[에이스4반 대흙] 부동산 투자 황금 로드맵 독서후기

부동산 투자 황금 로드맵 독서후기

대흙

1. 요약 및 내용 정리 [깨달은 것(보라색 글씨)]

1장 황금 숫자, 4년에 100%

P56. 왜 4년이라는 기간을 설정했는가

시장에는 크게 세 가지 국면이 있다. 강세장, 하락장, 약세장이다. 이 중 가장 긴 기간은 약세장이고 가장 짧은 기간은 하락장이다. 우리는 이 사이클에서 약세장과 강세장의 초입 또는 중간 정도까지 매수할 예정이다. 그 외의 구간에서는 매수를 하지 않는다.

à 4년이라는 보유기간이 결국은 시장의 상황에 따라 달라지고, 타이밍에 따라 다르다는 것이 전체 시장과 단지를 뭉개서 말하는 것처럼 느껴진다. 

P66. 투자는 우리가 여태까지 알고 있던 당연한 워리를 거스르는 행위다. 무조건 열심히 해야 결과가 좋은 것이 아니라, 원리를 알고 그에 맞게 자제심을 발휘해야 오히려 좋은 결과가 따라오는 것이 부동산 투자다.

P82. 약세장에서 성장성 있는 물건을 살 떄도 그렇고, 강세장 초입에서 저평가된 물건을 살 때도 마찬가지다. 대중은 항상 그런 물건을 사기 두려워하고, 사면 안 된다고 생각한다. 너도나도 좋다고 하는 물건만 사야하는 줄 안다. 그러니 진정 성공하는 투자자로 가는 길이 마냥 쉽지만은 않다.

2장 첫 번째 황금 로드맵, 부동산 사이클링 기법

P112. 우선 과거에 비해 사이클이 짧아졌다는 것을 이해하고, 사이클의 힘이 어디까지 미칠 것인지, 내가 사려고하는 부동산에는 언제쯤 미칠 것인지 파악하는 것이 지금 시장에서 해야할 가장 중요한 일이다.

à 부동산 투자의 개별성

P137. 강세장을 알아보는 법

첫째, 약세장이 3년 이상 지속된 경우

둘째, 가장 대표되는 단지부터 가격이 오른다.

셋째, 몇 년간 지속적으로 전세가가 상승한 경우

넷째, 상당 기간 신규 공급이 없을 때

다섯째, 대중이 매수할 여력이 있을 때

P143. 하락장을 예측하는 법

첫째, 어딜 가나 사람들이 부동산 이야기를 하는 경우

둘째, 정부가 비합리적이라고 할 정도로 과한 정책들을 몰아붙이는 경우

셋째, 소액 투자가 매우 활성화된다.

넷째, 지방 구석구석까지 투자를 한다.

P151. 약세장을 알아보는 방법

첫째, 상승세가 핵심 지역과 핵심 단지에 국한된다.

둘째, 부동산은 안좋다는 이야기가 여전히 주류를 이룬다.

셋째, 참여인원이 제한적이다.

넷째, 강세장과 하락장이 일시적으로 나타난다.

P188. 11년 차에서 느꼈겠지만, 매우 중요한 두 가지 포인트가 있다. 황금 숫자 4년에 100%의 목표를 벗어나 2년만에 매도를 했다는 것과, 부동산을 매도한 금액을 재투자하지 않고 현금화했다는 것이다. 강세장 다음에 하락장이 올 것을 예상하기 때문이다. (중략) 사실 부동산은 어떤 부동산인지를 고르는 일보다 이렇게 약세장과 강세장에서 적절한 행동을 하기가 훨씬 더 어렵다.

à 다음 시장을 예상할 수 있는가? 사이클이 온다는 것은 1장을 통해 충분히 배웠으나, 그 타이밍을 안다는 것이 어렵다는 말로 단정짓기에는 적절한 시기를 예상하고 행동하기가 쉽지 않을 것 같다.

P203. 정확히 언제 어떤 일이 벌어질지는 아무도 모른다. 그럼에도 결국 강세장-하락장-약세장은 반복된다. 이건 인간의 본성이 변하지 않는 한 불변의 법칙이다. 그렇기 때문에 우리는 적당한 수준으로 결과를 예측할 수 있다.

à 타이밍을 정확히 맞추기가 어려운 것은 저자도 인정하며, 다만, 행동하지 않는 것보다 시도해서 절반만 성공하더라도 12년 만에 10억원의 자산을 쌓을 수 있다는 것은 의미가 있다. 다만, 사고 팔고의 반복이 일반인이 계속 헤쳐나가기가 쉬울지는 의문이다.

P224. 결국 내가 꾸준히 노력하지 않는 한 시장의 변화를 대중보다 먼저 알 수 있는 방법은 없다고 봐야 한다. 

à 시장의 사이클을 알 수 있는 가장 좋은 방법은 메스컴이 아닌 시장에 직접 참여하는 방법이란 것이 굉장히 공감된다.

P259. 결론을 미리 말하자면 이런 치밀한 계산은 쓸데없는 짓이다. 놀랍게도 매번 틀린다. 그만큼 인생에는 변수가 너무 많다. 그래서 치밀하게 계산할 필요 없이 평균적인 상승에 근거한 상승률 정도만 계산하면 되고 그보다는 오히려 늘 틀릴 수도 있다라는 심리적 완충지대를 가지려는 노력이 더 중요하다. 

à 투자를 하다 볼수록 계산을 치밀하게 하고자 하는 것이 크게 의미가 없다는 것을 느껴간다. 결국은 예측한대로 흘러가지 않기에 투자가 어려운 것이고, 대응하는 능력을 기르는 것이 투자 실력이란 생각이 든다.

