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서울투자 기초반 - 투자할 수 있는 서울 아파트 찾는 법
주우이, 양파링, 잔쟈니, 권유디
“언제라도 확신을 갖고 투자할 수 있는 실력과 안목을 갖추는 것이 본질”
‘규제 지역 안이든 밖이든 종잣돈이 n억 이든 내 돈으로 살 수 있는 제일 좋은 집을 찾을 줄 알아야 투자로 돈을 법니다’
1. 규제 시장이 만들어 내는 기회 ( 현재 시장의 가격 상황 )
과거 19년도 규제 ( 15.0억 이상의 주택은 대출 X )
규제 이후 15.0억 초과 주택은 집사기 어려워 지면서 13억 ~ 16억원 대 의 집들의 매매 호가 가 15.0억 원 에 수렴하는 효과 가 나타난다.
OO단지 매매 15억 ( 서울 수도권 3급지 ) 원 단지 들의 가격 특징 은 , 대출 규제 에 영향을 받으면서 , 이 근처에 15억 전후에 있는 단지 들은 대출 규제 에 영향을 받으면서 그 근처의 가격으로 수렴을 하게 됩니다.
상승장에서 규제로 매매 호가 가격이 추가 상승을 할수있는 상황에서 , 원래 규제전 에 16.0억 에 거래 되었던
단지들이 대출 규제로 일시적으로 15억 부근으로 형성 되었다.
토허제 지정이후 급격히 줄어든 매물수 , 인접한 비규제 지역에서 실거주자들이 집팔고 넘어 오고 싶은곳
OO 지역 을 봐야 하는 이유
가격 : 25년 상승을 겪으며 높아진 가격 천장 하지만 , 단기간에 급등 하며 들쭉 날쭉한 가격 속 기회가 있다.
위상 : 21년 전고점 기준 , 선호도 하위 생활권 역세권 단지도 4급지 구축 선호 단지 이상의 가격 수준 이다.
상황 : 15억 기준으로 주택 담보 대출 상한액이 달라지며 , 아파트 가격이 15억 선으로 수렴하는 모습 , 그리고 인접한 비규제 지역 에서 집팔고 넘어 오는 실거주 수요가 꽤 있는곳이다.
＃실행 하는 사람은 이런게 다르다.
입지 분석 / 가치 파악 : 해당 지역 사람들이 살고 싶고 좋아하는 곳을 , 눈에 보이는 것보다 가치를 편견 보다는 확신 을 가진다.
투자 전략 / 우선 순위 : 비슷한 돈으로 더 가치 있고 좋은 곳을 단지 하나에만 꽂히지 않고 비교 할수있는 여러 선택지를 둔다.
2. 적용 할점 ( 입지 분석 )
#인구 (크게 보기)
사람들이 많고 , 특히 가족단위 로 거주하는곳 = 살기 좋은곳
세대 당 인구 수 가 높은곳 = 가족 수요가 많다 = 살기 좋은곳일 가능성 이 높다.
총 인구수 ↑ 세대 당 인구수 ↑ 살기 좋은 곳 가능성 이 높다
총 인구수 ↓ 세대 당 인구수 ↓ 모두 적다면 거주 가능 을 하기 보다는 상업 지역 기능을 하는 곳 일수 있다.
총 인구수 ↑ , 세대당 인구수 ↓ 빌라 , 저층 주거지 또는 총인구수 가 높은 것 은 집값이 싸서 많이 거주 한다. 그러므로 소득 수준 ▼ 떨어지는 사람들이 사는 곳
#소득 ( 구매력 이 있는 사람들이 살고 싶어하는 곳인가 ? )
주소지 기준 = 이곳에 거주 하는 사람의 소득
원천 징수지 기준 = 이곳에서 일을 하는 직장인들의 소득
- 생각 해보기 -
거주자 대비 근로자 비율이 높을수록 = 업무지구 에 가깝다
거주자 대비 근로자 비율이 낮을수록 = 베드 타운
주소지 소득 > 원천 징수지 소득
해석 ‘이곳에 사는 사람들이 이곳에 일하러 오는 사람들 보다 더 고소득자 라는 것 이다.’
적용 할 부분
1.질문 : 자체 일자리 의 수준을 뛰어넘는 소득 좋은 사람들이 사는 이유는 ? 선호도 와 연결 지어 생각 해보기
2. 질문 : N지역에 살면서 다른 지역의 좋은 일자리로 출퇴근 한다면 , 핵심 가치 는 교통!
