안녕하세요 오마하가 아닌 월부의 현인이 되고 싶은 전티라노입니다.

이번 4강은 권유디님께서 강사로 열정적으로 강의해주셨는데요. 

제가 자실로 앞마당을 만든 지역이라 선호도 파악을 제대로 확인했는지 검증해보고 싶었던 지역이기도 하고, 2호기 후보지역이기도 했던 곳이라 더 궁금한 곳이었습니다.

권유디님이 현지인 친구를 통해 원주민 찐 선호도까지 알려주신 유익한 시간이었습니다.

그리고 이번 강의에는 권유디님께서 기존 경험과 인사이트를 많이 녹여주셔서 더 좋았습니다.

현재 OO시를 주목해야하는 이유

‘OO시는 위치가 서울급이며, 8호선 개통으로 접근성이 좋아졌다. 비규제지역으로 투자가 가능하며, 택지로 구성되어 있다'

사실 위치가 강남쪽은 아니고, 이름에서 풍기는 좋지 않은 느낌 때문에 살짝 꺼려지기도 했던 지역입니다. 그리고 강남 쪽 비슷한 급지들에 비해서 학군 등 떨어지는 요소가 있어 같은 투자금으로 우선순위를 삼기는 어렵겠다고 생각하고 있었습니다.  하지만 지금은 토허제로 인해 그러한 지역들은 당장 투자가 어렵고, 강사님께서 말씀 주신 내용들을 종합해 봤을 때 OO시가 남은 지역 중 가장 입지가 우수하며 가치가 있는 지역이라는 생각을 하게 됐습니다.

그리고 OO시가 OO지역과 같은 급이라고 말씀주셨는데, 막연히 4급지라고 생각했지만 가치를 4급지 내 어느 정도 수준으로 둘 지에 대한 감을 잡을 수 있었습니다.  

입지 및 가격 분석

-지역 현황과 OO시의 입지 요소  

-지도와 교통으로 지역의 특징에 대해서 말씀해주셨고, 특징의 이유로 인해 OO이 중요한 입지가치를 가질 수 있다고 말씀 주셨습니다.

-인구 부분에 대해서도 말씀 주셨는데요, 지역에 대한 감을 잡는 용도이지 이것을 가지고 바로 투자로 연결하는 것은 지양해야한다고 말씀주셨습니다. 결국은 단지 선호도가 중요하다는 말씀으로 이해했습니다. 노인이 많다고 해서 지역 내 모든 단지가 그러하지는 않으니까요.. 또한 전출입 인구를 통한 공급 리스크 대응에 대해서도 상세히 설명을 주셔서 OO시 투자시에 해당 지역의 공급까지 체크해봐야겠다고 생각하게 됐습니다.

-가장 중요한 입지 요소는 OO이라는 말씀을 주시며 지역내 예시단지를 통해 실제 시세에 영향을 미친다는 것을 확인해 볼 수 있었습니다. 그리고 OO지역 내 및 인근에 공급이 많아서인지 공급에 대해서 서울수도권전체 예시를 들며 전세가격에 영향을 미치는 부분에 대해서 ‘평균회귀’라는 개념을 들어 설명해주셨습니다. 

바로 이해하기 어려운 개념이었지만 월학생들도 어려워하신다고 하여 안심(?)했는데 2번 더 들어봐야할 거 같습니다 ㅋ

-생활권별 특징

-생활권을 제가 나눴던 갯수보다 자세히 나눠주셨는데, 크기보다는 특징으로 나눠주셔서 더 이해하기 쉬웠습니다. 아무래도 지역민 입장에서는 다른 지역이라고 생각함에도 외지인이자 투자인 입장에서 그와 다르게 생활권을 나누는 것은 지역을 제대로 이해하기 어렵다는 생각도 들었습니다.

- OO시를 넘어 인근 OO시의 생활권까지 함꼐 분석하여 설명해주셨는데요, 해당 지역 사람들이 어떤 생활권을 가장 좋아하고 그 이유에 대해서도 말씀을 주시니 생활권간 선호도가 자연스럽게 이해됐습니다. 지금 가장 낮은 선호도의 생활권이 재개발로 인해 대규모로 환경이 바뀌게 될 예정인데 그러한 곳이 투자자에게는 큰 수익을 낼 수 있는 기회이기도 하다는 말씀을 듣고는 그 지역 단지에 대해서 관심을 가져야겠다는 생각도 했습니다.

