수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[3월 개강] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요, 벨라권입니다.
최근 동료와 통화하다가 임보를 쓸 때
어떻게 인사이트를 녹여내는지에
대해 궁금해하시더라고요.
저도 그 질문을 듣고
한참 생각하게 됐습니다.
나, 어떤 방식으로 적었지…?
곰곰이 떠올려보니,
저만의 투자 관점으로
데이터를 해석하는 습관이
있었더라고요.
그 습관을 만들기까지는
데이터를 기록하며
보는 눈을 키우고,
선배님들의 투자 관점을
참고하며 차곡차곡 배우는 과정이
필요했습니다.
그래서 이번 글에서는
그 모든 과정을
단지 분석을 통해
연습하는 방법으로 풀어
공유드리려고 합니다.
결론은 아래와 같은
형태로 작성하시면 됩니다!
특히,
임장보고서를
5개 이상 작성해 보신 분들이
작성하시면 더 효과적일 것 같아요!
그럼 이제부터,
하나하나 작성법과 포인트를
말씀드리겠습니다.
1번. 입지 데이터 기록하기
우리가 사전 임장보고서를 작성하면서
입지 부분을 열심히 기록하잖아요?
그 내용을 단지 분석 장표에
그대로 넣으면 됩니다.
엄청 간단하죠? ㅎㅎㅎ
교통 / 학군 / 호재 등은
데이터를 기반으로 작성하고
환경 / 생활권 선호도 / 단지 선호도는
전임이나 호갱노노를 통해
알게 된 사실을 적습니다.
즉,
데이터 + 나의 발품 내용을
장표에 담는 것이죠.
2번. 가격흐름을 기록하기
호갱노노
아실
(아파트 실거래가, 분양정보, 매물, 부동산빅데이터 | 아파트는 아실)
이 두 개의 사이트를 이용해서
과거 단지의 가격 흐름과
최근 1년간 실거래 가격을 확인한 뒤,
그 자료를 그대로 임장보고서에 넣어줍니다.
여기까지도 정말 쉽죠! 😊
3번. 59/84 나눠서
가격 흐름에 대한 내 생각을 작성하기
사실 여기부터가 제일 어려워요.😅
데이터는 그냥 가져다 쓰면 되지만,
‘내 생각을 쓴다’는 건
진짜 무(無)에서 유(有)를
만드는 느낌이거든요.
그래서 저는 59와 84를 나눌 때
거창하게 해석하려고 하지 않습니다.
그냥 가격 흐름을 보고
든 가장 단순한 느낌을 먼저 적습니다.
“왜 84는 더 올랐지?”
“59는 거래가 왜 줄었지?”
이런 아주 작은 의문에서 시작하면
좀 더 수월하더라구요!
그래서 저는
과거 가격 흐름을 먼저 훑고,
최근 실거래를 이어서 보면서
“아, 그래서 이 단지는 이렇게 움직였구나.”
라는 나만의 결론을
하나씩 적어가는 방식으로 정리해요.
여기서 중요한 건 딱 하나예요.
데이터는 그대로 적고,
해석은 내가 느낀 그대로 적기.
정답을 쓰는 게 아니기 때문에
너무 어렵게 접근하지 않아도 됩니다.
저도 처음에는 너무 어려웠어요.
인터벌을 못 잡겠고,
내 생각을 적는 게 맞는지도 모르겠고.
그럴 땐 그냥
틀은 동일하게 두고
숫자만 바꿔서 계속 반복해보는 걸 추천드려요.
반복이 쌓이면 나만의 해석이 생깁니다.
59평
[과거시세]
1. 저점 2017년 4억, 고점 21년 09월 9.15억
2. 2019년 06월 65.3% 투자금 1.5억 수익 4.6억
2017년 11월 65.6% 투자금 1.3억 수익 5억
3. 2019년 06월 가격 이후 역전세 없으나 +200만원 (전세 상승)
2017년 11월 가격 이후 역전세 없으나 +3000만원 (전세 상승)
[내 생각]
소액 투자가 불가능 가수요가 가득한 단지로 생각 됨.
기회를 잡기 어렵거나 투자금이 많이 들어가야 됨.
[현재 가격]
1. 6.6-7억으로 거래되어 현재 호가 6.9억 이랑 비슷
2.호가 상승전 6억 초반 수준
3.현재 매매 6.9억 /전세 3.8억/ 투자금 3.1억 (55%)
4.목표가격 설정 전고점 9.15억 대비 -27% 6.7억 매수
[내생각]
현재 가격 6.9억에서 2천만원 5% 가격 네고 필요
지금도 충분히 싼 가격은 맞다고 생각은 하지만
현 시장상황상 거래가 매수가 우위이니
조정을 해보는 것이 중요하다.
장표는 아래에서
PPT 형태로 따로 공유드릴게요!
저도 처음에는
하나 작성하는 데 한 시간씩 걸렸었어요.
진짜 머리 쥐어짜면서 했던
기억이 아직도 생생해요. 😅
하지만 돌아보면,
임보에 인사이트를 담는 과정은
생각보다 거창한 기술이
필요하지 않더라고요.
데이터를 꾸준히 기록하고,
그 위에 ‘나만의 생각’을
딱 한 문장씩만 쌓아 올리다 보니
어느 순간
지금의 형태가 만들어져 있었어요.
처음에는 어렵고 막막할 수 있지만
몇 번 반복해보면
반드시 ‘당신만의 관점’이 생깁니다.
그 관점이 단지를 더 깊게 보게 해주고,
투자 흐름도 훨씬 선명하게 만들어줘요.
이번 글이
임보가 한 단계 더 성장하는 데
작지만 확실한 힌트가
되었으면 좋겠습니다.
앞으로도 제가 배운 것들,
그리고 실전에서 느낀 것들
꾸준히 나눌겠습니다!
모든 월부인들 화이팅!