#직장 ( 직장을 보는 이유 )
해당 지역을 직장 의 이유를 보고 들어오기에는 부족한 곳 =
그럼 거주 환경 때문에 또는 업무 지구 로 가는 교통이 좋아서 인지 = 연결 시켜 생각 해보기
직장의 양 = 주기능 을 업무 구로 삼기에는 약한 수준이다.
직장의 질 =대기업수 가 구로 성동구 와 비슷한 수준 양호한 편이나 , 직장으로 외부에서 수요를 끌어오는
특 장점은 아니다.
업무 지구 보다는 , 강남의 배후 주거지 로 고소득자 들이 선택 하는곳이다. 교통, 학군 , 환경등 다른 요소를 함께 고려 해라
POINT 생각 해보기 ! 직장 요소가 집값의 영향을 주는것은 맞지만, 해당지역 에서 는 직장의 이유로 집값의 영향이 아주 크지 않다! 오히려 다른 거주 요건 요소 가 집값의 영향을 더 크게 줄수 있다!
교통이 집값의 미치는 영향 !
교통 접근성 이 좋을수록 집값이 비싸 진다.
강남 업무 지구 와 가까운 물리적 위치 의 N역 단지 가격이 해당지역 내에서 가장 낮은 매매가 를 형성하였고 , 교통이 애매 하고 강남과 물리적 거리가 가장 먼곳 의 단지 의 매매 가격이 가장 높다.
=위치가 제일 좋고 강남 접근성이 빠른곳이 N역 , 제일 살기 좋다고 느껴지고 선호하는 신규 택지 가 있는 생활권이다.
=연식 , 역세권 하나만 보지 않고 아이 키우며 , 살기 좋을곳 을 교통 , 학군, 환경 을 종합적으로 검토 해야한다.
#학군 ( 외부 에서 학군을 보고 들어오는가 ? )
기존 M학군 + 고소득자 거주지역 으로 위상이 변화 하였다. = 학군 시너지 효과
GD중학교 는 공부를 잘하는곳이 아니지만, 근데 이주변 의 아파트가 모두 신축 새아파트가 되었고 ,
GD 중학교 옆에 GD대장 이 들어오면서 거주민들의 기존 사람들에서 싹 ~ 바뀌기 때문에 , 학업 에 신경쓰는 고소득자 부모들이 생기면서 , 특목고 진학률이 높게 나타난다.
#실제 배정 학교 에 따라서 집값의 영향이 있다!
롯데 캐슬 08"3000^이상
26평 매매 16.95 억 / 전세 7.5억
34평 매매 17억 이상 / 전세 8.0억 원
학군 중학교 배정 받는곳 !
P 팰리스 07"/1600^이상
24평 매매 15억 / 전세 7.0억
34평 매매 16.0억 / 전세 8.0억 원
학군 기능을 하는곳 이 아님
투자자 관점 의 인싸이트 :
생활권 가치 및 특징 에서 투자 관점 바라보기 : 원래 학군이 강하지 않았으나 , 신축 입주로 학군개선기대 된다. 이유는 고소득자 들이 들어오면서 , 학업 에 신경 쓸수 있는 고소득자들이 들어온다는것은 기대 해볼만 한것 !
#비교 평가 인싸이트
그래서 두단지중 무엇이 더 좋을까요 ?
입지 개선 보다 더 중요 한것 은 보래 그단지 가 가지고 있는 가치 와 선호도 이다.
★ 투자시 , 좋아질곳 보다는 원래 좋았던 곳 이 투자 우선순위 이다!
#구축 리모델링 호재 단지 , 본질은 똑같습니다. ( 가치 와 가격 )
리모델리링 절차
조합 설립 | - |
안전 진단 | 가장 어려운 단계이므로 , 안전 진단이 끝나야 진짜 호재다 . |
시공사 선정 | 시장이 좋든 아니든 수요가 있을 만큼 가치가 있는 곳 인가 ? , 가격은 괜찮은가 ? |
건축 심의 | 리모델링 단계 중 가장 어려워서 시공사 가 변경 되기도 한다 #분담금 총회에서 예시로 상계주공 5단지 매매 가격 5.0억 분담금이 5.0억 이라면 리모델링 추진 어렵다 . (매매가격이 30억 짜리 아파트에서 분담금 5.0억 내는것이 어려울까요? ) 분담금 규모 가 주변 신축과 의 가격 차이 ( 안전 마진 ) 주변 신축 과 의 과격 차이 가 안전 마진이 된다. |
변동 계획 수립 | 리모델링 단계중 가장 어려워서 시공사 가 변경 되기도 한다 |
이주 철거 착공 | - |
＃소규모 단지 투자시 주의 할점.
