안녕하세요. 될 때까지 할 것이기에 성공할 수밖에 없는 투자자, 웨클입니다.
1년 4개월 만에 듣는 실전반이고, 열반실전은 첫 수강이라서 그런지, 선배강의도 처음이었습니다.
매임과 임보 결론이 항상 허들이었던 저에게 너무나 안성맞춤인 강의였습니다.
시세조사부터 전임과 매임으로 이어지는 투자적 사고와 흐름이 중요하다는 것을 알게 되었습니다.
시세조사부터 저평가 단지를 찾는 과정이 함께 이루어져야 하고, 제가 그동안 놓치고 있었던
매임 단지 선정에 힘을 쏟아야겠다고 생각했습니다.
매임을 숙제처럼 하고 있던 저에게
그 동안은 매임을 하는 것 자체에, 숙제처럼 해치워야 한다는 압박감에 어떤 단지를 고를지 생각을 많이
안했던 것 같습니다. 예약이 잡히는 대로… 뭐 이런 느낌이었습니다.
하지만 저평가된 단지, 투자금이 맞는 단지를 뾰족하게 골라서 매임으로 이어져야, 나중에 임보결론에서도
실전투자로 이어지는 결론에 이를 수 있다는 것을 알게 되었습니다.
월부 입성 2년 8개월 만에 처음 알게된 임보결론의 실체
지역개요, 입지분석, 시세분석, 단지분석까지는 어느 정도 틀이 잡혀있고, 무엇이 중요하고, 어디에 힘을 주어야 할지 알고 있었는데요.
그런데, 임보 결론은 저에게 미지의 세계 같았습니다. 임보결론 공개! 이런 선배님들의 나눔 글을 봐도, 입모 결론의 일부분만 발췌한 것이었습니다.
임보결론의 ‘흐름’이 너무 궁금했습니다. 그래서 항상 용두사미가 되어, 임보결론은 흉내만 냈던 것 같습니다.
그러다 보니, 임보결론에서 실전투자로 이어지는 인사이트를 쌓고, 앞으로 나아가야 할 실전투자로 이어지지 못했던 것 같습니다.
김인턴 튜터님은 이번 강의에서 임보결론의 처음부터 끝을 아니, 보너스까지 알려 주셨습니다.
나의 자산상황을 먼저 점검해야 하는데, 놓치고 있었고, 앞마당 원페이지 정리와 전수조사는 방법이 틀렸던 것입니다.
시세트레킹이 임보결론의 선행과정이기 때문에, 시세트레킹, 원페이지 정리, 전수조사, 임보결론이 하나의 ‘흐름’이라는 것을 알게 되었습니다.
(새롭게 알게 된 것)
<어떤 시장에서도 투자할 수 있는 매물 임장법 >
- 임장지가 내 현재 투자금, 예상 투자금과 전혀 관련이 없는, 과다한 투자금이 드는 지역이라면, 그 지역의 24평 기준 평균 투자금으로 매물임장을 해본다.(+3~5천만원)
- 이유를 모르겠는데, 이상하게 전고점이 높은 경우, ‘호재’ 관련 검색을 해본다. 교통, 재정비사업...
- 매물임장 단지 선정 1) 같은 단지 내 평형 가격 차이가 합당한가? 84형과 59형 차이는 84형의 80% 수준이 59형이 되어야 하는데, 아닌 경우
- 2) 다른 단지와 평형 비교? 구축 33평과 준신축 24평이 가격이 같을 때, 매물임장 후보로 넣는다.
- 3) 같은 가격의 다른 단지의 가치가 확연히 다를 때, 가치 요소가 다를 때 매물 후보로 넣는다.
- 가설검증 카테고리를 만들어본다. 구축33평vs준신축24평, 역세권33평vs학군지구축33평, 복도식 역세권vs 계단시 비역세권
- 후순위 생활권 매임단지 정하는 법 : 후순위 생활권 신축이 선호 생활권 구축과 가격이 비슷하다면, 후순위 생활권에서 가장 대장 단지를 매임해서, 선호요소를 파악한다.
- 그리고, 마지막에는 같은 투자금으로 더 좋은 단지에 투자할 수 없는가? 하는 물음에, 시세그룹핑에서 세로로 보며, 같은 투자금인데, 더 상단에 있는 단지는 없는지 살펴본다.
