[서투기 29기 2건 첫번째 레슨, 2십억 달성하기 화이트머쉬룸] 3주차 강의 후기 : 가격에 영향을 주나요?

안녕하세요, 화이트머쉬룸입니다.

3주차 잔쟈니님 강의를 듣고 생각하는 것은 항상 1회독으로는 온전히 이해할 수 없다는 것입니다.

1회독 → 2회독→3회독 점차 반복 할 수록 받아 드릴 수 있는 정보양의 다른 것 같습니다.

그만큼 강사님께서 알고 있는 것과 수강생들에게 그 넘어서 단계까지

 6~7시간 동안 모든 걸 쏟아 주시기 때문인 것 같습니다.

그리고 양파링님 강의에 이어서 이번 강의에도 네 마리 토끼(?)를 잡을 수 있었습니다.

b지역에 대해 알기, 가격에 영향을 주는 요소 알기, 비교평가 하기, 다른 지역에도 적용하기 

열중반에서 비교평가를 뽀개주셨음에도 항상 비교평가는 어려운 것 같습니다..^^;;

1.본 것

     1) 규제가 만들어내는 가격 왜곡을 기회로 만들 수 있는 곳 → 가치와 선호도 파악을 우선으로

• 대출 규제 금액 상한선에 맞게끔 실거래가 변동
• 가치가 더 높은 단지는 금액이 쭉 뻗어 올라가지 못하고 규제 금액만큼만 천장에 닿게 되고, 상위 단지보다 가치가 덜한 후순위 단지는 가격이 쭉 뻗어 올라가는 현상이 생김

• 이럴 때 어떤 단지에 투자해야 더 버는 투자를 할 수 있을까?

   

  2) 입지가 개선되는 단지(유망주) vs 입지 변화가 없는 단지(챔피언) → 챔피언의 지워지지 않는 가치 잘봐

• 원래 좋은 단지인 챔피언… 시간이 지나면 바뀔 수 있는 것과 바뀔 수 없는 본래의 가치를 잊어선 안된다.
• 우리는 겉보기에 속지 말고 미래 가치를 보자. 

     3) 그땐 맞고 지금은 아니다. → 보고 있는 시기에 따라 판단이 다를 수 있어

• 단골 질문이라며 강사님께서 소개해준 내용. 내가 보고 있는 시기에 따라 선호 24평과 덜 선호 33평이 가격이 동일 하게 쌀 수도, 선호 단지가 먼저 크게 올라가서 둘 중에 무엇을 사야할지 혼돈되는 상황
• 선호 단지가 너무 올랐을 때 덜 선호되는 아파트를 투자해야할까?  

    4) 급지는 좋지만 선호도가 빠지는 단지, 투자해도 될까 → 다운 급지 우선 순위 생활 단지와 비교평가 해봐

•  보고 있는 지역 후순위 생활권 단지와, 다운 급지 우선 순위 생활권 단지와 비교평가 하기

   5) 구축 리모델링 호재 단지 → 리모델링 호재보다 우선적으로 그 단지가 수요가 있나 본질을 파악해

• 리모델링 절차 중 가장 어려운 단계는 건축심의와 변동계획 수립 및 총회 사업승인 단계
• 구축 리모델링 단지의 수익성은 따져보았을 때 그 주변 신축이 오르면 리모델링한 구축 단지도 함께 오르니 그 가격만큼 안전마진이 보장되어서 진행해도 괜찮다. 즉, 투자로 연결해도 고려해볼 수 있다.

   6) 주상복합, 투자해도 될까 → 안될 건 없지만, 같은 가격 중 주복 단지가 우선 순위인지 확인해볼 것

• 주상복합은 대지면적이 작고, 그 단지를 사는 건 그만큼 작은 땅의 가치를 사는 것
• 대지 지분이 작기 때문에 가격이 많이 올라 갈 수 없다.
• 주상복합이라고, 투자 선상에서 배제할 것은 아니지만, 그 가격으로 할 수 있는 다른 단지들과 비교평가

   7) 소규모 단지 투자 → 다운 급지 환금성이 좋은 단지와 비교평가 해봐

• 저환수원리 중 환금성을 고려해야 한다.

  8) 임대세대 낀 단지, 투자하면 어떨까요?  → 하급지 입지가 더 좋은 단지와 비교평가 해봐

• 임대 세대 낀 단지도 가치와 수요가 있다면 오른다.
• 임대 세대라고 가치가 덜한 것이 아니라 입지를 보는게 더 중요한 점이다.

  9) 돈 버는 투자 (투자의 방향성) → 할 수 있는 투자 지금 한다

• 어느 해가 되었든 간 항상 어려움은 있다.
• 내가 놓친 단지에 포기하지 말고, 내가 놓친 단지의 수익을 따라잡을 수 있는 내가 가진 종잣돈에서 내가 할 수 있는 최선의 단지를 선택에 실행할 것
• 최악은.. 아무것도 안하는 것…..

2. 메타인지에 필요한 문장들

제대로 알고 실행하세요.

어떤 시기이든 돈 버는 투자 하세요.

3. 적용할 점

     1) 지역 분석 원페이지

     2) 입지 요소와 가격에 붙이기 ( 앞마당을 만들기 위해 임장을 가고, 임보를 쓰고 있으나 아직도 어려운 것… 온전히      이해 하기 힘든 부분….ㅎㅎ/ 크게 보고 작게 보고 / 집요하게 파고드는 것 너무 어렵습니다. )

    → 왜 가치가 있지? 왜 수요가 있지? 가격에 반영되고 있나?

    → 아직 실력이 부족해서 싼가, 비싼가에 대한 결론이 어려움

    → 선호도를 가격에 붙이고 있는가

    → 뭐가 먼저 올랐지? 

    → 대장 단지&리딩 단지 파악해서 그 지역의 가격 흐름을 파악할 수 있나?

     3) 비교평가 : 생활권 내 비교 / 생활권 간 비교 / 지역 간 비교

     → 내가 가진 돈으로 더 가치 / 선호도 있는 집을 고르는 과정

     → 생활권 간에서도 1순위 생활권에서 빠지는 단지, 2순위 생활권에서 가장 좋은 단지끼리 비교평가 할 수 있나?

     → 해당 급지에서 내가 할 수 있는 투자금에서 가장 후순위 생활권 단지 vs 급지 다운 가장 좋은 생활권 단지 비교평          가 할 수 있나?