2호기 경험담 1탄
매수할 물건을 제대로 파악해야 되는 이유 (feat. 일잘러 부사님의 중요성)
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2월 중순 가계약금
↓
2월 말 본계약
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4월 중순 전세계약
↓
5월 중순 집주인 이사 인테리어
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6월 말 잔금
세입자까지 구해지면서
순조롭게 진행되는가 싶었는데
세입자와의 본계약을 앞두고
갑작스런 연락을 받게 됩니다
사장님 : “사모님~ 어른신이 돌아가셨대요”
(멘붕…. ㅠㅠ 침착하게..!)
온 길 : “많이 상심이 크시겠어요.. ㅠㅠ 일단 장례 잘 치루시고 맘 추스리는 동안 어떻게 진행해야될지 다시 생각해봐야겠네요”
→ 임대계약서를 작성해야 세입자가 대출심사를 빨리 넣을 수 있는데? 시간이 촉박하다.. 대출 막히면 어떻게 하지?
이 당시 서울 조건부대출은 다 막혔고
수도권은 일부 가능한 은행이 있었습니다
임차인, 부사님, 저 모두가 대출 가능한 은행을 알아보며
계약서 쓰는날만을 기다리고 있었는데요..
집주인이 돌아가시면서 임대계약서 작성의 의미가 없어졌고
임대계약서 뿐 아니라 매매 계약서부터…
원점으로 돌아가 모든것을 새롭게 다시 해야되는 상황이 되었습니다!
집주인 사망으로 추가된 절차
1.사망신고
2.상속등기
3.매매계약
4.상속인과의 임대계약
5.나와의 임대계약
6.대출심사
신고하고 등록하고 시간 잡고 만나고 다시 만나고
처리기간 기다리고 등등..
생각보다 많은 시간이 필요한 절차들이였습니다
잔금까지는 한달반의 시간이 남아있었고
대출을 받으려면 한달전에는 접수를 해야하는데
조건부전세대출이 당장 내일 막혀도 이상하지 않은 상황이여서
불안한 마음이 커지고 있었습니다
그리고 집주인분이 돌아가셨기에..
따님분의 힘드신 마음을 헤아려드리며
저의 상황도 생각해야되는 시간들이였습니다
앞으로 경험할 수 있는 최악의 상황과
그런 상황이 왔을 경우 어떻게 대응해야 할지 계속 생각을 했습니다
나의 리스크는 무엇이지?
→ 전세입자 대출 불가
어떻게 대응할 수 있을까?
→ 주인전세로 일단 내가 등기를 가지고 오면될 것 같은데.. 그럼 재산세를 내가 내야되는건가?
→ 추가된 절차를 최대한 빠르게 진행해서 시간을 단축시켜야 된다!
잔금일이 당겨지면 재산세를 내야된다는게
썩 좋지 않더라구요
하지만 이 계약에 있어 가장 안전한 방법은
상속등기가 완료되면 주인전세로 소유권을 먼저 가지고 오는것이 최선이였습니다
재산세가 아깝긴 하지만.. 일단 이 방법으로 해보자 생각하던 찰나에
부사님께 전화가 옵니다..
부사님 : "사모님 제가 따님분께 주인전세로 소유권 부터 넘기는게 어떠겠냐고 여쭤봤어요
아버님도 돌아가시고 마음도 좋지 않고 정신 없는 상황에서 매매계약 다시쓰고 전세 계약 하러 왔다갔다하는 것도 따님분 입장에서 힘드실 것 같구요.. 잔금일에 근저당 상환에 절차도 복잡하니 이런저런 과정 줄이는게 매도자한테도 더 좋으니까요~
제가 제안하기 전에
이미 사장님께서 알아서 상황정리를 해주셨습니다..
일잘러 부사님 잘 만나야되는 이유… ^^
온길 : 사장님.. 그럼 재산세는 어떻게 되는걸까요….?
부사님 : 그건 매도자분이 내야지~ 원래 계약은 6월 말이였는데 다른 상황이 발생된거니까요
온길 : 네 사장님 생각해주셔서 넘 감사합니다 따님분도 충분히 이해하신 상황이실까요?
