안녕하세요 부자로 가는 장거리 여행중인 목부장입니다.
이전에 1호기 매도 글 이후 바로 2호기(갈아타기)매수에 대한 복기글입니다.
지난 글 참조: https://weolbu.com/community/3653834/
이번 1호기 갈아타기를 성공하면서 느낀 건
‘상황은 항상 변화고 어떻게 행동하는지에 따라 좋은 방향으로 갈 수 있다.’
많이 느낀 경험이었던 것 같습니다.
20대 싱글시절 중소도시에 1호기를 심었고
그것이 결혼하면서 와이프와 모은돈과
합쳐지며 수도권 특히 강남 1시간안의
선호도 높은 역새권 구축이 되었습니다.
지금 생각해보면 수도권 투자는
다음 상승장 아니면 적어도 4호기 정도되야
투자할 수 있겟다고 생각했지만
상황이 빠르게 좋아지면서 수도권 투자를 할 수 있게 되었습니다.
그럼 본격적으로 매수과정과 복기 그리고 결과까지 보려고 합니다.
실거주냐? 투자냐?
10월 가을학기 시작과 동시에 인턴튜터님과
1 on 1으로 면담을 시작했는데요.
면담에서 와이프가 항상 실거주 (이유는 거주 안정+자녀계획)를
이야기 했기에 모은돈과 대출이면 서울 입성이 가능하니
서울 실거주를 하고 싶다고 이야기 했습니다.
"부장님, 학교는 다주택자를 양성하는 곳이고 실거주면 내집마련 강의를 들으셔야 해요.
그리고 투자를 하는 목적이 무엇이에요? 와이프랑 한번 이야기 해보세요"-김인턴 튜터님-
튜터님의 말씀을 듣고 생각해보니
저의 투자 목표는 와이프 은퇴 였기에 실거주선택을 하게된다면
당장은 안정적일 수 잇으나 와이프도 계속 일해야 한다고 정리가 되었습니다.
따라서 와이프와 투자를 하는 것으로 방향을 정하기로 했습니다.
→ 지금 생각해보면 서울 혹은 수도권 상급지에 등기가 있다는
그 ‘타이틀’이 가지고 싶은 게 아니였나 생각됩니다.
방향이 설정된 이후 튜터님이 자신이 매물을 찾는 방법인
전수조사→ 투자 물건 5개 선정→매물 털기를 가르쳐 주셨습니다.
그렇게 수도권 4급지 지역 중 한곳을 전수조사 완료한 후 10.15 하루아침에 규제가 터졌습니다.
10.15규제 멘탈 갈갈x→지금이라도 더 빨리 행동하자
10.15규제가 터지고 나서 처음에는 지금 가진 종잣돈이면
"수도권 4급지를 투자할 수 있는데 이제는 할 수가 없네"
흔들리기도 했지만, 다행히 앞마당 중 비규제 지역도 있었기에
“지금이라도 빨리 행동해야겠다!” 다시 마음을 잡았습니다.
전수조사하고 5개의 후보 물건을 뽑으면서
튜터님과 카톡을 하며
후보 물건이 아쉽다는 말을 들을 때
‘앞마당을 너무 대충 만들었나? 선호도가 햇깔리네… 이래서 투자는 어떻게하지?’
생각이 들었습니다.
따라서 정확히 1년전 만들었던 임보를 다시 펼쳐보면서
투자후보물건을 추렸고 최종 OK싸인 나면서 매임을 시작했습니다.
→ 10.15규제가 생각보다 충격이 클줄 알았는데.. 충격없이 바로
행동한 부분은 지금 생각하면 잘했다고 생각하며
이유는 환경안에 있었기에 가능하다고 생각합니다. ㅎㅎ
아쉬운건 진작 행동했음 더 좋은 입지로… 나태한 자신… 학교가면 해결되겟지가…
이미 실거주자들로 인해 오른 물건들.. 2주 동안 해당지역을 거주하듯이 지내며..
투자후보 물건 중 조금 더 선호도가 높은 물건은
가격이 저렴한 건 상태가 좋지 못하거나
조건이 좋은건 가격이 비싸고 실거주자들이 계속해서
매수하는 상황이었습니다.
그래도 투자 후보 다음 후보 단지까지 내려가서 까지
투자를 하고 싶다는 생각을 들지 않았습니다.
그렇다면 어떻게 해야할 까 고민을 해보니
결국은 많이 가보고 모든 단지 물건 상태를
꽤차는 수 밖에 없다고 생각했습니다.
그 결과 거의 2주동안 매일 같이 부동산을 방문하고
반모임에서도 top3 물건 보다 더 저렴한 물건이 있다는 말에도
그 물건과 상황에 대해 바로 설명할 수 있는 경지까지 올랐습니다.
부사님과 밤 12시에도 전화하고 새벽에도 카톡을 하면서 협상하고
물건이 눈앞에서 날아가는 과정에서
부사님이"이쯤에서 그냥 이거 하지? 이것도 좋아 조건 다 맞춰줄게…"
라는 말을 들으면서도 조급하지 않고
“사장님 물건 누군가 사면 제가 주인이 아닌거고 또 좋은 조건의 물건이 나오겠죠..”
