*21년 투자 사례입니다.
안녕하세요?
여러분의 투자를 명품으로 만들고싶은 미요미우입니다.
얼마 전 지방에 5년간 보유한 물건을 매도하였습니다.
수익이 많이 나지는 않았지만
그럼에도 저에게 투자를 알려준
감사한 물건이었습니다 :)
오늘은 해당 물건을 보유하면서 경험한 것들과
그로부터 얻은 인사이트를 남겨보고자 합니다.
#29 지방 앞마당 4개 만들고 중소도시에 1호기 투자했습니다 [미요미우]
https://weolbu.com/s/IvKyZtJ6yU
#계약갱신 청구권 거절하는 방법
제가 매수한 물건은 임차인이 낮은 가격에 거주하고 있는
세 안은 물건이었습니다.
청주 13년식 준신축 84
매매가 3.72억/ 전세가 2.9억
(만기 22년 10월. 갱신권 미행사)
전세가 낮게 끼어 시세보다 싼 매물이었습니다.
당시 전세 시세가 3.4억이었으니
만기시 시세대로 올려 받으면 투자금을 충분히
회수할 수 있다고 판단하고,
일시적으로 투자금을 3천만원 더 투입하기로 했습니다.
그러나 해당 물건은 갱신권을 사용하지 않았기에
이 문제를 해결해야 했습니다.
만일 임차인분이 만기 때 계약갱신청구권을 사용한다면
전세금을 5%만 증액해야하고,
그러면 투자금을 회수할 수 없기 때문입니다.
매도인분과 임차인분은
다음 전세 계약시 계약갱신청구권을 사용하지 않기로
구두로 협의한 상황이었고,
저는 구두 협의 내용이
법적 효력을 가질 수 있는 방법을 찾아보았습니다.
임차인은 만기 2~6개월 전에 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
이를 거절할 수 있는 조건은 두 가지 입니다.
1. 임대인이 실거주 할 것
2. 임차인과 협의하여 전세 만기 2~6개월 사이에
'계약갱신청구권 미행사 동의서'를 작성하고 '소정의 이사비'를 지급할 것
저는 두번째 방법을 활용하기로 했습니다.
계약서를 작성하면서
계약갱신청구권 미행사 동의서를 작성하고
이사비로 300만원을 지급 한 것입니다.
insight. 임차인의 계약갱신청구권 행사를 거절하기 위해서는
1) 실거주 하거나 2) 만기 2~6개월 사이에 '계약갱신청구권 미행사 동의서'와 '이사비'를 지급해야 한다.
#계약갱신청구권 행사 하는게 좋을까요?
1호기 매수 후 드디어 나도 투자자가 되었다는 기쁨도 잠시.
매매가와 전세가가 심상치 않았습니다.
매매가와 전세가가 급격하게 하락하기 시작한 것입니다.
임차인분의 첫번째 만기일은 22년 10월이었는데요.
전세가를 올려 받아 투자금을 회수하기는 커녕
역전세를 걱정해야 하는 상황이 된 것입니다.
더 전세가가 떨어지기 전에 재계약을 진행하기로 합니다.
이때 임차인분께서 계약갱신청구권을 사용하는 것이 저에게 유리할지,
계약갱신청구권을 사용하지 않고 재계약을 하는 것이 유리할지 고민하였습니다.
1. 계약갱신 청구권을 사용할 경우
장점) 2년 뒤 전세금을 5% 넘게 증액할 수 있음
단점) 임차인 분 중도 퇴거가 자유로움
2. 계약갱신 청구권 사용하지 않고 재계약 하는 경우
장점) 2년동안 임차인분 중도 퇴거 어려움
단점) 2년 뒤 전세금 5%만 증액 가능
저는 투자한 청주가 전세가가 2년 내에 회복되리라 생각했고
2년 뒤 24년 10월에 공급이 많지 않다고 판단했기에
게약갱신 청구권 행사를 유도해야겠다고 생각했습니다.
이미 계약갱신청구권 사용하지 않는다고 동의서까지 작성하였으므로
갱신청구권 사용하지 않고 재계약을 하겠다고
완강하게 거부하던 임차인분은
계약갱신청구권을 사용하는 것에 동의해주셨습니다.
당시에는 제 계획대로
전세금도 천만원 올려받고,
계약갱신청구권도 사용하였으니 안심하였습니다.
하지만 시간이 흐르고 결과를 확인하니
전세금은 2년이 지나도 쉽게 회복이 되지 않았고
(지금까지도 전세금은 2.9~3억 수준입니다)
임차인분들께서 계약기간 만료 전 상위 생활권으로
이사하게 되어 새롭게 전세를 맞춰야 했습니다.
insight. 계약갱신청구권 사용이 유리 - 2년 뒤 공급이 없어 전세가 상승이 예상될 때, 지역 내 2년간 공급이 많지 않을 때
갱신권 사용하지 않고 재계약이 유리 - 2년 내 지역에 공급이 많아 역전세가 예상될 때
#날짜가 고정된 전세 빼는 방법
24년 1월.
임차인분들께서 중도 퇴거를 요청하셨습니다.
계약갱신청구권을 사용한 경우
임차인이 중도에 퇴거를 요청하면
3개월 내에 전세금을 반환해야 합니다.
문제는 임차인분들이 저에게 퇴거 통보를 하기 전
이사갈 집을 먼저 구하고
퇴거 날짜를 확정해 오셨다는 것입니다😢
전세 재계약을 진행하면서
'퇴거 시 날짜를 확정하지 않는다'는 특약을 넣지 않은 것이
문제였습니다.
insight. 전세 계약서에 반드시 넣어야 하는 특약!
