안녕하세요!
아낌없이 주는 한영혼 원쏘울입니다 :)
지난주말 올해초에 투자해두었던, 물건의 전세계약을 마무리하고 왔습니다.
해당 물건의 전세계약을 진행하면서 배웠던 점들을 글로 남김으로써,
투자에 대한 경험복기와 앞으로 현 시장에서 서울,수도권에서 전세를 빼실 분들께
조금이나마 도움이 되었으면 하는 마음입니다.
1. 임차인간의 우호적인 관계도 중요하지만, 결국 시간과 돈이 들어가는 거래라는 사실을 깨닫게 되었습니다.
올해초, 세낀 매물로 매수했던 매물이고 아직 갱신청구권도 살아있는 상태라 현재 거주중인 임차인분께서 당연히 갱신청구권을 사용할 것으로 생각하고 있었습니다. (매수 당시 임차인분의 자녀가 초등4학년이었기에, 해당 단지에 거주하면서 단지주변의 초등, 중학교까지 보내고 말씀하셨었기 때문에 더욱 더 그렇게 생각했었습니다.)
그런 연유로 당연히 갱신 연장을 생각하면서, 다음 투자를 위해 상황을 종결시키고자.
만기전 6개월전에 연락을 드렸습니다.
“선샌님 안녕하세요! 6개월 뒤에 전세계약이 만기되어, 미리 확인하고자 연장여부를 확인차 연락드렸습니다~”
“아 네~ 일찍 연락주셨네요… 바로 말씀드려야하는 부분일까요? 저희가 사정이 있어서 확인하고 말씀드리겠습니다”
“네~ 확인하시고 연락부탁드립니다!”
그 후로 1달 뒤에 답변이 오게 되는대, 이때부터 연장과 번복의 핑퐁랠리가 시작됩니다.
“선생님, 전세 연장계약을 희망합니다~”
“아 네~ 계약서 보내드리겠습니다!”
“선생님, 저희 연장없이 나가도록 하겠습니다~”
“아 네~ 알겠습니다! 새로운 임차인분 구할 수 있게 집 보여주는 것 잘 협조 부탁드려요!”
“선생님, 저희 연장계약을 할 수 있을까요, 주변에 마땅히 갈집이 없네요…”
“아 네~ 계약서 보내드리겠습니다!”
“선생님, 저희 연장없이 나가도록 하겠습니다~”
“아 네~ 알겠습니다! 그러면 집을 구하시기 편하시게 보증금의 일부인 0백마원 먼저 보내드릴꼐요!
그리고 향후에 가실 집 계약하시고 날짜가 확정되면, 보증금의 10%를 먼저 반환드리도록 하겠습니다!"
“네 감사합니다!”
“선생님, 저희 연장계약을 할 수 있을까요, 주변에 마땅히 갈집이 없네요…”
“아 네~. 선생님 제가 이번에 수리를 하려고 마음먹어서요. 연장은 어려울 것 같습니다.”
“저희가 아직 갱신청구권이….”
“네 지난번 이사에 합의하신다는 의미로 합의금을 받으셨기에 갱신권성립은 어려우실 것 같습니다.”
“네 알겠습니다..”
임차인과의 우호적인 관계를 위해, 연장과 퇴거에 대한 의사를 변경하는 과정에 대해서
관계를 중시하다 보니, 임차인분의 상황에 끌려가게 되었고,
결국 제 스스로 자금상황을 세우지 못해, 다음 투자를 준비가 혼란스러워지는 상황이 발생했었습니다.
이 부분에서 보이멘토님께서는 먼저 돈을 주고 받았다면, 이사에 대한 합의금이라 볼 수 있다고 말씀주셨고,
그 부분을 활용하여 의사를 번복하는 임차인분과의 관계를 정리할 수 있었습니다.