라 말하면서 날라가면 다른 단지 가면되고 아니면 지방까지 내려가면 된다
마인드로 했던 것 같습니다.
그러던 와중 “진짜 좋은 물건 나타나네.. 빨리와요 이거 상태 엄청좋아요.”
급하게 연락와서 매물을 보러 갑니다.
→ 물건이 안나오면 나올때까지 그냥 양으로 물어보고 하는게 중요하다고 생각합니다.
그리고 투자후보를 여러개 둔다는게 조급함을 없앨 수 있는 가장 좋은 방법!
상태 결정과 매코 통과 그런데 갑자기 복병이…
외근 업무 중 받은 연락이었기에 사장님께 40분뒤에 갈수 있다고 말한뒤
그길로 부동산으로 방문하여 물건을 보았습니다.
물건 상태는 주인 4년전 올수리로 샤시까지 교체되어있어
구축이지만 제법 신축 느낌이 나는 물건이었습니다.
다만, 가격은 단지 내 가격보다는 비싸긴 했지만,
매도인의 상황을 듣고 좀더 깍으면 괜찮은 가격까지 만들 수 있겠다 생각했습니다.
그 길로 집에서 다른 지방 광역시 같은 가격대 단지와 투자금 단지랑
비교해보았을 때 지방 광역시 물건이 중심지 신축이고 선호도는 더 높을 수 있지만
현재 시스템을 심어야하는 시기에서는 수도권이 조금 더 낫다고 생각했습니다.
또한, 수도권에서 강남 접근 1시간에 지역내 선호도 상단의 역새권이라는 점에서
시스템으로 평생 가져가도 나쁘지 않은 단지라 생각했습니다.
사장님께 매도인과의 가격조정+현 세입자 확실히 퇴거 확약+ 현금 세입자 확보
된다면 매수하겠다는 의사를 밝혔습니다.
가격 협상 point. 단지내 올수리 물건 초반에 거래 및 나오는데 현재 물건 중반 조정 요청
세입자는 내년 2월 유치원 때문에 이사가야하니 사장님 전세 물건 찾아 주실 수 있는 지 도움 요청
현금 세입자 상태보고 거주 결정
이렇게 협의와 세팅이 마무리된 후 매코를 받게되고 통과도 받게됩니다.
(권유디 멘토님 따뜻하게 하나하나 설명해주셔서 감사합니다!!)
이제 매수만 하는 상황에서 세팅한 물건에서 하나하나 문제가 터지기 시작합니다.
현세입자 “디디돌 대출을 받아서 조기 퇴거 시 불이익 받게되네요…
저희는 가야하는데 3개월만 더 거주 할게요,,”
현금 세입자"대형 계속 보고 싶어서 이번주만 보고 결정할게요.."
갑자기 조건이 깨지기 시작합니다.
이렇게 되면서 잔금을 2월에 못하게 되었는데 다행히 매도인이 5월까지
세입자 퇴거시까지 잔금을 연장해주셔서 한시름 놓았습니다.
그러면서 조건이 오히려 나쁘지 않게 되는데요.
잔금 까지 6개월 반.. 길게 뺐고
현 세입자에게 전세 보러 오는 손님 협조까지 구했습니다.
→ 항상 문제와 변수는 어디서든 나오지만 해결하려고 하다보면 해결책은 나온다!
계속해서 각 모두의 입장을 듣고 의견을 제시해본 게 잘 한 point
계약날의 매도인의 사소한 협상 요청
특약까지 작성하고 가계약금을 받았는데 갑자기 계약서 도장찍기전
하자 담보에 대해서 잔금까지 요청을 하였고 쿡탑은 자기가 쓰니 갑자기
못주겠다고 말씀을 하셨습니다.
매도인과 대화를 하며 나쁜 의도는 아니고 자기가 생각할때 하자 보증기간이
길다고 생각한 부분이었기에 이부분은 특약을 기간을 명시하면서
서로 합의점을 찾았습니다.
또한, 쿸탑은 안 주셔도 되니 대신에 전세를 혹시 맞추게 되면 매도인이
전세계약서를 매도인이 한번 써주는 것으로 협의를 했습니다.
결국 웃으며 모두 합의를 완료했고
특히 쿡탑을 주고 현 전세입자 선택지를 늘린 협상은 잘한 포인트라고 생각합니다.
생각보다 스무스하게 매수할 수 있는 줄 알았는데
중간중간 사건사고가 터지면서
이부분을 조급해하지 않고 해결 할 수 있어서 감사합니다.
마지막으로 연애 시절 부터 신혼생활까지 항상 투자생활을 지지해준 와이프,
중간중간 상황 전화와 카톡으로 계속 방향을 알려주신 김인턴 튜터님,
문제 터질때마다 같이 고민해준 그린쑤 반장님,
같이 털면서 주변 상황 공유해준 아잘리아님 감사합니다.
그리고 옆에서 항상 응원해준 반원 리턴이들 감사합니다!
