 하면서 앞마당 을 늘려나가면서 , 투자 하기 좋은 시장이 돌아 왔을때 , 

준비 된 사람은 바로 움직 이실수 있습니다. "

-지역 분석 하는 방법 - 

1.인구 조사 ( 데이터 로 미리 지역을 유추 해볼수있다. ) 😎

“ 세대당 인구수 가 해당지역 평균수보다 높다면, 아파트 신축 & 구축 단지 들이 모여있는 쾌적한 생활권 일수도 있다 ”

ex 000 생활권 은 세대당 인구수 1.19명 , 고시촌 ,빌라촌 주변에 오토바이가 굉장히 많이 줄지 어 주차 되어있다. 

" 000 생활권 은 세대당 인구수 2.3명 으로 , 주거지역 으로 아파트 가 모여있는 환경 좋은곳 일수 있겠구나 "

투자 자 관점에서 지역 을 먼저 생각 해보기 

2.직장 

지역내 종사자수 를 확인 하였을때 , 종사자수 가 지역 전체 인구수 대비 매우 적을때 

-질문-

지역내 일자리 가 없으므로 자족 기능이 떨어지지만 , 인구수 가 매우 높은 이유는 무엇일까 ? 

인구수 490,000명 이상 / 종사자수 100,000명 

지역내 500인 이상 의 대기업 사업체 수 또한 매우 적음 

그럼에도 많은 사람들이 사는 이유는 ? 

바로 “ 교통 ” 강남 접근성이 매우 좋기 때문에 외부 지역으로 출퇴근 하는 수요가 많다. 

교통과 이어 생각 해보고 지역의 가치 그리고 특징 을 알아간다.

3. 학군 ( 학군지 가 아니라면 , 생활권 에서 투자자 관점 으로 본다면 ? )

학군 의 의미를 가진곳 ( 강남 대치동 , 양천구 목동 , 노원구 중계동 ) 생활권 은 학군의 수요가 꾸준한곳으로 가치가 있다. 그러나 , 타지역 에서 특별한 학군지 기능을 하는곳 이 없다면 , “ 선호 학교 를 가는게 아니라면 , 

학교가 붙어있는 단지 를 좋아한다. " 

서울 수도권 의 대표 학군지 가 아니라면 , 해당 생활권 에서 나름의 학군 기능을 하는곳 은 공통 되는 특징이 있다. 

중학교 학업 성취도 평가 가 가장 높은 지역 그리고 초등학교 학급 당 학생수 가 높은 곳 은 보통 함께 공존 하는 생활권에 위치 하였고 , 학원가 가 몰려 있는 지역 을 보게 되면 , 지역내 에서 학군 의 역할을 하는 곳 이 어디인지 , 확인한다. 

-학원가 매출 로 알수있는것 -

- 학령 인구가 줄어도 한정된 좋은 학군 을 찾으려는 학부모들의 수요는 변함없이 교육열이 높은 지역으로 쏠린다. 

4. 공급 

입주 물량 을 반드시 확인 하고 , 적정 수요량 대비 공급 물량 의 영향이 초과 공급 이 아니어도 매매 와 전세가격 의 영향을 줄수 있는지 확인한다. ( 과거 입주 물량 과 매매 전세 지수 확인 )

각 생활권 구역 마다 재개발 재건축 으로 공급이 예정 인 구역의 현재 지역 의 환경이 개선 된다는 점 을 알고 , 

현재 보다 더 좋아질 것이다. 

000 지역 의 사람들은 어디로 가고 싶어 할까 ? 

데이터 전출 전입 으로 확인 하여 , 타지역 으로 가장 인구 이동이 많은곳 을 반드시 확인 하라 

주변 생활권 &지역에서 의 공급 까지 확인 한다. 

“ 현장에서 꼭 확인 해본다! 이지역에서 다음 갈아타기 하려면 어디로 가야 하나요 ? 물어보고 확인한다. "

공급 의 영향을 주는 지역을 현장에서 꼭 질문하여 파악해보기!

-생활권 정리 포인트 적용할 점 -

생활권 , 단지별로 가격 회복 정도가 다른 상황 , 임장후 우선순위 를 정하고 가치 대비 가격 검토 

가격대 의 레이아웃을 만들고 , 선호도 별 가격 의 “감” 을 익혀라 ! 

투자자 관점 

000 생활권 에서도 사람들이 좋아하는 단지들 중에서 역세권 이 아닌 단지들이 있다. 그런데 비역세권 임에도 불구 하고 , 왜 사람들이 좋아할까 ? 그이유 까지 생각 해보기!

- 000 생활권 에는 없는 초 역세권 하지만, 대단지 가 있다!! -

그럼 대단지 의 가치 ( 선호도 ) 를 파악 해보기 위해서 , 역세권 의 300세대 구축 단지 와 비역세권 도보 15분 이상 의 구축 대단지 를 비교 평가 시 가격의 상승 시점 이 비역세권 의 대단지 의 매매 가격 상승시점이 더욱 빠르다 

-생각 : “ 서울 수도권 안에서 무조건 역세권이 좋은것이 아니라 , 어느정도 준 역세권 으로 이용 할수 있다면 , 대단지 가 가지는 가치도 결코 작지 않다는것 ”

“ 서울 수도권 준 역세권 의 대단지 의 의미 ”

1. 안정적 수요 ( 환금성이 좋은 상품 )

넓은 수요층 , 꾸준한 거래 , 하락장 방어력 ( 손실 최소화 ), 시세 형성 명확 

2. 자체 생활권 형성 

대단지 기 사람들을 모으고 , 사람은 상권 , 버스 , 학교 ,병원 등 인프라 를 만든다. 

“ 단지 가 하나의 생활권 ”

3.시세 기준점 

지역 부동산 가격을 이야기할때 대표성으 뜀 , 시세를 견인 “ 대단지 = 하나의 브랜드 ”

4.노후시 미래 가치 

노후시 재건축 가능성이 높아짐 

( 용적률 여유가 있다면 , 추가 세대수 증가 로 추가 분담금 감소 )

000 지역 의 투자 전략 !!

#역접근성 + 대단지 우선 검토 

서울 중심 위치 에서 편리한 교통 을 누리기 위해 많이 선택한다. 

“역” 을 이용하기 편리 한지 , 대단지로 생활편의성 이 있는지 가 중요 하다. 

꾸준한 수요가 받쳐줘야 가격이 받혀준다. 

#자리잡은 생활권 > 개발될 생활권 

재정비 사업은 주변 환경을 개선 시킵니다.  다만, 사업속도에 따라 시간이 필요 하므로 , 

“선호 생활권을 우선 검토 한다”

#주변 환경 개선 검토 

재정비 사업규모가 클수록 지역은 천지 개벽 됩니다. 도로와 같은 도시 기반 시설 이 정비되고 , 사람들이 좋아하는 상업시설이 들어오고 , 높아진 집값을 감당 할수 있는 사람들이 들어옵니다. 

지역 을 바라보고 현장에서 어떻게 핵심 가치를 파악하고 , 투자 자 관점에서 생각 할수있는 프레임 을 넓힐수 있어서 너무 도움이 많이 되었고 , 현재 앞마당에 적용할 내용들이 많다고 생각 되어요 ^^ 

현재 할수 있는것 을 한다! 지역 분석 도 좋았지만 , 사실 현재 투자 의 장벽 이 높아진 상황에서 끝까지 포기 않고 할수있는 방법 을 찾아주시고 , 할수있는 방법을 알려주셔서 저또한 다음 플랜 을 잘 세울수 있을것 같습니다. 

2주차 강의 도 유익 하였습니다. 감사합니다.