[실전임장클래스 또박또박] 한가해보이멘토님과 함께한 실전임장클래스 후기

안녕하세요 차근차근 목표를 이루어갈 또박또박입니다.

한가해보이 멘토님과 함께한 실전임장클래스

기대 100%의 마음으로 부천으로 향했습니다

벌써 얼굴이 시린 날씨가 되었더라구요🍃

다 함께 자기소개를 나누고 멘토님께서 실전임장클래스의 취지와 간단한 설명과 함께

부천이라는 지역의 특징과 중요하게 생각해볼 포인트들을 소개해주시며 다함께 출발을 해보았습니다.

분위기 임장 

분위기 임장을 할 때 기존에는 상권의 양과 질, 어떤 사람이 많은 지 분위기를 보고 기록하고 정리하는 정도였다면

오늘 멘토님께서 말씀해주신 내용들을 들으며 좀 더 뾰족하게 채워져가는 느낌이 들었습니다.

기초 인프라로 누릴 수 있는 쾌적성

강의에서는 들어본 적 없는 기초 인프라라라는 용어에 많은 것들이 이해되는 것 같았습니다.

단지 뿐 아니라 단지 주변과 주요 상권으로 연결되는 보도블럭과 가로등들 밤에도 아이들끼리 다녀도 충분한 

쾌적함과 안전함을 가지고 있는지 그런 주변 시설 또한 기초 인프라이고 기초 인프라를 형성하는 것도 

비용이기 때문에 그 비용을 지불한 쾌적한 동네와 단지의 차이를 느껴보면 좋다.

실거주자라면 중요하게 느낄 만한 부분이 투자로 접근하면 왜 안보였는지 모르겠습니다 .

주 교통수단이 없는 곳에서는 보조 교통수단이 중요

역세권에서 멀어지는 단지라도 보조교통수단인 버스가 1분에 1대씩 온다면 편의성이 높은 것

게다가 아파트  자체가 쾌적하다면 사람들의 선호를 받는다.

물론 역세권이면서 환경이 좋은 단지가 우선이지만, 그 단지를 못가는 사람들은 보조교통수단이 편리하면서 

거주만족도도 높은 단지를 선호한다. 

주 거주층에 따른 선호요소는 다르다

20평대는 주로 1인가구나 신혼부부와 같은 젊은 사람들이 많이 거주하는데, 젊은 사람들은 본인이 필요하다고 느끼는 것에 돈을 과감하게 쓰는 경향이 있다(뜨끔) 그래서 역세권과 상권편의성이 매우 중요하다. 하지만 오래 거주하지 않는다는 단점이 있다. 시장 상황에 따라 전세 운영에 변동이 생길 수 있다(단지에 따라 상대적)

30평대는 주로 가족단위가 거주한다. 모든 게 다 갖춘 곳에 살 수 없다면 내가 불편하더라도 아이가 생활하기 편안하고 안전한 곳을 선호하고 단지 내에서 누릴 수 있는 쾌적성을 중요하게 생각한다. 20평대 수요층과 달리 불편하지 않을 정도의 편의성도 괜찮다.

수도권 상권에서 중요한 요소         지방상권에서 중요한 요소

1. 없어야 할 것들이 없는 것        1. 있어야 할 것들이 있는 것
2. 질적으로 뛰어난 것                2. 상권의 규모
3. 상권의 규모                          3. 질적으로 뛰어난 것

매물임장

공실로 예약되어 있는 매물 3가지 종류를 보면서 디테일한 수리 범위와 팁들을 알려주셨습니다.

가장 인상깊었던 점은 수리를 하는 것으로 가치가 올라가지 않고 비용으로 끝난다는 것입니다.

따라서 수리 범위도 가성비 있게 꼭 필요한 것들로만 채워서 비용을 줄이는 것이 좋다고 하셨습니다.

뒷동해도 되나요? 못난이 2단지 해도 되나요? 우리가 자주하는 고민

사람들이 선호하는 단지라면 이런 요소는 약점에 해당한다. 약점이지만 기피요인은 아니어야 하고

약점 때문에 매매가는 차이나더라도 전세가는 차이가 나면 안된다는 것

평형대별 급지별 매물 수리의 차이

20평대는 가성비 페인트 깨끗한 화이트 확장 LED

30평대는 싼티X 시트지 화장실 톤앤톤 확장X 

3급지 이상 장기보유 가치 물건이 아니라면 최대한 수리라는 비용을 적게 쓰고 부분수리를 활용

샷시까지 할 상황이 아니면 확장X 확장이나 샷시는 먼저 팔리는 것이지 더 비싸게 팔 수는 없다. 

누수의 모든 것

샷시누수 : 샷시를 따라 흐른 물길 흔적. 적극적으로 깎아서 매수. 코킹교체

윗집 누수 : 천장 중간에 물샌 흔적. 윗집의 성향에 따라 다르다 협조적인 집주인은 고려.

외벽크랙누수 : 베란데 외벽 코너 물길 흔적. 크랙으로 인한 누수 잡기가 어렵다 웬만하면 안 함.

결로 : 협상포인트로 활용해서 매수 약품제거→단열시공→탄성코튼(향균) 하면 관리 용이하다.

특약의 중요성

세입자들은 모두 다르고 생각이 주관적이기 때문에 일어날 수 있는 상황과 나에게 비용으로 이어질 부분들은

정확한 상황과 보상 비용을 특약으로 기재하는 것이 좋다

오늘 한가해보이 멘토님과 

부천에서만 적용되는 것들이 아닌 다른 지역에서도 어떻게 적용해보면 좋을 지

함께 말씀해주셔서 생각을 넓혀볼 수 있는 시간이었습니다. 

그 동안 임장을 하면서 멍하게 지나갔던 부분들에 디테일을 채우는 시간이었어요

저에게 부천은 친숙하면서도 에고가 가득했던 지역이었는데요

멘토님의 설명과 함께 부천을 걸어보니 참 살기 좋은 곳이라는 생각을 했습니다.

임장의 디테일 꽉꽉 채워주시고 늦은 시간까지 정성스레 질의응답 해주신 보이멘토님 

“자신을 믿으세요" 자신감 마법까지 불어 넣어주셔서 감사합니다.

핫팅💛