[서투기 2제 9리가서 4고 또4서 44억달성하는 조 새웅] 4주차 오프강의 후기, 유디멘토님과 함께라면 이제 역전세 하나 안무섭다.

안녕하세요 부의 그릇을 키워가는 투자자 새웅입니다.

조장활동을 이어가고 있지만

과제를 잘하진 못했지만 조장 버프 덕분에

모든 과제를 제출완수할 수 있어 서투기 4주차 권유디

멘토님의 오프강의를 듣게 된것 같습니다.

이번 4주차 강의에서는 요즘 핫한 비규제 C지역의

지역분석과 비규제지역에서의 투자전략과

리스트 대응을 어떻게 해야하는지

그리고 공급과 전세가격에 대한 심화 수업까지

배울 수 있었습니다.

강의 도중 내용을 못따라가 중간 정신줄을 놓을정도로

내용의 깊이가 상당하니 온라인 강의를 1.5배속으로 들을

계획이신분들은 정배로 들어보시길 추천드립니다.

점심 첫끼 김밥 한줄로 오늘 하루

정말 강의와 인사이트에 굶주린채 수업에 집중했는데요

이 굶주림의 감각을 잃지 않기 위해

바로 후기 작성해보도록 하겠습니다.

1. 지금은 Drive를 걸때!

점점 서울&수도권의 아파트 시장이

과거처럼 매매보다 전세를 선택하고

전세가격이 매매를 추격함에 매매가 달아나는

합리적인 의사결정을 통한 시장이 아니라

주식이나 비트코인처럼 투자재의 성격이 강한

거주재임을 말씀해주셨습니다.

과거엔 강남불패라는 말을 하면서

강남의 부동산만의 투자재의 성격이 짙었는데요

21년도 불장을 겪으면서

국민들도 부동산 상승장에서

벼락거지가 되는 경험을 했었습니다.

그 게임은 정말 지독스러웠습니다.

06~07년 부동산 자산 상승은

08년 금융위기를 맞이 하게되고

하락하기 시작한 부동산 가격은

10년이 지나서야 전고점을 회복하게 됩니다.

당시에 제가 대학생 시절은

월부생들은 모두가 알고 있는

서울 아파트 가격이 가장 쌌던 시절이였는데요

제가 기억나는 한 문장은

“우리나라도 잃어버린 30년 일본을 따라간다”

였습니다.

지금 이런 말 하는 분을 주변에서 

찾아보질 못했던 것 같은데요

그 이유는 이제 모두가 알게 되었기 때문입니다.

07년 전고점을 회복하는데 10년이 걸렸는데

지금은 21년 전고점을 회복하는데 

단 2년이 걸렸습니다. 지난 불장이 너무나 뜨거웠기에

이제 모두가 알게 된 것이죠

강남아파트만 투자재가 아니구나

서울&수도권 선호 지역 모두가 투자재이구나

중요한건 투자재라서 앞으로 계속 오르는가?

라는 질문에 오히려 이제 반대로

부동산 시장의 유동성의 리스크를

더 크게 바꼈다는 것입니다.

최근 금과 비트코인의 가격이 정말 많이 빠졌는데요

가격이 하락한 원인은 정말 많지만 중요한건

단 일주일만에 2천만원이 빠졌다는 것입니다.

-15.6%가 일주일만에 빠진것인데요

과연 일주일만에 부동산 가격이 -10%가 빠지면

어떤일이 벌어질까요?

정말 벌어질까요?

이것 역시 우린 겪어보았습니다.

과거 2018년 시장에서 -10%가 세금 규제로

두들겨지면서 6개월에 -8천만원이 빠졌습니다.

투자재의 성격이 강한 현재 과거엔 6개월이였지만

이제 한달만에 -10%빠지는게 

불가능해보이진 않습니다. 

위 단지는 3급지에 있는 1000세대가 넘는

역세권 단지였습니다.

이번에 검토하고 있는 단지가 이렇지 않을

근거는 그 어디에도 찾을 수 없을 것입니다.

그래서 이번 4강에서 권유디 멘토님께서는

현 부동산 시장에서 매수를 검토할 때

전고점 이상인 단지는 조정될 리스크를

전고점 이하인 단지는 빠른 투자결정을

제시해주셨습니다.

특히 과거 규제시장에서 규제지역 1채와

비규제지역에서 2채 투자할 경우를 비교해주시며

가치가 있는 단지를 챗수를 늘려가는 투자의 장점을

알려주셨습니다. 만약 지금 서울을 매수 못하더라도

시간이 지나 비규제지역 2채를 매도하고

서울 1채를 매수할 수 있기에

투자를 포기하지 말 것을 강조하셨습니다.

2. 비규제지역 매수시 상급지 가격을 볼 것

현재 비규제지역 중 몇몇 생활권 단지들은

규제의 풍선효과로 호가가 많이 상승했습니다.

이런 시장에서 투자자들이 가장 주의해야할 점은

지금은 해당 지역이 비규제지역이지만

추후 규제지역으로 묶였을 때,

지금 내가 매수하려는 가격이

규제지역의 상급지 매수가격과

비슷하진 않는지 또는 비싸게 주고 사는건 아닌지

꼭 확인해보라고 심신당부를 하셨습니다.

왜냐하면 현재 C지역을 보는 이유는 싸서가 아니라

비규제지역이라서 보는것이라는 점을

강조하셨습니다.