[다음 전세빼기 시 주의할 점]
- 전세계약시 특약사항에 ‘임차인은 계약일 만기로 퇴거를 희망할 시, 최소 만기 6개월 이전에 임대인에게 그 사실을 알린다’ 라는 문구를 기입하고, 7-8개월전에 미리 임차인에게 연락하여 만기일에 퇴거를 희망할 경우, 6개월전까지는 알려달라고 말씀드려서, 자금상황에 대한 대비할 수 있는 시간을 확보하기.
- 임차인이 퇴거의사를 밝힌다면, 합의금 명목으로 보증금의 일부중 oo백만원을 선반환드려서 새로운 집을 구할 수 있도록 도움드리고, 계약으로 날짜가 확정되면 나머지 10%를 드린다고 말씀드리기.(필수 사항은 아니나, 임차인분의 빠른 퇴거의사 결정하기 위해서 활용할 수 있는 방법이라고 생각됩니다.)
- 임차인분과 우호적인 관계를 위해 편의와 선택의 폭은 제안드릴 수 있으나, 기한을 설정해두고 진행하기.
2. 전세빼기의 핵심은 상.상.가 입니다.(상황, 상태, 가격)
현재 서울, 수도권 주요지역은 전,월세 매물이 급감하여 매우 부족한 상황입니다.
이런, 이런 상황속에서 전세 매물자체가 많이 없기 때문에 자칫하면 전세빼기를 방심할 수 있는데,
이전 실거래가와 호가를 보고 이정도면 잘 나가겠지~ 하고 광고를 냈을때,
자칫하면 전세가 잘 안나가는 경험을 하실 수 있습니다.
우리 모두 양파링멘토님께 열중반에서 배웠듯이 전세빼기의 핵심은 상. 상. 가 입니다.
상황: 입주하기 편한 상황인가
상태: 입주하기 괜찮은 상태인가
가격: 입주를 할만큼 지불하기 괜찮은 가격인가
위 조건중에서 상태와 가격은 상당히 주간적일 수 있는데,
저는 이번에 전세빼기를 경험하면서 정말 중요한 것이 상태라는 것을 알게 되었습니다.
상대적으로 전세매물이 부족하다 보니,
현재나와있는 매물들을 보면,
좋은 상태가 아님에도 높은 가격을 보이는 매물들을 종종 볼 수 있습니다.
그렇기 때문에 전세를 구하는 임차인분들께서도 매물이 없음에도
선뜻 결정을 할 수 없는 것이라는 것을 알 수 있었습니다.
'이 가격을 내고 이런 상태의 집에서 사는 게 맞는건가'
‘좀 더 괜찮은 전세 매물이 나올 때까지 기다려보자’
위와 같은 심리로 전세매물이 많이 없음에도 전세가 쉽게만 빠지는
상황이 아니라는 것을 알게 되었습니다.
"수리해주셔서 감사합니다.
요즘 수리된 매물을 구하기 정말 어려웠는데, 저희가 참 운이 좋았네요!"
새롭게 계약하게 된 임차인분께서 건내주셨던 말씀이었습니다.
사실, 새롭게 전세를 맞추면서 올수리 인테리어를 해야만 할까,
도배, 장판 정도만 수리해드리고 적당한 전세금액을 받으면 어떨까란 생각도 했었습니다.
하지만, 투자자로써 잔금대출, 올수리 인테리어같은 경험을 쌓아나고자 하는 마음과
새롭게 맞이하는 임차인분께서도 편하고 쾌적한 환경에 거주하셨으면 하는 마음에
수리를 진행하게 되었는데, 임차인분과 처음부터 좋은 관계를 맺을 수 있게 되어서
한편으로는 마음이 한켠이 따뜻해지기도 했었습니다.
[다음 전세빼기 시 주의할 점]
전세빼기의 핵심은 상.상.가임을 명심하고, 전세상승분에 초점을 맞추기 보다 내가 전세매물을 구해야하는 입장에서현재의 시장을 바라보고 어떤 집이 우선순위로 나갈 수 있는 집인지를 초점으로 생각하기
3. 역전세 걱정이 아닌 대응의 영역
이번에 전세계약금을 올려받게 되면서,
역전세에 대한 걱정도 한편으로는 있었습니다.
