이사시기 정하지 못한 현 임차인(갱신권사용x) 에게 확약서를 받은 뒤 진행하는 계약

안녕하세요, 지지난주 금요일 (11/14) 가계약을 진행한 뒤 이틀 뒤인 11/29 토요일에 본계약을 하게 되어
여러 경험담들을 읽어보며 특약들을 정리해보고 있는데요, 제 케이스 같은 경우는 없는 것 같아서 q&a 게시판에 조언을 구하게 되었습니다.

25년 12월 19일 만기인 ( 갱신권사용 x ) 전세가 시세보다 낮게 껴있는 임차인이 살고 있는 물건을 했는데, 
현임차인이 해외로 발령이 나게 되면서 12월 말에 먼저 외국으로 나가고, 거기서 비자를 받은뒤 가족들을 외국으로 데려오려는 상황이어서 현 임차인의 이사시기가 정해지지 않았습니다. 매물임장을 한 당일 임차인에게 직접 물어봤을때 최대한 늦어져도 4월 말까지는 이사나갈 수 있을 것 같다고 대면으로 답을 받았었습니다.

해당 물건을 거래하기로 결정하면서 임차인에게 두가지 선택지를 주었고, 적어도 계약일(11/29) 까지는 결정을 해달라고 요구했고 이에 응해 가계약에도 해당 내용을 반영을 한 상태입니다.

1. 12월 19일에 시세에 맞춰 1년 전세계약을 쓴다.
2. 4월 30일까지 새 임차인과 이사 날짜를 협의해 이사를 나간다.

위 내용을 임차인분과 조율하는 과정이 그리 매끄럽진 않았습니다.. 1번에서 시세대로 맞추자고 하는 부분에서 갑자기 자기가 갱신권을 쓰면 5% 증액 아니냐는 등 갑자기 말을 바꾸시기도 했고 ( 그래도 부사님이 잘 조율해주셨습니다 ) 집도 잘 보여주시지 않았던 물건이였습니다. 이해는 되는게 날짜가 안정해졌는데 보러오는게 불편하셨던 것 같고, 무엇보다 환경이 갑자기 바뀌니 비자발급.. 해외에서 집구하기… 등등에 대한 걱정이 크셔서 불안감이 크신 것 같았습니다

오늘 전화해보니 아니나 다를까 아직도 결정을 못했다고 하셔서 대신 부사님께서 위 두가지 중 꼭 한가지를 12/19 일까지는 결정하겠다는 확약서를 임차인분과 내일 (금) 쓰시기로 한 상태입니다.

아래는 14일 진행한 가계약 내용입니다.

==========================가계약 내용 =================================

* 매매계약 체결안내 *

부동산:**부동산

■**시 **구 **동 **번지

**아파트
000동0000호

■매매대금 : 000,000,000 원
■계약금 : 00,000,000원
■계약금의 일부: 0,000,000원
■계약일 : 11월 29일
■잔금일 : 하기 명시

*현 상태의 계약(에어컨2대, 김치냉장고, 붙박이2개, 식기세척기 등)임
*매도인의 하자담보책임에 대해서는 관련 법규를 따른다
*현상태의 등기부등본상태로 잔금일의 익일까지 채무를부담하는 등의 새로운 권리변동을 일으키지않는다.
*잔금 시 까지 각종 공과금은 매도자 부담으로 한다.

*잔금일은 아래 둘 중 하나로 정한다
 

1. 2026년 4월 30일 안으로 상호협의, 매도인(점유자)는 새로운 임차인과 협의하여 이사일을 정하고, 새 임차인을 구하기 위한 집보여주는데 협조한다. 매수인의 잔금 일부는 새로운 임차인의 보증금으로 충당한다.
2. 현 임차인 전세금 0억0천만원으로 현 임대인과 1년 새로 전세계약(25년12월19일~26년12월19일)시 잔금일은 현 임차인의 만기일인 2025년 12월19일로 하고, 이를 매수자가 승계하는 방식으로 한다.
 

1번 또는 2번조건으로 계약 진행이 안될시 매매는 조건없이 해지하고, 매도인은 매수인에게 기지급된 계약금을 반환한다.
  
* 2025년11월16일 계약금의 일부(가계약금 00만원) 입금함
* 가계약금 입금과 동시에 계약은 성립하며, 위 두가지 사유를 제외한 이유로 계약을 해제할 시
매도인은 계약금을 배액상환하고 , 매수인은 기지급한 계약금을 포기해 계약을 해제할 수 있습니다
* 중개사 과실없이 계약이 해제되어도 중개보수는 지급의무가 있습니다.

위의내용에 동의하시면 계좌번호 부탁드립니다

00부동산 중개사무소
000-000-0000

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원래 베스트는 둘 중 한가지로 확실히 좁혀 깔끔하게 토요일에 계약서를 쓰는 것인데,, 상황이 복잡해진 채로 계약서를 쓰려니 어렵습니다.

Q1 . 우선 현 임차인과 확약서를 써야하는데 어떤 내용을 담아야하는지, 어떤 효력이 있는건지 궁금합니다.

