[용용맘맘님 라이브 코칭]

• 입지 좋은 서울 구축 10평대 vs 조금 외곽 20평대

  - 아실 그래프 분석으로 데이터를 확인

  - 교통 과 사람들이 선호하는 단지 인지를 파악

  - 위 두가지 방법으로 가격 형성의 근거를 확인 할 수 있었다.

• 실거주 vs 투자

  - 과거를 복기해봐라. → 가치 판단에 도움이 될듯

  - 서울과 경기여도 주변 환경 개선에 따라 가격이 역전될 수 있다.

  - 그러므로, 무조건 서울!! 무조건 서울 중심이 좋다는 건 X

  - 땅/ 교통/ 학군/ 환경 잘 비교

• 대출

  - 내 주머니에서 나가는 돈은 가장 늦게!!

  - 이 부분은 정말 몰랐던 부분이라 들을 때 마다 새롭다.

[1-2차시] 입지 가치와 상품가치를 단지에 적용하는 법 PART 1

• 잘못된 방식 접근 XXXXX

  - 아파트, 가격, 오를 거라는 확신을 남에게 바라는 것은 잘못된 방식!!!

  - 단지 가치, 가격, 가치대비 가격 형성 을 스스로 분석하고 스스로 결정해서 구매해야 한다.

  - 내가 나라는 클라이언트를 만났다고 생각하고 최선의 선택을 위한 분석에 몰입하자.

  - 개인 상황, 취향 에서 떨어져서 객관적인 데이터와 지표로 살펴보자.

  -  ★★★★★ 

• 주변이 바뀌는 신축 광명 vs 강남 30분 관악 (광명 자이 vs 관악 블루밍)

  - 아실 그래프 비교 → 전고점 확인

  - But, 주변이 개발되고 있는 광명에 비해 관악이 선호도도 떨어지는데 계속 가격이 비슷하게 흘러간다?

    그렇다는 건 입지(강남 30분)가 더 중요하게 작용했다는 것

• 신축 vs 구축

  - 연식 : 신축 메리트가 사라지고 가격 흐름을 확인

• 입지 가치 : 땅/ 교통/ 직장/ 학군/ 환경
• 상품 가치 : 연식/ 세대수/ 브랜드

강의 목표/ 목차

• 아파트 가치를 스스로 판단할 수 있다. 비교 평가를 통해 나에게 맞는 단지를 찾아 낼 수 있다.
• 입지가치 와 상품가치를 단지에 적용하여 단지별 제대로 비교평가 한다.

땅

• 강남에서 얼마나 가까운가? (직장, 교통, 학군, 환경 을 모두 갖췄음)
• 07년식(방3화1)과 99년식(방2화1)이 가격이 비슷하게 흘러가는 이유도 땅의 가치!

교통

• 강남/여의도/시청 → 3대 업무 지구와 거리
• 수도권의 교통은 급지(땅)을 넘어선다. → 물리적으로 강남과 가까워도 교통이 불편하면 X
• 구로구 신도림 태영 → 구로구 급지를 넘어서는 교통 (강남 37분, 시청 31분, 여의도 24분)
• 강남만 중요? X → 여의도 시청 등 최종 수요를 봅시다.
• 호선, 환승! 중요

직장

• 강남권, 시청권, 여의도권, 구로권, 판교권, 마곡권
• 호갱노노 : 종자사수, 연봉순 으로 확인
• 분당구/ 마곡/ 구디 의 연봉에 따라 매매가, 전세가에 영향을 줌 ((충격!!!))

학군

• 네이버부동산 : 배정되는 학교 확인 가능
• 아실 : 학업성취도 , 특목고 진학, 학원가 개수 확인 가능

환경

• 유해시설 X , 편의시설 O
• 카카오맵 : 백화점, 대형마트, 병원을 체크!
• 구글맵 : 유해시설은 네이버지도에 안나옴 ex교도소

[3차시] 단지별 제대로 비교평가 하는 법

• 비교평가 : 가치, 가격, 상황
• 지역내(서대문구 3개 /관악구 3 개/성북구 3개), 지역간(지역내 1개씩) 상활별 비교평가
• 3개 구에서 30개 단지

지역내 비교평가

• 같은 가격 이면 어디부터 봐야 할까?
• 지역마다 사람들이 좋아하는 요소가 다름 (광진구 - 학군, 서대문구- 교통 (학군X 한강 X 이면 뭐가 남지?))

• 연식 비슷 → 입지 우선!! 

  DMC래미안클라시스 00년식 vs 천연뜨란채 06년식 (초등학교 10분 차이는 입지를 능가할 정도는 아니다.)

• 조건이 비슷하면 하나라도 더 장점이 있는 곳!!
• 구축 vs 신축 (연식 보다 입지, 교통) → 10년 후 어떤 단지가 가치가 더 남을까?

지역간 비교평가

• 같은 가격 이면 어디가 더 좋을까?
• “비슷한 연식 & 같은 평형” 묶어서 입지 비교 (땅>>교통>>학군>환경)

• 가격, 전고점, 실거래 최근 실거래 보다 높은 호가가 나와있으면 제외?

  - 전고점 돌파 안하면 good, 전고점 돌파 아직 안했으면 good

  - 전고점 돌파해서 떨어지는게 감당 가능한가?

  • 최근 실거래가 만큼 떨어져도 감당가능?
  • 직전전고점 만큼 떨어져도 감당가능?

  • 직전최저점 만큼 떨어져도 감당가능?

    (저축액, 배우자와 합의 등등)

• 지하철이 비슷하면 물리적 위치가 더 가까운 단지를 선택

상황별 비교평가

• 가족, 보유목적, 개별 중요요소 따져서 결정

케이스별 비교평가

• 동별 가격 차이가 나는 경우

  - 언덕이나 대단지 → 동별 가격 차이 확인

  - 전고점 단지 체크 (20, 21년 서울에서 가장 가격이 높았던)