🏡 서투기 3강 후기

이번 서투기 3강에서는 그동안 알고 있었지만 명확하게 구분하지 못했던 개념들이 한 번에 정리되는 느낌이었다. 특히 비교평가의 본질, 가격과 가치의 관계, 그리고 단지 특성별 투자 기준을 더 깊이 이해할 수 있었던 시간이었다.

✔️ 새롭게 배운 내용

1. 주상복합의 본질

주상복합은 ‘상업지구에 주거가 들어온 형태’라는 점을 다시 한 번 명확하게 정리했다.
그러다 보니 교통·편의성의 장점이 있는 반면, 최근에는 현재 가격이 이미 많이 올라 있는 상황이라 투자 시 ‘가치 대비 가격’을 냉정하게 비교해야 한다는 점이 가장 중요한 핵심이었다.
 

2. 지하철 역별 가격 붙여보기의 중요성

막연하게 ‘역세권이 좋다’가 아니라, 각 역마다 실제 시세를 붙여보면서 입지를 수치로 체감하는 훈련이 필요하다는 걸 깨달았다.

✔️ 비교평가에서 가장 중요했던 포인트

1. 입지가 개선되는 단지 vs 입지 변화가 없는 단지

입지 개선 호재가 있더라도 그것보다 더 중요한 건
👉 그 단지가 원래 가진 본질적 가치와 지역 내 선호도
즉, 유망주냐 챔피언이냐를 보는 관점이 필요했다.

2. 역세권 24평 vs 비역세권 33평

강사님이 해주신 말씀이 강렬했다.

“그땐 맞고 지금은 틀리다.”

모두가 저렴할 땐 역세권 24평이 먼저 뛰고,
그 상승을 따라 비역세권 33평이 가격을 따라간다.
즉, 언제 어떤 단지를 선택해야 하는지는 ‘현재 가격’에 따라 달라진다.

3. 급지는 좋은데 선호도는 떨어지는 단지, 투자해도 될까?

강의에서 말씀해주신 사례가 기억에 남는다.

• A: 선호도가 다소 빠지는 흐름이지만 학군·교통·환경은 탄탄

  →주변 대단지의 가격이 받쳐줘서 먼저 오름

• B: 보유·운영·매도는 더 쉬울 수 있고 상승 시 따라가는 힘이 있음

  →가격에 따라 결정이 달라짐.

👉 A단지냐 B단지냐가 중요한 게 아니라 ‘지금 가격이 얼마냐’가 결정의 기준!
현재 A 11억 / B 8억이면 B가 맞고,
둘이 가격이 비슷해지면 A가 더 좋은 선택일 수 있다.

4. 구축·리모델링 호재

리모델링이 붙어도 결국 본질은 같았다.
👉 가격과 가치

• 분담금 규모 → 감당 가능?
• 주변 신축과의 가격 차이 → 안전마진 존재?
• 시장 상황 상관없이 → ‘가치 대비 가격’이 합리적인가?

5. 소규모 단지의 함정

그 시기에 거래가 없다 = 환금성 부족의 신호
단순히 ‘뭐가 더 오를까’가 아니라,
실제로 보유·운영·매도 전 과정을 감당할 수 있는 단지인지가 더 중요.
하락장에서는 특히 환금성 부족이 독이 된다.

6. 임대 끼고 있는 단지의 관점 변화

임대가 끼어 있다는 이유만으로 무조건 나쁜 것이 아니라,
역시 현재 가격 대비 가치가 합리적인지가 기준이 되어야 한다.

✔️ 이번 강의에서 가장 인상 깊었던 예시 — “수영 비유”

장자니 강사님이 해주신 수영 비유가 정말 와 닿았다.

수영을 처음 배우면

• 팔
• 숨쉬기
• 다리
  이렇게 동작을 구분해서 배운다.

하지만 숙련되면 이 모든 동작이 따로 의식하지 않아도 자연스럽게 하나로 연결된다.

지금 내가 비교평가를 할 때 어렵고 머릿속이 복잡한 이유도
아직은 ‘구분 동작’ 단계이기 때문.

👉 하지만 계속 연습하고 숙련되면
언젠가 입지·가격·선호도·환금성 판단을 
 비교평가하고 한 번에 자연스럽게 통합해서 판단할 수 있을 것이라는 확신이 들었다.

이번 강의는 바로 그 숙련 과정의 중요한 한 걸음이었다.

📝 총평

• 비교평가는 단순한 스펙 비교가 아니라 ‘현재 가격’까지 붙여보는 과정
• 입지는 변화보다 본래 가치와 선호도가 핵심
• 모든 판단은 결국 가치 대비 가격
• 나는 지금 ‘수영 구분 동작’ 단계이지만, 꾸준히 하면 자연스러워질 것

이번 서투기 3강을 통해 진짜 투자자의 관점이 조금씩 자리 잡히고 있다는 게 느껴졌다.