안녕하세요 줴러미입니다
요새 독감 유행이라는데.. 다들 괜찮으시죠..? ㅎㅎ
12월이 됐습니다. 올해를 마무리 하면서
내년에는 어떤 방향성으로 투자를 준비해야할지
고민중이신 분들이 많은 것으로 알고 있습니다
오늘은 지방 광역시 이야기를 하려 합니다
울산을 제외한 지방 광역시는 ‘하락장’ + ‘과공급’이 겹쳐 지난 2~3년간 가격 상승이 더뎠습니다
울산은 다른 광역시 대비 하락장에서 빠르게 빠져나오고 매매가 상승까지 일어났습니다.
공급(입주물량)이 많지 않았기에 이 공급이 소진되면서 ‘전세물량 감소’ → ‘전세가 상승’ → ‘매매가 상승’으로 이어졌습니다.
아래 그래프를 보시면 23년만 과공급이고 그 이후로 ‘적정 이하’의 공급물량을 보여주고 있습니다
24년 공급 물량이 적정 이하로 줄어들면서 전세 반등이 일어나고 시차를 두고 매매가 상승으로 이어졌습니다
지방투자에서 중요한 것은 타이밍
지난 칼럼에서 말씀드렸다시피 무엇을 사는지 못지 않게 언제 사는지가 정말 중요합니다
지방 투자에서 그 적정한 시기는 과공급이 정리(전세물량 감소)되고 전세가가 반등하는 시기입니다
특히 지방은 돈을 벌고 나와야 하는 시장이기에 전세가 반등시기에 투자해서 매매가 상승시기에
매도하여 수익실현 해야합니다
지방 TOP3 부산/대구/대전의 타이밍은 어떠한가?
부산/대구/대전의 공급과 매매/전세 지수를 보도록 하겠습니다
다만, 여기서 말씀드리고 싶은 것은 지수는 지역 전체에 대한 것이기에
개별 단지로 들어가면 매매/전세 가격 흐름은 다를 수 있습니다
부산
- 공급 상황
- 22~23년 과공급이 이어지다 올해(25년)부터 ‘적정 이하’로 떨어졌고 28년까지 이어질 예정입니다
- 매매/전세 지수
- 전세: 22~23년 과공급에서 24년 적정공급으로 공급물량이 줄면서 전세가 바닥을 다졌고, 올해 초부터 전세가가 상승하는 모습이 보입니다.
- 매매: 올해초부터 이어진 전세 상승 흐름에 따라 최근 매매지수도 반등하는 모습을 보이고 있습니다. 전세 반등과 매매 반등은 이렇듯 시간을 두고 일어납니다.
대구
- 공급 상황
- 대구는 22~24년까지 도시 적정 공급량 대비 꽤 많은 공급이 누적되었습니다
- 부산은 올해(25년)가 적정 이하 공급이었다면 대구는 올해까지 적정 공급이 지속되고 내년(26년)부터 적정 이하 공급이 지속될 예정입니다.
- 매매/전세 지수
- 올해(25년) 가을부터 전세가 바닥을 다지고 있는 모습입니다. 대구는 내년부터 적정 이하의 공급이 예정되어 있기에 올해 부산의 상황이 내년에 대구에서 펼쳐질 수 있습니다. 사이클상 대구가 부산 뒤에 있는 것입니다.
대전
- 공급 상황
- 부산/대구와 다르게 작년에 이어 올해까지 과공급이 이어지고 있습니다. 내년에 적정 이하로 떨어지지만 27년에 적정 수요대비 2배에 달하는 공급이 예정되어 있습니다. 공급 상황은 상승 흐름을 만드는데 긍정적이지 않습니다.
- 매매/전세 지수
- 작년부터 올해까지 과공급이 이어졌고 특히 올해는 둔산자이아이파크, 둔산더샵엘리프와 같이 중심 위치에 신축이 들어오며 매매/전세 하락이 일어났습니다. 내년부터 반등을 꾀할 수 있지만 27년 입주에 주춤할 수 있습니다. 물론 공급으로 모든것을 예측하기 어렵지만 27년 물량 역시 사람들이 선호하는 중심지에 들어온다는 점에서 올해와 같은 매매/전세 하락이 일어날 수도 있습니다.
앞으로 어떻게 해야할까?
- 부산 → 대구 → 대전 순서로 상승 분위기가 만들어질 가능성이 큽니다
- 이렇게 지방 TOP3가 모두 기회를 주니 광역시를 투자로 염두에 두고 계신 분들은 전혀 조급해 하실 필요가 없습니다. 투자할 단지는 너무나도 많습니다. 기회는 계속 올 것입니다
- 지금 부산을 투자로 보고 계신다면
- 전세가 상승에 따라 투자금이 줄어들 수도 있습니다만 조심하셔야 합니다. 희망회로만 돌리면 안됩니다. 전세가 없다고 당장 전세가가 오르지 않을 수 있고, 투자자가 내놓은 전세가 쌓이면 전세가는 일시적으로 하락합니다. 이런 경우 오히려 예상 투자금보다 더 들어가는 경우도 생깁니다
- 지금 당장 투자 계획이 없다면
- 대구와 대전을 보셔도 괜찮습니다. 나중에 올 기회를 잡기 위해 미리 아는 지역으로 만들어 두시면 전세가 정리되고 반등하면서 매매 역시 반등하는 시장이 될 것입니다. 해당 지역을 미리 알고 기회가 왔을 때 움직이는 사람은 기회를 놓칠수가 없습니다
25년이 한 달밖에 남지 않았습니다
광역시에 관심이 있으신 분들이라면 미룰 시기는 아니라고 생각합니다
날씨는 춥지만 열정적으로 현장으로 나아가셨으면 좋겠습니다
읽어주셔서 감사합니다 :)
