[서투기 29기 집4러가는1등조 제주서핑] 4주차 강의 후기

서투기 4주차 권유디 튜터님의 강의를 들으면서 지역 분석 방법과 공급에 대한 해석하는 부분에 대해 굉장히 심화된 인사이트를 얻게 되어 놀라웠습니다. 이해가 될 듯 안 될 듯 하는 단계이기는 하지만 새로 알게 된 부분에 대해 키워드로 남겨서 복습해보도록 하겠습니다.

#분석

직장, 교통, 학군, 환경 입지 요소를 볼 때 지역마다 무엇을 더 중점으로 보아야 하는지 분석하는 방법과 학군지가 아닌 곳에서는 이 정도 까지만 봐도 충분하다는 기준과 학군지에서는 이 부분은 중요시 생각해야 하는 포인트! (빌라배정 초등학교)

#용적률

메인 입지요소는 아니지만 그래도 구축단지를 매수할 때는 용적률을 알고 매수한다면 상승장에서 좀 더 높은 상승을 가져올 수 있다.

#수도권공급해석방법
평균회귀 -> 상승장/하락장인지(심리) -> 공급보기

보통 공급파트 해석 할 때 공급이 많으면 전세가가 떨어지고 전세가 떨어지면 매매가도 떨어진다. 라는 논리로 분석을 하는데 지방에서는 수요의 크기가 작기 때문에 유효한 해석이지만 수도권에서는 공급량 보다 인플레이션에 맞는 흐름인지 확인하고 만약 그렇지 않다면 평균회귀로 크게 오르면 크게 떨어질 수 있다. 라는 평균회귀를 알고 그다음은 심리가 중요하다. 지금 시장의 심리를 파악하고 그다음으로 공급량을 체크하기!!

#비교평가

비규제지역 단지를 투자할 때에는 비싸게 사는 것은 아닌지 규제지역에 있는 상급지 지역과 비교평가를 해서 가격수준 확인하기.  

#입지덜좋은신축vs입지좋은구축

입지 덜 좋은 신축은 입지 좋은 구축 보다 초반에는 상승폭이 크다. 하지만 시간이 지나면 결국 땅의 가치에 맞게 입지 좋은 구축이 역전한다. 대신 입지 덜 좋은 신축은 입지 좋은 구축보다 초반에 전세 상승폭이 크기 때문에 전세 상승분으로 더 급지를 높여서 추가 매수가 가능해진다. 장기적으로 보면 입지 좋은 구축이 좋기는 하나 투자자 본인의 포지션에 맞게 입지좋은구축으로 갈지 입지덜좋은신축으로 전세상승분을 기대해서 추가 투자지역 레벨을 높일지 선택하면 된다.