[📚 N잡아카데미 숙박업] EP8. 나에게 맞는 공유숙박업 찾기 - ②소유한 주택이 있는 경우

📌 나에게 맞는 공유숙박업 찾기

 - ②소유한 주택이 없는 경우

– 에어비앤비로 시작해서 모텔 주인이 된

K-직장인이 알려주는 숙박업 –

안녕하세요.

[N잡아카데미: 월급쟁이부캐만들기] 에어비앤비/숙박업 크리에이터 반반꿈입니다.

지난 콘텐츠에서는 집을 소유하고 있는 분들을 대상으로

주택 유형별로 적합한 공유숙박업 방식과 실전 운영 꿀팁에 대해 소개해드렸었는데요.

만일 내 집이 없어도, 공유숙박업에 도전할 수 있을까요?

물론 가능합니다!

소유한 주택이 없는 경우, 주택을 임차한 뒤 임대인에게 전대차 동의를 구하고 

단기임대업/공유숙박업을 운영하는 방식이 기본입니다.

그렇다면 이때 가장 중요하게 고려해야할 사항은 무엇일까요?

내가 가진 투자금?

운영을 하려는 곳의 입지분석?

이미 공유숙박업을 운영중이거나, 운영해본 적이 있는 사람이라면,

그간의 시행착오와 경험을 통해 나름의 기준이 있을텐데요.

하지만 경험이 없는 사람들은 무엇부터 우선적으로 고려해야 하는지 잘 모르더라구요.

이번 콘텐츠에서는 초보자의 눈높이에 맞춰 

주택 임차를 통해 공유숙박업을 처음 시도할 때  반드시 알아야 할 체크포인트와 운영 노하우, 

그리고 실제 발생할 수 있는 현장의 에피소드까지 현실적으로 알려드릴게요.





1. 주택 임차를 통한 공유숙박업에서 고려해야할 첫 번째, 내가 살고 있는 지역!

처음 공유숙박업을 운영하고자 하는 사람들은 외국인관광도시민박업을 통해 

에어비앤비를 운영하는 방법을 전부로 생각하실 수 있습니다.

그러나 외도민은 어디까지나 외국인을 대상으로만 영업이 가능하기에,

내국인 고객도 합법적으로 받기 위해서는 실증특례가 필요합니다.

지난 컨텐츠에서 서울과 부산을 제외한 다른 지역에서는 실증특례를 받을 수 없다고 설명드린바 있는데요.

그렇기 때문에 가장 먼저 고려해야할 것이 바로 내가 살고 있는 지역입니다.

(1) 서울/부산 및 인근 도시권 : 외도민+실증특례 조합

솔깃한 부업 유튜브, 블로그 콘텐츠에서는 '에어비앤비로 월 300만 원 부수입' 같은 콘텐츠도 심심찮게 보이는데요.

여기서 실제 가능한 ‘합법의 선’이 바로 외국인관광도시민박업(외도민)과 실증특례의 조합입니다.

서울·부산에서 내국인까지 영업하려면 ‘외도민+실증특례’가 동시에 필요하고, (외도민만으로 내국인 영업은 불법)

마침 두 지역은 외국인 관광객들이 가장 많이 찾는 도시이자, 

내국인 인구도 많은 곳이기에 외국인과 내국인을 대상으로 원활하게 운영이 가능합니다.

운영 팁!

서울/부산에서 외도민+실증특례가 가능한 임차물건을 찾을 때 적어도 3룸 이상의 매물을 대상으로 하세요.

개인이 전입신고가 가능한 명의는 1인당 한 개이기 때문에, 

한 개의 숙소를 통해 얻을 수 있는 매출을 높이려면 결국 수용 가능한 게스트 수가 많아야 합니다.

실제로 저의 경우 강남구에서 4룸 이상에 화장실을 2개 이상 보유한 주택을 임차하여 운영하고자 했으나, 

그 보다 더 큰 매출을 기대할 수 있는 모텔을 임차하여 운영하게 되면서 무산이 된 바 있습니다.

