3주차 - 김인턴 튜터님
무슨 목적으로 어떤 부동산을 어떻게 살 것인가?
주거형 부동산 / 상가 / 토지 / 재개발
주거형 부동산(아파트/주상복합/빌라/오피스텔)
- 안정적, 시세차익 + 현금 흐름 but, 많은 관심, 규제
2. 상가
- 월세 따박따박 but, 환금성 낮고, 전문지식, 공실 리스크
3. 토지
- 한번에 큰 시세 차익 but, 극악의 환금성, 사기 Risk 높음
4. 재개발
- 한번에 큰 시세차익 but, 오랜 시간, 많은 변수, 규제
규제라는 것이 나오면 아파트를 사기가 어렵다
이에 사람들은 아파트가 아닌 것을 삼 → 오피스텔이라도 사려하기에 오피스텔 가격 상승
but, 규제 완화 or 소멸 시 오피스텔 관심 떨어짐 이에 결국 환금성 낮음
[ 전세 레버리지 투자 ]
- 무이자 대출(=전세금)
- 레버리지 = 적은 힘으로 큰 힘을 낼 수 있게 해주는 원리
- 전세금을 레버리지하여 아파트라는 자산에 투자
- 적은 돈으로 큰 자산을 가질 수 있음 → 같은 수익률이라도 더 큰 수익을 얻게 됨
- 1단계 - 저축 통해 모은 소액으로 전세 레버리지 투자
- 2단계 - 매도 후 늘어난 종잣돈으로 재투자 or 전세 상승분 더해 투자
- 3단계 - 현금 흐름이 꾸준하게 발생하는 시스템 구축(시세차익은 별도)
아파트를 사는 방법 3
- ALL 현금
- 주담대
- 무이자 대출(=전세금)
순서
- 매수 계약
- 전세 임차인 구하기(새로 구하기 / 기존 임차인 / 매도인 = 집주인 전세)
- 전세 계약
- 잔금 지급
시스템 투자란
- 아파트를 팔지 않고도 돈이 스스로 일을 하며 돈을 벌어다주는 투자
소액 전세 레버리지 투자에서 반드시 알아야 할 “전세가율”
전세가율
- 매매 가격 중 전세 가격이 차지하는 비율
- 전세가율 계산 = 전세 가격/매매 가격 X 100%
- 전세 가격(= 실거주 가격) / 매매 가격(= 실거주 가격 + A)
- 이는 아파트 가격이 현재 어떻게 흘러가고 있는지 매매가, 전세가의 분위기 파악의 가장 간단, 직관적 지표
- 핵심은 전세 가격이 상승하면서 전세가율이 상승하고 있는가!
- 전세 레버리지 투자 프로세스(매수-보유-매도)
LVT = 이만큼 대출 해줄게
- 15억 이하 => 최대 6억
- 15억 초과 25억 이하 => 최대 4억
- 25억 초과 => 최대 2억
매매, 전세 차이만 보고 아무 아파트나 투자 X => 이것이 갭투자!!
=> 전세로 거주하려 수요가 꾸준한 아파트에 투자함이 중요!!
