안녕하세요 :)
직장인 “싱글 투자자” 쓸 입니다.
제가 “싱글 투자자”를 강조하는 이유는 바로 “명의” 때문인데요.
다주택자 / 부동산 시스템 투자/ 전업 투자자로
정체성을 잡았다면, 무엇보다 가장 중요한 건 주택 수라고 생각 됩니다.
두번째 주택까지는 기본 세율이지만
세번째 주택부터는 취득세 중과이기 때문에
상당히 부담감을 많이 느끼는 시점입니다.
저 역시 주택 수가 두 개인 시점에서 다음 투자를 위해,
1호기를 매도하고 갈아타기를 할지
취득세 8% 중과를 받아들이고 세번째 주택을 취득할지
여러 시나리오를 가정하고 각 시나리오에 대한 편익과 비용에 대해 많은 고민을 했습니다.
그러던 찰나, 전임을 하다 매료된 또 다른 선택지
"지방 공시가격 2억 이하 주택"
<지방공시지가 2억 이하 단지란?>
25년 부터 취득세 중과 대상에서 제외되고, 무주택 자격 인정 등 다양한 세제 혜택을 받을 수 있음
주요 혜택
-취득세 중과 제외
-무주택으로 인정
-종부세 1주택 특례 완화
다만, 취득세에서 세금 중과가 배제되는 것이지
양도세는 그대로 적용된다는 점
<중소 도시 A단지 사례>
유난히도 투자도 같이 병행하는 사장님이 많았던 지방 중소 도시의 A단지
쓸: 사장님, 저 B단지 (A단지 바로 옆 단지) 33py 보고 전화 드렸습니다.
사장님: 아, 근데 B단지는 실거주 위주이고 가격이 사실 많이 올라서 B단지보다는
같은 투자금이라는 A단지 33py과 C 단지의 20평을 투자하는 게 낫죠?
쓸: (나는 단단한 투자자다. 영업에 넘어가지 않는다. 대신 매임은 해본다.)
아 그래요? (둘 다 저평가 된 건 알기 때문에) 그럼 둘 다 볼 수 있을까요?
사장님: 네, 예약 해드릴게요!
C단지의 20평 매물은 실제로 기본 취득세 포함 1,500만원이 들어가는 단지였습니다.
샷시 포함 내부 올수리까지 된 매물로, 사회 초년생으로 보이는 신혼부부가 살고 있었습니다.
실제로 고점 대비 굉장히 싼 것도 맞았고, 무엇보다 투자금이 덜 들어간다는 점에서
어느 순간 원래 매임의 목적을 완전히 잃고 정신을 빼앗기고 있었습니다.
보이시나요?
딱 붙어 있는 매전차, 그리고 전고대비 하락율
이어지는 부사님과 실장님의 부채질…
사장님: 저도 투자를 해요. 근데 우린 돈이 있어도 명의가 없어서..
이 단지를 우리 중개인들끼리 몇 개를 투자했는지 몰라요!
지금 이 매물은 네이버에 올리지도 않았어요.
손님께서 관심을 가지셔서 먼저 보여드리고, 선택할 수 있는 시간을 드린 거에요.
쓸: 오늘까지 고민해볼게요!
그 어떤, 유혹에도 투자의 원칙을 잊지 않겠다고 스스로 다짐했건만,
사장님의 영업과 혹하는 그래프 그리고 세금에서 자유롭다는 점에서
솔직히 마음이 많이 갔습니다.
그런데요..
아마 읽다 보면, 꽤 많은 경력을 쌓고, 단단한 투자자 분들은 눈치 채셨을 거에요.
<놓쳤던 부분>
1. 가치 있는 단지인가?
사실 이 매물은 중소도시 구축 단지의 복도식, 방2개, 화1 구조의 매물입니다
꼭 강의에서 잘못된 사례로 나올만한 매물 중 하나인데요
(저도 알아요)
당시 가격이나 그래프 그리고 취득세 중과 배제 외에 또 혹했던 이유는
이 중소도시만이 가지고 있는 약간의 특수성이 있다고 판단했습니다
-대기업 일자리를 가지고 있는 지역이라는 점
-대단지이고, 젊은 사회 초년생들이 엔트리 단지로 선택한다는 점
-구조가 굉장히 취약하지만 매매/전세 실거래가 많았다는 점
하지만, 이미 그래프에서 말해주는 바와 같이
전세가율이 거의 100%를 육박하는 상황에서
시사하는 바는,
내가 살 수는 있지만 (Living) 가지고 싶지는 (Buying) 않다는 것..
그리고 또 하나 놓친 가장 중요한 점,
2. 공시지가 2억 이하인 주택의 이면
이 단지를 선택한 가장 큰 이유는
공시지가 2억 이하여서 “취득세 중과"와 “주택수”에서 배제된다는 점
그런데 만약,
이 단지의 가격이 올라서 (내가 기대했던 전고점까지 갔다고 했을 때!)
공시지가 2억을 돌파한다면,
이 매물의 가치가 유효할까요?
공시지가 2억을 넘었음에도 불구하고, 이 매물의 가치를 알아보고
매수해줄 수요자들이 과연 얼마나 될까요?
언뜻, 에이 설마 공시지가 2억을 넘겠어?라는 생각이 들 수 있지만
이렇게 안일한 생각으로 접근했다가는
평생을 함께 할 반려 아파트가 생길 수 있다는 점 ^^
<정리하자면..>
다주택자에게 좋은 기회가 될 수도 있는 공시지가 2억 이하의 주택을 구매할 때는,
1) 단지의 가치와 선호도를 면밀히 파악할 것
2) 공시지가 2억이라는 점이 이 단지를 선정하는 가장 큰 이유였다면,
2억을 초과했을 때, 매도가 될 수 있는 정말 가치 있는 물건인지 확인할 것
부디 다른 동료분들께서 갭만 보고 흔들리는 경솔한 투자 대신,
더 길게 보고 투자 기준이 단단한 투자 포트폴리오를 쌓기를
진심으로 바라며, 글을 마무리 하겠습니다!
