재기반 3주차 강의후기 - 50번의겨울이지나도

3주차 - 김인턴 튜터님

무슨 목적으로 어떤 부동산을 어떻게 살 것인가?

주거형 부동산 / 상가 / 토지 / 재개발

1. 주거형 부동산(아파트/주상복합/빌라/오피스텔)

   - 안정적, 시세차익 + 현금 흐름 but, 많은 관심, 규제

   2. 상가

   - 월세 따박따박 but, 환금성 낮고, 전문지식, 공실 리스크

   3. 토지

   - 한번에 큰 시세 차익 but, 극악의 환금성, 사기 Risk 높음

   4. 재개발

   - 한번에 큰 시세차익 but, 오랜 시간, 많은 변수, 규제

규제라는 것이 나오면 아파트를 사기가 어렵다

이에 사람들은 아파트가 아닌 것을 삼 → 오피스텔이라도 사려하기에 오피스텔 가격 상승

but, 규제 완화 or 소멸 시 오피스텔 관심 떨어짐 이에 결국 환금성 낮음

[ 전세 레버리지 투자 ]

• 무이자 대출(=전세금)
• 레버리지 = 적은 힘으로 큰 힘을 낼 수 있게 해주는 원리
• 전세금을 레버리지하여 아파트라는 자산에 투자
• 적은 돈으로 큰 자산을 가질 수 있음 → 같은 수익률이라도 더 큰 수익을 얻게 됨
• 1단계 - 저축 통해 모은 소액으로 전세 레버리지 투자
• 2단계 - 매도 후 늘어난 종잣돈으로 재투자 or 전세 상승분 더해 투자
• 3단계 - 현금 흐름이 꾸준하게 발생하는 시스템 구축(시세차익은 별도)

아파트를 사는 방법 3

1. ALL 현금
2. 주담대
3. 무이자 대출(=전세금)

순서

1. 매수 계약
2. 전세 임차인 구하기(새로 구하기 / 기존 임차인 / 매도인 = 집주인 전세)
3. 전세 계약
4. 잔금 지급

시스템 투자란

• 아파트를 팔지 않고도 돈이 스스로 일을 하며 돈을 벌어다주는 투자

소액 전세 레버리지 투자에서 반드시 알아야 할 “전세가율”

전세가율

• 매매 가격 중 전세 가격이 차지하는 비율
• 전세가율 계산 = 전세 가격/매매 가격 X 100%
• 전세 가격(= 실거주 가격) / 매매 가격(= 실거주 가격 + A)
• 이는 아파트 가격이 현재 어떻게 흘러가고 있는지 매매가, 전세가의 분위기 파악의 가장 간단, 직관적 지표
• 핵심은 전세 가격이 상승하면서 전세가율이 상승하고 있는가!
• 전세 레버리지 투자 프로세스(매수-보유-매도)

LVT = 이만큼 대출 해줄게

• 15억 이하 => 최대 6억
• 15억 초과 25억 이하 => 최대 4억
• 25억 초과 => 최대 2억

매매, 전세 차이만 보고 아무 아파트나 투자 X => 이것이 갭투자!!

=> 전세로 거주하려 수요가 꾸준한 아파트에 투자함이 중요!!