안녕하세요!
투자 시장에서 즐겁게 오래 살아남고 싶은 Woody입니다.
4주차 강의는 선배님들의 강의라고 써있어서 과연 어떤 분들이 강의를 해주실까?
기대를 정말 많이 했는데 코쓰모쓰 튜터님과 김인턴 튜터님께서 강의를 맡아주셨고
코쓰모쓰 튜터님은 나눔글 등에서 많이 봐왔던 기억이 있었고
김인턴 튜터님께서는 지난 지투기때 조장으로서 튜터링과 임보 피드백 라이브에서
강의를 해주셨던 터라 그때 실전반에서 결론 부분 강의 한다고 하셨던게 기억이 났습니다.
안그래도 지투기 임보 피드백 라이브가 내용이 너무 좋았어서 이번에 그 결론부분을 BM하는게
목표라고 포도링 튜터님께 말씀드렸을 정도로 감명깊게 봤는데
그때 시간 상의 이유로 어느정도 요약해서 들었다면 이번에는
구체적인 방법까지 상세하게 다 들을 수 있어서 이번 임보 목표를 달성하는게
한결 편안한 마음으로 다가왔습니다.
그리고 코쓰모쓰 튜터님께 매물 임장, 전화 임장 등의 방법들을 배우며
내가 매임과 전임을 해나갈 때, 제대로 안하고 있는 부분은 뭐지?를 체크하면서
들을 수 있어 복기하는데 너무 좋았습니다.
전임, 매임의 A to Z
전임, 매임을 정말 딥하게 알려주셔서 매임을 준비하는 것부터
매물임장을 통해 투자로 이어지는 방법까지 정말 디테일한 부분을
많이 다뤄주셔서 내가 배운대로 안하고 있는 부분을 체크해볼 수 있었고
BM하면 좋을 점들도 정말 많다고 느껴졌습니다.
(1) 매물 임장 준비
매임 준비는 일단 투자금을 선정하는거부터 시작됩니다.
그런 점에서 일단 투자금에 맞는 단지를 보는게 우선이고 보유 투자금의 3~5천만원 범위 내에
단지를 1순위로 봐야합니다.
1순위의 물건이 없다면 2순위로는 향후 1년 이내 예상되는 투자금에 맞는 단지를 봐야하고
1,2순위도 없다하면 24평 기준 평균 투자금을 기준으로 단지를 선정해보면 됩니다.
투자금 선정부터 고민이 많았는데
명쾌하게 1,2,3순위로 정리해주신거 같아 감사했습니다.
그리고나서 임장지에서 매임할 단지들을 선장하는 방법에 대해서 알려주셨습니다.
일단 같은 단지 내 평형을 비교한다고 하셨는데
보통 수도권 4~5급지의 34평의 80%정도 되는 가격이 20평대 가격임을 알려주시며
34평의 90%정도가 20평대의 가격인 단지는 20평대가 고평가거나 30평대가 싼 상황으로
매임 단지로 선정할 수 있다는 점을 배우고 굉장히 신선한 충격을 받았습니다.
그리고 또 다른 BM사항으로는 시세지도를 그리며 당장에 판단이 힘든 단지의 경우
전화임장을 해볼 목록에 넣으시는 점 또한 꼭 BM해봐야 될 요소라고 생각이 들었습니다.
시세지도 뿐만 아니라 시세 그룹핑을 통해서도 매임 단지를 뽑을 수 있는데
이때 시세지도에서 뽑은 단지를 미리 표시해두고
후순위 생활권에서는 선호하는 대장 단지를 보고 생활권 사람들이 여기 사는 이유에 대해
파악해보는걸 꿀팁으로 알려주셨습니다.
시세 그룹핑에서 또 다른 BM할 점은
투자금 기준으로 한번 더 표시를 하시는 점입니다.
이렇게 표시를 하니 같은 투자금이면 이걸 하는게 좋겠는데?라는게
한눈에 보여서 와 이런 방법도 있구나하며 신기해하면서 봤습니다.
그리고 전임도 저처럼 그냥 싼 매물을 막 하시는게 아닌
저가 또는 매물이 많은 부사님을 찾으시고 가격대/투자금이 비슷한 단지들을
묶어서 예약하시는거 보고 나는 정말 막무가내로 그냥 예약했었구나하는 생각이 들었습니다…
BM
30평대 가격의 90%가 20평대 가격인 단지는 매임 단지로 선정해보기
판단이 바로 안되는건 전화임장 목록에 넣기
후순위 생활권에서는 선호하는 단지 보기
(2) 매물 임장 프로세스
매물 임장에 기본적인 프로세스에 대해서도 알려주시는데
여기서도 제가 잘못하고 있는 부분들에 대해 인지하는데 도움이 많이 되었습니다.