-생활권별 특징을 매 입지별로 설명을 주셔서 입지별로 그 생활권의 특징을 더 자세히 확인할 수 있었습니다. 특히 지역내에서 나름 학군이 좋은 OO생활권에 대해서 초등학교를 중심으로 선호도를 설명해주시면서 비학군지 내 온니 아파트 초교와 빌라섞인 초교를 어떻게 볼지도 설명주셨는데요. 앞으로 유사지역에서 단지 평가시 초교 배정으로 인한 영향을 어느 정도로 가늠할지, 가격에 연결해야할지 여부를  확인하는 시간이었습니다.

-가격

-OO시 내에서 가장 좋아하는 생활권을 다시 위쪽과 아래쪽으로 나눠서 선호도를 구분해주시면서 단지 예시를 들어 가격과 가치를 비교해주시는 걸로 시작되었습니다. 그리고 대장 단지와 유사 급지 아파트들을 비교하면서 OO시가 아직 가격이 비싸지 않다고 판단하셨습니다.

-생활권별로 단지들을 예시로 들며 계속해서 설명을 해주셨는데요, 말씀 주신 것 중에 전고가에만 의지해서는 가치를 제대로 구분하기 어렵다는 것을 특정 단지들을 통해 설명주셨는데 앞으로 비교평가 하며 그러한 점들도 고려해야겠다는 생각하게 되었습니다.

-그리고 가장 중요한 부분으로, OO지역이 규제지역으로 묶였다고 가정을 해보고 동급지와 가격을 비교해보라는 말씀을 주셨는데요, 아무래도 해당 지역 자체의 본래 메리트보다 규제로 인해 왜곡된 선호도로 접근할 것이 우려되어 하는 말씀으로 이해했습니다. 투자는 언제나 기회가 오지만 가치보다 비싸게 매수하면 이후 보유가 어렵고 수익을 내기도 어렵기에 항상 비교 후 투자하라는 말씀을 강조하신 것 같습니다.

-수도권 아파트 투자 Q&A

-매임잡는 법, 투자금 줄이기 위해 투자를 미루는 게 어떤 상황을 초래하는지,  재건축이나 리모델링 단지 투자 접근 방법에 대해서 설명해주셨습니다.

-우리는 부동산 투자하는 사람이기에 그러한 매수라는 본질에 입각한 질문들을 해야겠다는 생각, 투자하기에 가장 좋은 시기라는 건 없다. 준비가 되면 투자를 하자는 생각, 리모델리이나 재건축 단지에 대해서는 주변 신축 단지와 가격 비교를 통해 사업성을 검토해 본 후 투자하며 이러한 이슈가 있어 오히려 상승장에서는 거래가 더 많고 가격도 오르기에 매도가 어려울 것이라는 오해로 인해 투자에서 제외하지 말아야겠다고 생각했습니다.(선사현대.. 아까비…) 

-수도권 투자로 10억 목표 달성하는 법

-앞으로 어떤 어려움이 오게 될 지에 대해서 말씀도 주셨습니다. 독강임투의 기본적 어려움외에 투자한 물건을 보유해 나가는 과정에서도 어려움이 있을 거라고 설명해 주셨는데요, 해당 부분에 대해서 대비를 해야겠다고 생각이 들었으며 투자자로써 흔들리지 말아야겠다고 생각하게 됐습니다. 

-앞마당이 있는데 투자가 안되는 이유에 대해서도 뼈 때리는 말씀을 주셨습니다.  제가 어떤 부분들이 부족한지 다시 점검확인해볼 수 있었습니다. 또 이를 BM부분에 작성하여 고쳐나가도록 하겠습니다.

BM할 점

-전세가격 ‘평균회귀’에 대해서 이해해보자! 어렵다

-원주민의 선입견이 안 좋은 지역의 환경이 대규모로 바뀐다면 해당 지역을 투자에 적극고려하자(ex초지역)

-규제라는 껍데기를 벗기고 본래 가치와 가격으로 단지를 비교하자! 비싸다면 투자하지 말자!

-단순히 리모델링 대상 단지라고 투자를 꺼리진 말자

-매물임장을 충분히 하자!! 많이하자!!

-앞마당 자실로 만들 시 결론부분까지 꼭 작성하자!!

긴 시간 열정적으로 강의해주신 권유디님께 다시 한번 감사드립니다:)