- 전화임장의 요령 : 1) 사장님이 가지고 계신, 그 매물(내가 보고 있는 매물)에 대해서 상태와 가격, 상황에 대해서 묻기 2) 그 다음 내가 궁금한 점을 자연스럽게 묻기
- 수리비 3대장 ; 화/크/샤... 화장실 300만원, 싱크대 200만원, 섀시 1,100만원... 신축에서는 화장실 타일이 깨졌는데, 시스템에어컨이 있는지 확인
- 주택청약을 마통으로 신청하면 언제든 쓸 수 있는데, DSR에는 포함이 안된다.
- 규제지역에서 전세 세팅하는 법(조건부 전세대출) : 1) 주인전세로 매도인과 주인전세 계약을 먼저 맺어서, 소유권을 먼저 가져 온다. → 6개월 뒤에, 새로운 세입자가 전세대출을 받아서 들어온다. 2) 매도자가 먼저 새로운 세입자와 전세계약을 쓴다. → 전세 대출 실행 이후에 전세 승계 조건으로 매수. 소유권 이전을 함. 보통은 은행에서 3개월의 소유권 이전 기간을 두는데 최대 6개월까지 보는 은행도 있음.(보수적으로)
- 집에 근저당(대출)이 있으면 전세 세팅이 어려움. 새로운 세입자가 전세대출을 못 받는다는 얘기 → 그래서, 등기부등본을 반드시 확인해야 함.
- 비규제 지역에서 투자는 경우의 수 : 1) 세안고 2) 주인전세 3) 잔금 길게 조건(매도인이 먼저 새로 전세 계약) 4) 현금세입자
- 나만의 숫자를 찾자. 성공 비율을 찾자. 몇 번을 시도 해야 몇 번 성공하는지
<실전투자자로 성장하는 앞마당 관리와 임보 결론 AtoZ>
- 전세 물량이 없는데, 전세가 잘 안빠지는 경우는 전세 수요가 매매 수요로 돌아서는 경우, 실거주자가 많이 사는 것
- 앞마당 5개 이상은 가격대별로 시세트레킹한다.(지역별로 시세트레킹하는 게 아님)
- 입주단지를 시세트레킹에 넣어야 하는 이유? 전세물량이 소진되면서, 전세가가 슬금슬금을 오르고, 이게 인근 기축 단지에도 영향을 줘서, 투자금이 줄어드는 상황이 생길 수 있다. 이때 매매가는 보합하면서.
- 시세트레킹하면서, 단지 선호도(우선순위) 순으로 단지를 나열해놓고, 가격을 붙였을 때, 상대적으로 가치와 가격이 안 맞을 때, 그 단지에 체크해서, 임보결론에 참고하자.(시세트레킹 동시에 비교평가)
- 전고점 낮은 수준이면 더 가치가 좋은 것에 투자해야 함. 더 이상 전고점 하락률로 투자 우선순위를 판단하며 안되는 이유
- 뭔가 지불해야 돈은 뒤에 따라온다. 이것이 선불 마인드다. 먼저 노력을 해야 한다. 그 다음 돈이 자연스럽게 따라오는 것.
- 임장보고서 결론에는 ‘실전투자’와 ‘인사이트’와 관련된 내용을 쓰면 된다.
- 단지 줄 세우는 건 정답이 없고, 의미도 별로 없다. 그래서 단지를 그룹으로 정리한다.
- 선호도 파악은 어떻게 하는가? 이 질문을 던져보면 된다. “A단지에 사는 사람들은 D단지로 이사를 안 가는데, D단지에 사는 사람은 A단지로 이사를 간다.”
- 매물임장에서 본, 그 날 물건 중 가장 좋은 걸 고르는 방법은 2개 중 하나를 비교평가(2개씩 비교해서.... 이상형 월드컵처럼) 하는 것이고, 각 날짜별 최고의 물건 중에서 우선순위 단지를 고르는 방법은 ‘소거법’이다. 이때는 단지의 가치가 비슷할 거니까.
- 모의계약서 쓸 때, 실제로 도장을 찍어 본다. 실제로 투자한다는 마음으로.
(깨달은 것 & 적용할 점)
- 시세그룹핑을 통해서 저평가된 단지를 찾고, 그 단지를 매임단지 선정을 한다.
- 매임 후에 하루 하루씩 그날의 투자 후보(우선순위)를 가린다.
- 시세트레킹을 지역별로 하지 않고, 지역을 망라해서, 가격대별로 한다.
- 임보결론 시작에 나의 자산상황을 한 페이지에 정리해서 넣는다.
- 매달 앞마당 원페이지를 쌓아나간다.