제가 만약 다시 주택을 임차하여 에어비앤비를 운영한다면, 

적어도 방4/화2의 주택을 대상으로 매물을 찾으러 다닐 것 같네요.

공유숙박업은 객단가와 예약률에 따라 매출이 결정되고, 이 때 매출의 상방이 정해져 있습니다.

예약률을 100%를 넘길 수 없기 때문에, 결국 객단가를 높일 수 있어야 매출의 상방을 컨트롤 할 수 있게 됩니다.

따라서 아무래도 상품성이 떨어지는 반지하나, 상대적으로 객단가를 높게 받기에는 한계가 있는 투룸/쓰리룸보다는, 

4룸 이상의 희소성 있고 객단가를 높게 받을 수 있는 숙소가 당연히 좋을 수 밖에 없겠죠?

(2) 수도권 기타 도시 또는 지방 : 외도민+단기임대 플랜

서울/부산에서 멀리 떨어진 수도권 기타 도시 또는 지방에 거주하고 계시나요?

그런 분들에게는 내가 생활하는 반경에서 ‘외국인관광도시민박업’으로 외국인을 대상으로하는 영업을 기본으로 삼고,

추가로 단기임대(기업 출장, 리모델링 수요 등)를 통해 내국인 고객까지 유치할 수 있도록 

삼삼엠투나 리브애니웨어 등의 단기임대 플랫폼에도 숙소를 내놓는 '외도민 + 단기임대' 전략을 추천드립니다.

운영 팁!

입지 선정이 막막하다면 관광지나 일자리 많은 역세권, 교통 중심지(터미널·역 근처), 대학 병원 중 모텔 등 

노후 숙박시설 비율이 높아, 새 숙소 수요가 많은 곳부터 찾아보세요.

몇 군데 예를 들어 살펴볼까요??

1) 관광지 인근 사례 : 용인시 처인구/기흥구 일대

용인시 기흥구/처인구는 서울과 차로 1시간 이내 거리에 있으면서 

주변에는 에버랜드와 한국민속촌 등 내/외국인이 즐겨찾는 대표 관광지가 있는 지역입니다.

또한 수원CC, 88CC, 남부CC 등의 골프장을 비롯해 

곤지암리조트 및 지산포레스트 리조트의 스키장과도 가까이에 위치해 있어 

이를 찾는 수요도 많이 있습니다.

2) 교통 중심지 & 대학 병원 사례 : 미금역 주변 (분당서울대병원)

미금역은 신분당선과 수인분당선이 더블 역세권으로 경기 남부와 서울에서 쉽게 접근할 수 있어 교통이 좋습니다.

여기에 분당서울대병원에서 가장 가까이에 위치한 지하철 역이다보니, 

지방에서 병원진료를 위해 찾는 환자들 뿐만 아니라 간호 실습생 등 

병원 수요가 많아 이를 겨냥한 숙소들이 미금역 주변에서 성공적으로 운영중입니다.

(3) 농촌·읍·면 등 비도시지역: 농어촌민박업

농촌 거주자라면, 6개월 이상 전입/거주 기준을 충족할 경우 소유·임차 모두 농어촌민박업 자격이 생깁니다.

지방의 펜션이나 독채 게스트하우스 등은 대부분 이 제도를 활용하여 운영하고, 

제주도의 경우에도 도시민박업 허가가 나지 않기 때문에, 

농어촌민박업이 합법적으로 공유숙박업을 운영할 수 있는 보편적인 방법입니다.

실제로 제주도에 있는 독채 숙소나 펜션, 게스트하우스, 에어비앤비 등은 

대부분 농어촌민박업을 통해 운영되고 있습니다.

이 제도는 임차주택이라도 관할 시,군,구에 3년 이상 거주(전입신고)하면서, 

임차하여 2년 이상 계속해서 농어촌민박을 운영 예정이라면, 

본인이 직접 주택을 소유하지 않아도 민박업 등록이 가능합니다.

2. 주택 임차를 통한 공유숙박업에서 고려해야할 두 번째! 내 시간이 자유로운가?

