[내마중 21기 2렇게 1채 사고 또 10억 벌조 돈뿌라이런] 3주차 강의 후기

용용맘맘맘님은 각 지역과 아파트 단지를 서울과 수도권 vs 광역도시 인구 규모에 따라 차이가 나는 중점가치를 비교평가 하는 방법을 알려주셨습니다.  이 강의를 통해 아파트의 가치를 나 스스로 판단할 수 있고 비교평가를 통해 나에게 맞는 단지를 찾아낼 수 있기를 바란다. 

1] 내집 마련에 가장 중요한 요소인 입지 가치와 상품가치(환경)를 살펴본다. 

입지가치로는 땅, 교통, 직장, 학군, 환경을 상품가치는 환경, 연식, 세대수, 브랜드를 확인한다. 

1. 땅

   수도권에서 내집마련은 장기보유 관점에서 업무지구 강남( 시청/여의도 )접근성을 고려하자.  교통과 강남과의 물리적 위치가 중요하며 지방에서는 선호도가 압도적인가? 남녀노소가 계속 거주하고 싶어하나? 구축이라도 비싼곳 잦는다.

2. 교통

수도권 교통은 단지가치와 직결된다. 

지하철 선호도 2호 >9호 > 3=7=신붐당 > 수인분당 >5호 > 6, 8, 1, 경의중앙, 공항 철도

지방은 교통민감도가 덜하고 1시간 내 이동이면 여기서 살아야 할 이유인 환경과 학군이 더 중요하다

3. 직장

강남 170만 = 시청 + 여의도 + 구로 (176만), 판교 34만, 마곡 39만, 

총 직장인 수도 중요하지만 급여가 높은 대기업이 소비력도 높고 상권도 더 좋다.

수도권은 땅의 가치(강남, 한강 접근성) - 교통(선호 노선, 직장 가까운가) - 주변에 직장(양와 질)이 상호 연관된다. 

지방에서는 짖장이라는 입지요소가 크게 중요하지 않다

4, 학군

수도권 (대치동, 목동, 분당, 안양 평촌, 용인 수지 웊덕천/준전, 노원 중계동, 수원 영통, 일산 백마, 후곡 )

초~ 중학교까지 안정적 장기거주를 원하여 학군지는 매매가 상승력이 강하고, 매매와 전세거래 활발

중학교 학업성취도 평균과 특목고 진학률, 근처 힉원수, 선호 초등학교(고학년 학급수등) 접근성을 확인한다.

학군이 유의미한 지역은 지하철접근성을 넘어선다. 

지방에서는 신축이 선호요소이지만 학군지로 굉장히 유의미한 단지라면 반드시 고려!

뚜렷하게 학군지를 선호하고 장기거주를 의미한다, (대구 수성구, 울산 옥동, 대전 둔산동, 광주 봉선동)

5. 환경 - 살고 싶은가?와 연결

유해시설(교도소, 소각장, 화장터, 변전소) 없고 편의시설(백화점, 마트, 병원)이 있나? 지도위에 표시한다.

4. 상품가치 - 신축, 대단지, 브랜드

수도권에서는 상품가치는 입지가 동반되야 선호, 10년 후의 가치를 예측해보자. 

입지가 개선되고 있는 구축은 가치가 상승

지방에서는 상품가치가 압도적, 신축 대단지 브랜드가 주는 힘이 수도권보다 강하고 균질성보다 연식의 힘이 강하다

2]비교평가 - 땅, 교통, 학군, 환경

비교평가를 반드시 해야 하는 이유 : 지금의 선택이 10년 뒤 가격차이를 만든다. 즉 수익과 직결.

'상황, 가치, 가격의 합동  비슷한 가격이면 ( 입지, 교통-지하철 노선 vs 학군& 환경 )를 먼저 검토, 왜야하면 땅, 교통, 학군, 환경, 연식 중  (입지 ). ( 교통 )이 좀 더 좋으니까 ! '

지역내 비교평가 - 한가지 구 안에서 생활권별(구역) 랜드마크 신축과 구축을 비교해서 선호요소 찾고, 10년 뒤 더 가치 좋은 곳 선택

지역간 비교평가 - 각 구 별 자본금별, 연식별, 같은 평형별로 묶어서 입지 >교통>학군>환경 /가격과 전고점, 실거래가)을 비교, 가격 판단 : 전고점 돌파했나, 최근 실거래대비 올랐나?

상황별 비교평가 - 가족 구성, 중요도(학교, 중학교 배정, 직장 거리, 보유목적,(장기 실거주 - 입지 좋은 구축, 추가 매수 - 입지, 전세 수요 많은 곳) 대출 금액(전세 높은 곳) 중요요소 따져서 결정

지방은 도시 규모에 맞춰 환경요소(연식) 비중 결정된다.  

200만 이상 부산과 대구는 학군이 환경보다 더 중요하고 입지(땅의 가치)도 중요하다. 

150만 대전은 환경과 학군이 중요한데 여기에 입지와 전고점 회복 정도 + 실거주인지 학령기 자녀 여부가 중요요인

• 학령기 자녀 없으면 전고점 회복 못하고 연식이 좋은 곳이 싸니 매수하는 것이 더 좋다.
• vs 학군이 좋으니 학령기 자녀가 있으면 더 비싸지만 학군이 좋은 곳 매수

광역시 학군지 단지라면 학군이 더 중요 요소

 50만 이하 도시는 연식 > 규모, 브랜드가 제일 중요한 입지요소, 환경이 더 중요하다.