[서투기 하락장은 핑계! 상승장은 실력! 2제9했다! 34억 벌 차례조! 바다 윤슬] 4주차 권유디튜터님 강의 후기

안녕하세요. 

언젠가는 경제적 자유를 얻고 

반짝 거리는 윤슬을 매일 보며

노후를 보내고 싶은 바다 윤슬입니다.

이번 서투기 4강 권유디튜터님의 오프 강의에 초대되어 현장에서 생생한 강의를 듣고 왔습니다.

튜터님의 강의는 매번 너무나 좋은 강의이지만 이번 강의는 진짜 더 더 더 너무 좋은 강의였습니다.

많은 것을 배우고, 생각하게 하고, 마인드 셋 할 수 있도록 정신 바짝 차리게 해준 강의 감사합니다!! 💖💖💖

집 값이 너무 많이 오르고 있는 것 같아요!!

우리가 자산을 취득하려는 이유는 대부분이 부자가 되고 싶어서 일 것입니다.

하지만 이것 보다 더 기본적인 본질은 계속해서 인플레이션을 방어하기 위해 최소한의 방법이 자산이라는 돈 그릇을 만들어 두는 것이라고 생각합니다.

우리의 급여가 인상되더라도 물가 상승률과 비교해서 계산해보면 명목임금은 분명 올랐지만 실질임금은 오히려 물가상승률만큼도 오르지 못해 급여가 줄여든 결과를 가져오는 경우도 있습니다.

화폐의 가치가 하락하면 무엇 인가를 취득할 때 더 많은 금액을 지불해야 하고, 

그것 때문에 마치 그 무엇 인가는 가격이 오르고 있는 것 같은 착각을 일으킵니다.   

2010년부터 2020년까지 10년 동안 약 1,000조의 화폐량 증가

2020년부터 2025년까지는 약 900조의 화폐가 늘어남

근로소득만으로는 자산을 늘릴 수는 없습니다. 자산을 갖고 있어야 화폐량이 증가하는 것을 따라갈 수 있습니다.

이제는 최대한 여러 개의 자산을 갖기 위해 움직여야 합니다!!

조금 더 기다렸다가 가격이 떨어지면 사는 게 좋지 않을까요?

지난 상승장과 현재를 비교해 보면 아직은 대세상승장 아닙니다.

아직 서울 수도권에도 전고점을 회복하지 않은 비싸지 않은 단지들이 너무나 많이 남아 있습니다.

이전 시장까지는 전세와 매매 수요가 합리적인 관점으로 시장이 움직였다면,

지금 시장은 이미 그 합리적인 사이클을 벗어났습니다.

이제는 사람들이 부동산을 마치 비트코인이나 주식처럼 그냥 단순히 가격이 싸면 사는 시장이 되어 버렸습니다.

통화량의 증가가 2배 이상 빨라진 것처럼 매매 사이클도 두 배 이상 빨라지고 있습니다.

단순이 그냥 싸다고 사는 것이 아니라 본질에 충실하고 합리적인 관점으로 바라봐야 합니다.

아직 전고까지 올라오지 않은, 무릎 이하에서 기회를 주고 있는 단지가 맞는지를 판단해야 합니다.

구리시를 어떤 관점으로 봐야 할까요?

임장지를 어느 지역을 할 지에 대해 매달 강의 신청 전에 많은 고민을 합니다.

아직 앞마당이 몇 개 없는 상황이라 어차피 수도권은 다 봐야 하지만 우선 순위를 생각해서 고르는 편입니다.

이번 달 앞마당을 구리시로 정한 가장 큰 이유는 비규제지역들 중 서울과 가장 인접하고 물리적으로도 강남과의 접근성이 좋다고 생각했기 때문입니다.

광진, 중랑구와 붙어 있고 한강 라인으로 있는데도 가격이 아직 싸다고 생각했습니다.

8호선 역세권 택지에 생활 상권도 갖춰져 있고, 게다가 초중고가 택지 단지 내에 있는데 왜 이렇게 쌀까? 하는 생각도 했습니다. 

이런 생각을 물론 저만 한 건 아니다 보니 최근 구리에 수요가 몰렸고 뉴스에서도 풍선 효과로 인한 가격 상승으로 다음 규제 지역으로 될 가능성이 크다 라는 말까지 나왔습니다.