공유숙박업은 생각보다 손이 많이 가는 사업이기 때문에, 

내 시간의 자유로움 정도에 따라 시작 방식도 달라집니다.

(1) 시간이 자유롭지 않은 경우 – 집에서 가까운 숙소로 시작!

본업이 있는 직장인, 학생, 자영업자 등 하루 대부분을 일터에 묶여 보내는 분들은 

공유숙박업을 ‘집 또는 직장과 가까운 곳’에서 시작하는 것이 현명합니다.

왜냐하면, 공유숙박업은 원격 관리가 가능한 일처럼 보일 수 있지만, 

실제로는 갑작스런 설비 고장, 누수, 보일러나 에어컨 문제, 청소나 체크인 에러, 고객 불만 등 

“현장 대응”이 필요한 상황이 상당히 잦기 때문입니다.

특히 첫 경험자라면 시행착오가 불가피할 수 있고, 

손님이 체류 중일 때 문제가 생기면 리뷰, 평점, 환불 요청에 직결되기 때문에 빠른 대처가 중요합니다.

집에서 가깝거나, 직장과 가까운 숙소에서 운영을 시작한다면, 

퇴근 후 혹은 주말, 점심시간에도 직접 방문해 점검하거나 문제를 직접 해결할 수 있습니다.

실제로 제 경험을 말씀드리자면, 

콘센트가 타서 TV가 들어오지 않아 손님께서 환불을 요청하시는 바람에 

환불해드리고 퇴근 길에 달려가 전기기사님을 불러 수리를 진행한 적도 있고,

겨울 철에 보일러 온도조절기 고장으로 난방이 되지 않아 휴가를 쓰고 

보일러 기사님을 불러 급하게 수리를 진행한 적이 있습니다.

뿐만 아니라 레드 와인이 벽지에 사방으로 튀어 

다음 손님을 위해 이를 해결하느라 퇴근하자마자 달려가 해결했던 적도 있습니다.

내가 없는 동안에도, 내가 잠을 자는 동안에도 돈을 벌어주는게 공유숙박업의 장점이지만, 

동시에 언제라도 문제가 발생할 수 있기에 해결을 위해 현장을 찾는 일이 종종 있으므로 

나의 생활 반경에서 가까운 곳부터 생각해 보시는 것을 추천드립니다.

(2) 시간이 자유로운 경우 – 서울/부산에서 외도민 + 실증특례 조합으로 도전!

반대로 프리랜서, 전업주부, 재택근무자, 혹은 본업이 있어도 상대적으로 시간 여유가 있는 분들은 

공유숙박업의 ‘핵심지’라 할 수 있는 서울/부산에서 외국인관광도시민박업 + 실증특례 조합으로 

시작하시는 것을 추천드립니다.

서울과 부산은 외국인관광도시민박업으로 외국인 고객을 365일 받을 수 있고 

실증특례 등록으로 내국인 고객도 연간 180일까지 합법적으로 영업할 수 있습니다.

따라서 에어비앤비, 위홈, 미스터멘션 등 거의 모든 공유 플랫폼에 입점하고,

다양한 국내외 여행자 수요까지 소화할 수 있는 운영 모델이 완성됩니다.

운영 팁!

최소 5박 이상의 장기숙박 고객을 우선적으로 예약을 채워 놓으세요.

그렇게 하면 청소를 위해 숙소를 찾아야 하는 횟수가 한 달에 5회 이하로 줄어들 뿐만 아니라, 

손님이 자주 바뀌지 않아 관리의 포인트도 그만큼 줄어듭니다.

실제로 제 가까운 지인은 경기 남부에 사는 초등학생 자녀를 둔 전업주부이지만, 

서울 강북 지역에서 외도민+실증특례로 청소 및 관리를 하며 공유숙박업을 운영하고 있습니다.





이처럼 집이 없다고 해도, 내가 살고 있는 지역과 나의 시간이 자유로운지부터 고려한다면, 

‘내 상황에 딱 맞는’ 운영 전략을 수립해 공유숙박업을 시작할 수 있습니다.

읽어주셔서 감사합니다! :)