OO 단지
가치 : 현재 는 비역세권 → 향후 9호선 개통 예정
소단지 에 환경 애매하나 주변에 다른 대단지들도 있음
혀냊 주변의 모습은 빌라촌으로 비선호 생활권 의 모습
9호선 개통시 가치가 있지만 , 세대수 가 매우 적어 , 선호도 매우 낮음
좀더 운영 환금성이 좋은 4급지 선호 단지 와 비교 검토 를 한다.
21년~22년 거래가 되었다면 전고 점 은 더 높을수 있었는데 ,
그 시기에 거래가 없다는 것 자체 가 아쉬운 환금성 에 대한 반중
무엇이 더 오를까 의 관점이 아니라 , 투자 하면서 겪는 보우 , 운영 까지 고려 하여 투자 범위 설정 한다.
“ 단지 임장의 중요성 ” 현장에 가봐야 알수 있는 것 이 있기 때문에 , 반드시 현장에서
내가 보고 듣고 기록 하는 것 믿고 투자 범위를 정할수 있다.
#적용할점 ( 투자 생각의 흐름 )
비교 평가 (생각 하는 방법)
G지역에 C생활권 의 T단지 와 G생활권 의 R단지 그리고 G생활권 의 G단지 의 비교 평가시 ,
T 단지 와 G단지가 같은 가격이면 안되는 거에요 왜냐하면 , T단지 는 역세권 이잖아요 그리고 ,
T단지 정도면 해당 생활권 에서 대단지 이다. 그런데 T단지 11.9억 으로 눌려 있는 이유는 주변 에 신축 주상 복합 입주 때문에 가격이 눌려 있으며 , 주변 생활권의 거주 환경이 안 좋아서 가격이 눌려 있을 수 있다.
투자 의사 결정 전 반드시 비교 평가 와 투자 검토 를 진행 한다.
생활권 내 비교 선호도 파악 → 우선 순위
생활권 간 비교 같은 가격 → 우선 순위
지역 간 비교 같은 가격 →우선 순위
#생활권 내에서 비교 평가 시 , 가격을 고정하여 비교 하는 방법
OO 생활권 내에서 저평가 와 가치를 판단 생각 하는 방법
P단지 07" 16.4억 , 역세권 단지 인 B단지 95" 16.6억 으로 가격이 형성되었다. 여기 서 가치를 판단 할때 ,
B단지 가 10년 정도 차이나는 구축임에도 OO역 5호선 , 9호선 역세권 의 장점과 BJ중학교 학군 까지 갖춘곳 으로
더 가치가 있다. ( 역세권 과 학군 을 갖춘곳 으로 10년 오래된 구축의 단점을 상쇄시킬 만큼의 땅의 가치가 있다. )
괜찮은 선택을 1번 하는 것 이 아니라 , 계속 해나가야 한다. 궁극적으로 습득이 되고 ,
임장 하고 숙달하고 지켜보고 성장하고 , 재밌게 하는것!
투자 인싸이트 를 쌓는 “누적의 힘 ” 매월 앞마당 트래킹
매월말 종잣돈에 맞는 투자 우선순위 후보들을 누적하여 시세 추이 확인
트래킹 목적은 정답 맞추기 가 아니라 “ 지켜보니 이런곳이 시세가 먼저 반응 하더라 ” 는걸 보면서 선호
요소 를 확인 하는것 - 정말 중요 하다 투자 실력과 직결 되는것 -
끝까지 시장에 남아 있는 사람은 “ 실력을 쌓고 가능한 선택들을 해나간 사람 이다. ”
이번 강의에서 비교 평가시 투자자 관점에서 바라보고 생각하는 방식을 많이 배웠습니다!
이보다 더 인싸이트 있을수 없다고 생각 되었네요 ^^
명 강의 정말 감사합니다 !! 📗📗📗