'임차인은 퇴거 시 협의하여 이사 날짜를 정한다'
저희집은 선호되는 1단지이지만
집상태는 기본에 가까운,
날짜가 확정된 전세 매물이 되었습니다.
날짜가 확정되면 그 날 입주하는 분만
임차인으로 받을 수 있기 때문에
내 집을 선택할 수 있는 사람의 수가 줄어듭니다.
다행히 지역 내 공급이 거의 없었기에
공격적으로 전세를 셋팅하기로 합니다.
1단계) 임차인 협조 구하기
임차인분들이 이사 날짜를 확정해 오신 것은
제가 임차인을 새로 구하는 것과
전세금을 돌려받는 것이 관련이 없다고 생각하셨기 때문입니다.
퇴거 날짜에 당연히 전세금을 돌려받을 것이라 생각하신 것이죠.
이에 임차인을 새로 맞춰야 전세금을 돌려드릴 수 있다는 것을 강조하며
전세금 욕심 내지 않고
새로운 임차인을 빨리 구할테니
집을 잘 보여주시면 좋겠다. 협조를 구했습니다.
2단계) 적정 전세가 확인
이어서 우리집의 적정 전세가는 얼마인지 확인하였습니다.
단지 내 전세는 제 것 포함 2개이고,
인근에 경쟁 단지의 전세 물건은 5개로
경쟁할만한 물건이 많은 상황은 아니었습니다.
만기까지 3개월이 남았습니다.
1주. 3억에 부동산 한군데 전세 광고
2주. 2.9억에 부동산 한군데 전세 광고
3주. 2.9억에 단지내, 단지 인근 부동산에 전세 광고
4주. 2.8억에 구 전역에 전세 뿌리기, 잔금 준비
5주. 2.8억에 전세 뿌리기, 잔금 칠 준비하고 입주 날짜 풀기(24년 1월 이후 하시), 전단지 뿌리기
insight. 경쟁 매물이 많지 않더라도 임차인 컨셉으로 전화임장하여
경쟁 물건의 상태 보다 분명하게 파악하기
insight. 적정 전세가 확인하고, 계획 세우고, 행동하기
3단계) 전세 손님 피드백 반영하기
1주차. 전세 손님이 없었습니다.
2주차. 전세금을 2.9억으로 낮추었습니다.
전세 손님이 두분 계셨으나
저희 집을 선택하지는 않으셨습니다.
사장님께 해당 전세 손님이 어떤 집을 선택하셨는지 여쭤보니
한 분은 상위 입지 전세를 구하셨다고 하셨고,
다른 한 분은 날짜가 맞지 않아 다른 집을 선택했다고 하셨습니다.
날짜가 정해져 있었기 때문에
결국 저에게 남은 카드는 전세금을 더 낮추는 것 뿐이었고,
거래가 되지 않으면 전세금을 낮춰야겠다고 생각했습니다.
insight. 사장님들은 전세 물건을 거둘까봐
생각보다 물건에 대한 피드백을 솔직하게 주지 않으신다.
전세 거래가 된 뒤에야 집 상태가 정말 별로였다고 이야기 해주셨다.
솔직한 피드백을 요구해야 한다.
insight. 전세 손님이 집을 본 이후에는 어떤 선택을 하셨는지 피드백을 듣고
이를 개선할 방법을 찾아야 한다.
3주차. 전세금 2.9억으로 단지 인근 부동산 30곳에 전세를 뿌렸습니다.
생각보다 전세가 나가지 않아 마음 졸이며,
만삭인 몸을 이끌고 전단지를 뿌리러 가야하나 고민하던 그때
보관이사까지 하며 날짜를 맞춰주실 임차인분을 구할 수 있었습니다👏
1호기를 보유하며 깨달은 점을 복기해보았습니다.
🎈임차인의 계약갱신청구권 행사를 거절하기 위해서는
1) 실거주 하거나 2) 만기 2~6개월 사이에 '계약갱신청구권 미행사 동의서'와 '이사비'를 지급해야 한다.
🎈계약갱신청구권 사용이 유리 - 2년 뒤 공급이 없어 전세가 상승이 예상될 때, 지역 내 2년간 공급이 많지 않을 때
갱신권 사용하지 않고 재계약이 유리 - 2년 내 지역에 공급이 많아 역전세가 예상될 때
🎈경쟁 매물이 많지 않더라도 임차인 컨셉으로 전화임장하여
경쟁 물건의 상태 보다 분명하게 파악하기
🎈적정 전세가 확인하고, 계획 세우고, 행동하기
🎈사장님들은 전세 물건을 거둘까봐
생각보다 물건에 대한 피드백을 솔직하게 주지 않으신다.
전세 거래가 된 뒤에야 집 상태가 정말 별로였다고 이야기 해주셨다.
솔직한 피드백을 요구해야 한다.
🎈전세 손님이 집을 본 이후에는 어떤 선택을 하셨는지 피드백을 듣고
이를 개선할 방법을 찾아야 한다.
지금도 투자금을 불리기 위해 지방에 투자하시는 분들이 계시고,
지금은 서울 수도권에 투자했더라도
투자 사이클에 따라 다시금 지방에 투자해야하는 상황이 될 수도 있습니다.
여러분의 투자에 저의 5년간의 경험이 도움이 되기를 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
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