3장. 두 번째 황금 로드맵, 수익형 전세 레버리지 기법

우리는 똘똘한 한 채의 덫에 빠져버렸다.

P300. 문제는 그 똘똘한 한채를 절대 매도하지 못한다는 사실이다. (중략) 나중에 팔아서 써야지 하는 생각은 현실적으로 불가능하기까지하고, 부동산을 매도한다는 것은 자신의 아이덴티티를 버리는 꼴이기 때문에 실행하기 매우 어렵다.

à 좋은 집에 산다고만 해서 인생의 수많은 문제를 해결할 수 있지 않다는 저자의 말이 와닿는다. 좋은 곳에 산다고해서 부자처럼 보이지만, 실제 리치라이프를 즐기기에는 거리가 있음을 알고 욕심을 제어해야한다.

P323. 전세 레버리지 기법은 기존 부동산은 보유한 채 그 전세금을 활용하여 주택 수를 계속 늘리는 시스템인데, 새로운 전세 레버리지 기법은 내 집을 포함하여 최대 5채까지만 보유한다. 그리고 보유한 주택들에서 나오는 자금으로 리치라이프를 즐기는 것이다.

P344. 전세가 상승액이 연간 2억 원이 되려면 23억5천만원 정도의 전세를 두고 있어야 한다. (그래야 8.5%가 상승하면 연 2억원 상승) (중략) 이 정도의 고가 아파트라면 전세가율이 50%를 넘지 않을 것이라 볼 수 있으니 전세 비율 50%라고 계산하면 무려 47억 원의 아파트, 전세 비율이 45%라면 무려 52억 운짜리 아파트를 소유하고 있어야 한다는 결론이 나온다.

P365. 시간이 지연된다는 리스크가 없어진 단계인 관리처분인가 이후 철거까지 끝난 입주권을 사는 것이 좋고, 취득세의 문제가 없다면 관리처분인가만 끝난 입주권도 괜찮다.

(입주권을 매입할 때는 토지의 매입으로 봐서 취득세율은 4.6%로 단일세율을 적용받는다. 그리고 입주를 할 때는 신규 건물분에 대한 취득세를 내게 된다. 원시취득세로 단일하게 2.96%이다.), (회수율은 투자한 금액의 50%가량이 되고, 결국 전세금을 통해서 회수하게 되는데, 이 때의 예상 전세 금액은 투자한 금액의 1.5배 수준이다.)

à 저자는 20억원 달성 이후 수익형 전세 레버리지 기법에서 1번 내집마련, 2번 투자, 3~5번은 입주권을 투자한다. 그리고 총 24년의 시간을 이상적인 시간으로 본다. 

이것의 장점으로 1. 세금 2. 매입이 쉽다. 3. 관리가 쉽다. 4. 적정량 현금보유로 리스크 대비

4장. 성공률 90% 돈 되는 부동산 고르기

P442. 부동산에 대한 지식은 훈수를 두는 정도, 그냥 알아듣는 정도의 지식만으로는 아무런 쓸모가 없다. 확신을 가질 만큼의 지식이 있어야 한다. 끊임없이 사례들을 확인하고, 시장의 변화를 지속적으로 따라가려는 노력이 계속되어야 한다.

à 투자에 대한 확신이란 어떻게 오는 것일까? 결국 100%의 확신이란 없지만 몇 번의 경험을 통해 그것이 완성되어가는 것이라 생각한다. 또한 본인의 투자뿐만이 아니라, 여러 사례와 경험을 레버리지 하는 과정, 시장을 촘촘히 겪어보며 인사이트를 쌓는 과정들이 필요할 것이다.

2. 적용할 점

1. 입주권에 대한 공부가 더 필요하다고 느껴졌다. 실거주 의무가 없다면 충분히 전세레버리지를 통해 투자금을 줄일 수 있다는 사실을 다시금 배웠다.

2. 다만, 초기 투자금이 분담금, 이주비 등을 고려해 단기간에 더 많이 들어가므로, 그 돈으로 투자할 수 있는 다른 투자처까지 고려해보는 것이 필요하다.

3. 저자는 취득세 절감의 관점에서 입주권에 대해 강조하는 것으로 보인다. 또한 전세레버리지 투자에서 채수를 많이 늘리지 못하는 정부 정책에 의해 최대 5채까지라고 말한다. 월부의 관점에서는 취득세를 내더라도 더 가치있는 자산을 취득하는 것이 중요하다고 한다. 결국은 어떤 가치를 가진 자산을 가지느냐가 가장 중요할 것이다. 추가적으로 현재는 부부 내외 2명의 8%를 모두 활용한 6채까지는 늘려나가는 것이 좋다고 생각한다.

3. 논의하고 싶은 점

P188. 11년 차에서 느꼈겠지만, 매우 중요한 두 가지 포인트가 있다. 황금 숫자 4년에 100%의 목표를 벗어나 2년만에 매도를 했다는 것과, 부동산을 매도한 금액을 재투자하지 않고 현금화했다는 것이다. 강세장 다음에 하락장이 올 것을 예상하기 때문이다. (중략) 사실 부동산은 어떤 부동산인지를 고르는 일보다 이렇게 약세장과 강세장에서 적절한 행동을 하기가 훨씬 더 어렵다.

저자는 부동산 사이클에 대한 설명과 더불어 해당 사이클에서 적절한 행동을 하는 것이 더 어렵다고 했는데요. 이 부분은 시장에 계속 참여자로 남아있으며, 확신과 경험을 쌓아야 하는 부분이라고 느껴졌습니다. 저희가 과거 사이클이 변하는 것을 과거 현장에서 느꼈던 경험을 공유해보고 어떻게 하면 더 기민하게 파악할 수 있을지 얘기해보면 좋겠습니다.