부사님 : 네 그럼요 제가 잘 말씀드렸어요
난처한 상황이 될 수도 있었는데
깔끔하게 정리해주신 사장님!!
타이트한 일정안에서
시간을 줄이기 위한 방법도 있었습니다
바로 중간생략등기인데요
제가 소유권이전등기를 받는 방법은 2가지가 있었습니다
1. 상속인들이 상속등기 후 매수자에게 소유권이전등기
부동산 소유자가 사망을 했다면
법정상속인들에 대하여 상속이전등기를 진행해야 합니다
사망자는 등기의무자가 될 수 없기 때문인데요
일단 상속인들에게 1차 상속 절차를 거치게 됩니다
일반적이고 안전한 방법이지만 저에겐 시간이 많지 않았습니다 ㅠㅠ
2.상속등기 없이 피상속인(매도자) 명의에서 바로 소유권이전등기
중간생략등기라고 하는데요
상속등기 절차를 생략하고 매수인에게 바로 소유권 이전을 하기 때문에 시간을 줄일 수 있습니다.
생략이라기 보단 상속등기와 소유권이전 등기를 동시에 진행 했다고 생각하면 될 것 같습니다!
실제로 상속인이 상속 후 매도한 것으로 보기 때문에 상속인은 취득세, 양도세 등의 세금 의무를 져야 합니다. 1번 절차와 형식은 다르지만 상속인 입장에서는 상속 취득하고 이후 매도 계약을 마무리하는 것이기 때문입니다
장례를 치루시고 어느정도 정리가 된 후
상속인인 따님분과 만나
2번의 절차로
상속등기, 소유권이전등기를 동시에 진행해서 시간을 줄일 수 있었습니다
동시에 주인전세 계약까지 진행하며
6월 말 예정이였던 잔금 예정일을
5월 중순으로 당기게 되었습니다
5월 말에 소유권이전등기가 완료가 되어
전세입자와 임대 계약서를 작성하고
차질 없이 전세입자는 전세대출을 받을 수 있게 되었습니다
매도인이 사망했는데 상속인들이 협조를 해주지 않는다면
소송까지 진행되는 상황이 발생할수도있는데요
저의 물건 같은 경우는
집주인 어르신 포함 자식분들 모두가 매도계획을 같이 하여
둘째 따님이 대표로 진행을 했던 부분이였기 때문에
어르신이 돌아가셨어도 매도에 대한 계획 변경은 없었던 상황이였습니다
만약 집주인분이 진행을 했고 자식분들은 매도에 아무 연관이 없었던 상황이라면
협조가 되지 않아 매매 마무리가 어려웠을지도 모릅니다
그리고 혹시나 상속 과정에서 리스크가 생길 부분에 대해서도
부사님과 함께 꼼꼼하게 서류들도 확인하며 대응해 나갔습니다
무엇보다도 매도자분의 상황을 정확하게 알고 있으신 부사님 덕분에
저도 자세하게 (어느 지역 어느단지로 이사갈 예정이라는 것 까지..)
매도자분들의 상황을 알 수 있었고
불안한 마음보다는
부사님과 한팀으로 같이 대응해나갈 수 있다는 마음으로 2호기를 진행했습니다
1호기에서 상속물건을 만났던터라
상속물건에 대한 이해도가 있었기에
차분하게 대응해 나갈 수 있어서
경험의 중요성에 대해서도 생각해보는 시간이였습니다
혹여나 놓치는 부분이 있지는 않을까
살펴주셨던 진담튜터님, 행쀼튜터님 다시한번 감사드립니다❤️
예상하지 못했던 상황에 대응하며
2호기가 잘 마무리 되었습니다
7월 제산세 고지서가 나와서
부사님께 연락을 드렸는데요..
온길 : 사장님 안녕하세요 7월 재산세가 나왔더라구요 9월 재산세까지 나오면 그때 한꺼번에 내역서 보내드릴까요?
사장님 : 우선 보내고 그때 다시 추가로 보내는게좋지 않을까요?^^
온길 : 네! 1차 재산세는 X원 입니다 더위 조심하시고 좋은 하루보내세요 :)
사장님 : 사모님;; 어쩌요.. 따님이 격양되게.. 이렇게 문자가 왔어요
온길 : (설마..?)