5%만 올려받아야, 큰 리스크가 없다는데…
현시세대로 전세를 올려받아도 되는것일까…
이런 고민들을 하고 있을때,
너나위멘토님께서 강의에서 말씀해주신 말이 떠올랐습니다.
“투자자로 성장하는 과정속에서 역전세는 피할 수 없는 일입니다.”
내가 피하고 싶다고 당연히 닥쳐올 파도를 피할 수 있는 일인가,
역전세라는 리스크를 알고 대응의 영역이라 생각하니,
막연한 두려움이 조금씩 사리지는 것을 느끼게 되었습니다.
그리고, 중요한 건 이러한 선택을 무분별하게 하지 않고
내가 가진 물건들을 기준으로 포트폴리오를 점검하면서 대응한다는 생각으로
선택해나가야한다는 생각을 가지게 되었습니다.
“지금 공급물량이 없으니까, 전세가를 높게 올려받아서 투자하자! (x)”
“지금 현재시세가 높은 가격으로 형성되어있으니까,
언제든지 떨어질 수 있음을 알고 전세가에 대한 욕심을 과도하게 부리지 말자 (o)"
“현재 전세가에서 2년뒤에 5%를 못 올려받을 수도 있다는 생각을 하고 투자하도록 하자 (o)”
투자의 모든 상황의 결정은 A 아니면 B 가 아닌,
A를 선택하더라도 내가 어떤 생각과 대응책을 가지고 선택했는지가
더욱 중요하다는 것을 깨달을 수 있었습니다.
[다음 전세빼기 시 주의할 점]
- 현재 전세매물이 없으면서 오른 전세가격이 언제든지 빠질 수 있음을 염두하고, 전세가격이 빠지더라도 내 선택에 확신을 하면서 버틸 수 있는 단지에 투자하기
4. 부동산 투자자에게 가장 중요한 건 현장의 분위기
그렇게 전세계약을 마무리하고, 부동산을 나가려고 준비하고 있었는데,
총 4팀이 부동산에 들어왔습니다.
(매도 + 매수) + (매도 + 매수) => 4팀
10.15 대책이후로 호가를 올려놓은 매물들에 반응이 2주정도는 뜸했다가,
점점 강해지는 규제대책 속에서 지금이 아니면, 집을 사기 힘들어진다고 판단한
실거주가들의 매수세가 붙으면서 다시 거래가 일어나는 것을 직접 목격할 수 있었습니다.
위 상황을 목격하면서, 네이버부동산만으로는 알 수 없는 일들이 현장에서 일어나고 있구나.
내가 실력을 키우는 투자자가 되기 위해서는 지속적으로 현장에 나가보고,
전화임장으로라도 부동산의 분위기를 지속적으로 파악해야겠다고 반성할 수 있었습니다.
또한, 아무리 비규제 지역을 투자대상으로 타겟하여 보고 있다고 하더라도,
상위급지의 가격수준과 거래되는 가격을 보면서 투자대상 지역의 단지의 가격수준을
생각해봐야 함을 깨달을 수 있었습니다.
부동산 투자자의 핵심은 현장이다.
현장의 분위기를 파악하기 위해, 전임과 현장방문을 투자루틴속에 녹여야겠다는 생각을 깨닫게 되었습니다.
이번 전세계약의 경험을 마무리함으로써,
그동안 머리로는 알고 있었던 것들을 직접 마주하는 경험을 통해 많은 것들을 배울 수 있었습니다.
투자자의 가장 큰 배움은 무엇보다도 경험이라는 사실을 깨달을 수 있었습니다.
투자과정의 결정과 선택속에서 고민이 되시는 분들이 계시다면,
시간내서 현장에 한 번쯤 가보시는 걸 추천드립니다.
머리로는 해결할 수 없던 일들이 경험을 통해 해결하실 수 있다고 생각합니다.
올해도 한달이 좀 넘게 남았습니다.
모두들 올해 잘 마무리하고,
내년에도 힘차게 나아가는 투자자로 성장하시길
언제나 응원하겠습니다!!!
감사합니다!!