부사님께서 여기 잘 아냐고 여쭤보실 때, 그래도 어느 정도는 안다고 대답해왔는데
코쓰모쓰 튜터님처럼 처음이라고 하고 궁금한 사항들을 질문 하는 방법을 이번에
매임을 다시하게되면 써먹어봐야겠다라고 생각했습니다.
그리고 미리 가격에 대해 조사해가시는 점도 BM하고 싶은 요소였습니다.
매번 부동산 들어가기전에 급하게 실거래가와 호가를 다시 보고 들어가
힘들었던 기억이 있는데 왜 미리 조사해갈 생각을 하지 않았을까 하는 생각이 들었습니다.
그리고 매임 당시에 도배가 젖어있거나 물샌거 같은 부분은 견적을 물어보려한다면서
사진을 찍어 가시는 점 또한 그동안 매임하면서 해본적이 없기에
이 방법도 꼭 구축을 볼 때, 써먹어봐야겠다라고 생각이 들었습니다.
마지막으로 규제 상황에서도 우리가 협상을 하는 방법들이 인상깊었습니다.
주인 전세로 협상을 제시하는 방법도 한번도 생각해보지 못한 협상 방법이었고
잔금을 길게 하는 것 또한 월세입자나 낮은 보증금의 전세입자를 중도금으로 드리며
내보내는 방삭은 고려해봤지만 근저당 말소 조건으로 잔금을 길게 요청하는 건
아직 한번도 시도해보질 않았습니다.
그리고 세입자를 내보낼 때는 퇴거 확약서를 매도인과 임차인이 쓰도록 해야하며
특약에 퇴거하지 않을 시 계약을 해제하고 배액배상을 한다는 특약 문구를 넣는거 까지 해야하는데
이 부분에 대해서도 생각하진 못했던 부분이라 아 세입자가 나간다하고 안나갈수도 있구나…를
깨달았습니다.
BM
매물의 상황까지 디테일하게 비교평가하기
근저당 말소를 조건으로 협상하는거 해보기
세입자 내보낼 때는 퇴거확약서 작성하도록 하기
앞마당 관리와 임보 결론 A to Z
우리가 앞마당을 관리하는 시세트래킹과 전수조사
그리고 항상 가려져있어서 궁금했었던 임보 결론에 대해
정말 하나부터 열까지 다 따라할 수 있도록 해주셔서
진짜 이건 바로 다 적용하진 못하더라도 조금씩 따라해봐야겠다는 생각이 들었고
저번달 지투기 부터 조금씩 임보에 반영해보고 있습니다.
(1) 앞마당 관리
앞마당을 관리하는 방법으로 아래 3단계를 말씀해주셨습니다.
시세 트래킹
원페이지
전수 조사
시세 트래킹에 대해서 앞마당이 5개 이상이 되면 가격대별로 트래킹하는 방법을 추천해주셨고
세세한 단지 선정 방식까지도 정말 아이도 따라할 수 있는 정도로 설명을 해주셨습니다.
심화 내용으로 입주 단지를 트래킹하면서 인근 기축에 투자를 하는 인사이트까지 나눠주셨습니다.
공급이 있는 곳에 기회가 있다는 말이 어떤 말인지 완벽하게 이해시켜주셔서 감사했습니다.
원페이지 정리 또한 양식을 완벽하게 주셨고 그에 대한 예시까지
상세하게 설명해주심으로써 정말 따라만 하면 되게 만들어주셨습니다.
마지막 전수조사에서는 역시나 양식과 함께
대형, 소형 평수에 대한 튜터님의 인사이트도 나눠주셨습니다.
BM
가격대별로 시세트래킹 해보기
양식을 하나씩 내걸로 만들기
(2) 임보 결론
항상 임보를 쓰면서 가려져있던 미지의 영역인 임보 결론에 대해서도 정말
상세하게 예시까지 들어주시며 알려주셨습니다.
지투기 임보 라이브 피드백때도 너무 인상깊게 봤던 터라 이번에
강의를 통해 정말 상세히 다시 배울 수 있어 감사했습니다.
저번달에 BM을 하다가 못한 부분들을 채워넣을 수 있어 좋았고
저반달에 하면서 애매했던 부분들을 다 알려주셔서
궁금증도 많이 해소가 되었습니다.