규제지역으로 묶이기 전에는 C지역에

이렇게 많은 투자자들이 찾지 않았기 때문이죠

3. 공급만으론 전세가격이 해소되지 않는다.

아마 이부분이 이번 4강의 꽃이지 않을까?

생각이 드는데요

이유는 C지역에 투자를 고민되는 이유는

향후 3기 신도시 입주에 따른

역전세 리스크를 어떻게 대처해야하는지가

고민일 확률이 높기 때문입니다.

권유디 멘토님께서는 2가지 이유로

해당 걱정을 일축시켜주셨는데요

1) 아직 사전청약도 안했다. 한참멀었다.

2) 서울&수도권은 한판으로 돌아간다.

여기서 핵심은 2번이였습니다.

아마 이 부분은 저도 온라인 강의로 

다시 들어보녀서 복습을 해야할 정도로

내용이 정말 어려웠는데요

이 내용을 나중에 임보 장표로

어떻게 녹여봐야하나 고민되는 내용이였습니다.

강의 후기에서는 짧은 요약과

강의에서 다루지 않은 응용편 “올파포”를 통해

강의 내용을 흡수해보려고 합니다.

우선 위 내용의 짧게 요약해보면

지방의 경우 공급의 움직임과 매매/전세의

움직임이 커플링되어 상관도가 높게 나오지만

서울&수도권의 경우 매매/전세지수가

공급과는 상관도가 크지 않다는 것입니다.

일반적으로는 입주물량이 많으면

전세 물량이 많아지고 수요보다 공급이 많아져

전세가격이 떨어지고 그 이후 매매가도 떨어지는

아주 일반적인 메커니즘인데요

서울&수도권 시장은 아이러니하게도

공급이 떨어지는데도 어떤 해에는 전세가 떨어지고

또 어떤 해에는 전세가 올라가게됩니다.

무언가 다른 요인이 작용된다고 생각할 수 있는데요

멘토님께서는 서울&수도권에서 입주장을 대비할땐

다음과 같은 메커니즘을

설명해주셨습니다.

1) 전세 평균 상승률을 체크한다.

2) 전세 상승기간을 체크한다.

3) 전세전고점 도달을 체크한다.

말만 들어도 어렵죠?

저도 이걸 설명드리기가 어려워 예시를 가져왔습니다.

강의에서는 헬리오시티와 반포 입주장을 통해

인접 단지들의 전세가격의 움직임을 설명주셨는데요

저는 응용편으로 올파포 입주장를 가지고 왔습니다.

올파포 입주할때 강동의 A단지 전세는

어떻게 움직였을까요?

1번 평균회기를 체크한다.

평균회기는 전세가격 상승폭을 판단하는데요

아래 두개의 상승률을 비교합니다.

‘20.6-현재 상승률’ vs ‘최근 5년 평균상승률’

을 아래와 같이 계산할 수 있습니다.

최근 전세는 많이 올라왔지만 올파포 입주장 당시

강동구 A단지의 전세는 23년 역전세 이후

회복률이 다소 더딘 상황이였습니다.

가격 상승폭은 평균 상승 이하임을 알 수 있습니다.

2번 전세 상승기간 체크

해당 단지의 전세 상승기간 5년을 살펴보았는데

누구나 다 아는 급격한 금리 상승으로 인한

23년 역전세가 있음을 확인할 수 있습니다.

요건 간단하네요

3번 전세 전고점 도달 파악

전세 전고점을 체크해보면 이전 장에서

전세 10억의 이상 가격을 제외하고

다음으로 높은 가격 9.3억을 아직 회복하지 못함을

알 수 있습니다.

위 3가지의 특징을 정리해 

강동의 A단지 전세 상황을 파악해보면

1) 가격 상승폭은 평균 이하

2) 상승기간 : 5년 내 하락구간 존재

3) 전세 전고점은 도달하지 않았습니다.

따라서 올파포 1.2만세대 입주하게되면

약 전세가격의 10% 내로 하락이 예상됨을

추측할 수 있습니다.

정말로 그랬는지 확인해볼까요?

올파포 입주 1월부터 3월사이에 

오히려 전세가격이 3천만원 

올라간걸 알 수 있습니다.

그래서 당시에 11월 올파포 입주장 오기전

강동구 앞마당을 만들어 놓자고

서투기 맴버들과 임장을 했었는데요

막상 25년 1월이 되었는데 강동구 매매가격이

변함이 없었고, 입주장이 시작됬는데

급매가 안떠요 라는 질문도 많았던 

시기였다는 기억이 있습니다.

위 3가지 인사이트 말고도 현장에서 강의를 들으며

인사이트를 필사하고 그 인사이트에 질문을 하고

스스로 답을 했던 노트 장수를 확인해보니 

무려 27장이였습니다.

(이게 강의노트에 없는 내용이라니!!)

그 정도로 강의노트 이외에 권유디멘토님께서

풀어주시는 인사이트가 정말많았던 오프강의였습니다.

긴시간 강의해주신 권유디 멘토님 감사합니다.

작년 구 월부 아지트 마지막 촬영때 오프로 첫인사를

드린게 엇그제 같았는데 벌써 1년 가까이 흘렀는데요

내년에도 내후년에도 권유디 멘토님께 생존신고를 해

오래 투자하는 투자자의 삶을 살도록 하겠습니다.

감사합니다.