앞서 언급한 무릎 이하의 단지가 있는데 그럼 투자해도 되지 않을까?

구리시 내에서 선호 생활권은 역세권 신축, 다음은 한강뷰가 나오는 구축 택지.

이 두 곳 모두 투자금이 적어도 3-4억 이상은 있어야 합니다. 

투자금 3-4억으로 7-8억대 단지를 구리에 한다? 서울도 가능할 거 같은데?

아니면 담배꽁초투자로 수익금 보다는 수익률을 생각해서 1-2억대 투자금으로 할 수 있는 곳을 보는 게 맞을까?

어떤 투자를 하던 지금 시장에서는 수익을 낼 수 있다고 생각합니다.

중요한 건 왜 구리에 하려고 하는지를 먼저 생각해 봐야 합니다.

만약 구리시가 비규제가 아니라 규제 지역이었어도 내가 구리를 우선적으로 봤을까?

지금 상황에서는 비규제 지역이 주는 의미를 생각해봐야 합니다.

규제로 묶인 서울도 아직 오르지 않은 단지들이 많이 있습니다.

이런 시장에서 비규제 지역인 외곽까지 상승장이 뻗치려면 서울 수도권이 먼저 올라야만 가능합니다.

최근 구리시에 투자자가 몰려서 마치 가격이 오르는 것처럼 보이지만 본질은 그게 아닙니다.

구리가 서울에 같은 급지인 관악, 동대문, 서대문과 같은 규제 지역으로 바뀐다면 어느 지역을 먼저 봤을까요? 

이러한 본질을 기억하고 전고점 대비, 이전 실거래가 대비, 입지 가치를 판단해보고 비싸지 않게 사야 합니다.

자산 가격은 무한이 계속 상승하지도 않고 무한이 계속 하락하지도 않는다.

자산 가격의 특징인 평균회귀, 

부동산 가격이 급등하거나 급락하더라도 시간이 지나면 평균으로 회귀한다.

지난 상승장부터 정부의 개입, 사람들의 심리, 입주 물량 등으로 시장의 흐름과 논리에 대해 알려주셨습니다.

우리가 공급을 보는 이유는 리스크를 대비하기 위해서 입니다.

입주 물량이 많으면 일시적인 전세가 하락이 오고 그로 인해 매매가가 하락하고, 

입주 물량이 어느 정도 해소가 되면 다시 전세가가 상승하고 이로 인해 매매가 상승도 예상할 수 있습니다.

이제는 이러한 관점으로만 보지말고 ‘평균회귀’를 했는지를 판단해 봐야 합니다.

최근 전세가의 흐름과 기울기를 봤을 때 급락이나 급등한 적이 있는지를 보고 지금 사람들의 심리가 상승장인지 하락장인지를 예측할 수 있어야 합니다.

내가 투자하는 단지보다 앞단에 있는 단지의 흐름이 어떤지 살펴보기!!

서울 4급지가 오르지 않았는데 구리가 먼저 오르지 않는다!!

대세상승장의 시작은 어떻게 알아요?

현재는 전세가가 매매가의 전저넘을 회복하지 못한 상황입니다.

언젠가는 전세가가 전저점을 넘는 시점이 올 것이고, 그 때가 대세상승장의 시작이라고 알려주셨습니다.

그 시장이 오면 세금 때문에 버티지 못하는 사람들이 있다고 하셨습니다.

아무리 많아도 버티고, 종잣돈이 없어지거나 투자를 못하게 되더라도 버티라고, 

그것만 지나면 그 이상으로 보상이 오는 때가 있다고.. 이미 선배들이 다 경험했던 거라고..

지금 성공한 사람들은 포기하지 않은 사람들이라고…

좋기만 할 수도 힘들기만 할 수도 없다.

오래 하는 것보다 우선한 가치는 그 어디에도 없다.

좋아질거란 희망보다는 현재의 행복을 찾아라.

모든 행동의 기준은 지속성에 맞추어져야 한다.

오늘 너무 힘들어서 오늘은 포기하고 싶다면 내일 아침은 일어나서 다시 도전하자!!

나도 언젠간 꼭! 한다!!