꼭 들어가야한다고 생각되는 내용은 다음과 같습니다

- 임차인 000 의 전세계약은 25년 12월 19일 종료되며, 계약갱신청구권을 사용하지 않음을 임대인 000 과 합의했다.

- 임차인 000 은 12월 17일까지 아래 두가지 중 한가지를 결정해 중개인을 통해 임대인에게 의사를 전달한다.
 

 1) 25년 12월 19일 ~ 26년 12월 19일까지 전세금 0억0원으로 신규 전세계약을 임대인(=매도인)과 체결한다. 해당 전세계약은 매매가 진행중인 건에 대한 계약이며 000이 승계한다. (전세계약체결일 12월 19일)

 2) 26년 4월 30일 전까지의 날짜 중 새 임차인과 이사날짜를 상호협의해 이사일을 정하고, 임차인의 이사날짜확정여부와 관계없이 새 임차인을 구하기 위한 집보여주기에 협조한다. 

- 임차인이 위의 사항을 지키지 않아 현재 진행 중인 매매계약이 파기될 시 발생한 손해에 대해 임대인 000 은 임차인에게 손해배상을 청구할 수 있다.
 

밑에 손해배상 관련 내용은 민감하고, 현 임차인 뿐만 아니라 매도인분까지 불쾌하게 할까 걱정됩니다. 하지만 이렇게 지금까지 우유부단한 임차인의 모습을 보면.. 뭔가 쐐기를 박는게 있어야겠다 싶어서요.

만일 현임차인분이 12월 17일까지도 결정을 못하신다면, 매도인의 귀책으로 보고 계약을 파기해 배상받을 수 있을까요?

어떤식으로 풀어가고 어떤 문구로 리스크를 헷지하면 좋을지.. 조언해주시면 감사하겠습니다.

Q2. 임차인에게 이사비 지급 여부와 지급 방식

이사를 나갈수도 있고 안나갈 수 도 있는데 이 경우에도 이사비를 지급하는게 맞을까요? 확약서 만으로는 임차인의 퇴거 의사가 약해서 소액이라도 지급을 하는게 법정까지 갔을때 유리하다고 해서요 이런 경우에 어떤 명목으로 드리는것이 좋을지 궁금합니다.

Q3. 계약서 특약 어떻게 하면 좋을지, 계약서 수정?

우선 아래와 같이 특약 초안을 작성해보았습니다.. 

아래 밑줄 그은 부분들이 중요할 것 같은데요, 리스크 헷지가 안되는 부분이 있을까요? 
12월 19일에 임차인분이 결정을 하시고 계약서를 향후 수정하는게 좋아보이는데, 이때 필요한 절차가 있을까요? 

확약서 첨부라는 문구가 있으니 간인을 확약서에도 하는게 좋을까요?

===================본계약 특약 초안 ========================================
 

- 현 상태의 계약(에어컨2대, 김치냉장고, 붙박이2개, 식기세척기 등)임
- 매도인의 하자담보책임에 대해서는 관련 법규를 따른다
- 현상태의 등기부등본상태로 잔금일의 익일까지 채무를부담하는 등의 새로운 권리변동을 일으키지않는다.
- 잔금 시 까지 각종 공과금은 매도자 부담으로 한다.

- 현 임차인 000의 사정으로, 아래 가, 나 상황 중 한가지 상황에서의 특약 및 잔금일만이 유효함을 확인했으며 25년 12월 19일 현 임차인 000 의 의사를 확인한 후 계약서를 수정한다. ( 임차인 000의 확약서 첨부 ) 해당 과정에서 소유권 이전 등기에 문제가 없도록 매도인과 매수인은 계약서 수정 절차에 적극 협조한다. 현 거주중인 임차인이 계약갱신청구권을 사용하지 않음을 확인 후에 진행하는 계약이며 만일 임차인이 계약갱신청구권을 사용할 시 잔금일과 상관없이 배액배상한다.

가.  현 임차인이 25년 12월 19일 ~ 26년 12월 19일까지 전세금 0억0원으로 신규 전세계약을 매도인과 체결 후 매수인에게 승계하는 상황

- 매도인과 임차인이 신규전세계약을 체결 ( 전세대금 0억 0원, 전세계약일  25년 12월 19일, 전세기간 25년 12월 19일 ~26년 12월 19일 )하여 매수인이 승계하는 조건의 계약이다.
- 계약금은 매매금액의 10%, 중도금은 전세계약금 (0억 0원) 으로 처리하며, 잔금일은 25년 12월 19일이다. 이때 잔금일은 임차인의 대출연장 상황에 따라 합의 하에 변경할 수 있다.

나. 26년 4월 30일 전까지의 날짜 중 새 임차인과 이사날짜를 상호협의해 현 임차인이 이사일을 정하는 상황

- 신규 전세계약을 위한 매도인과 매수인은 적극 협조한다. 신규 임차인이 구해질 경우 매도인과 임차인이 계약을 체결하여 매수인이 승계하는 조건의 계약이다.
- 계약금은 매매금액의 10%, 중도금은 전세계약금, 매매잔금은 전세금 잔금으로 처리하며, 잔금일은 서로 합의 하에 앞뒤로 변경할 수 있다.

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제가 놓치고 있는 리스크가 있을 것 같은 찝찝함이 계속 있네요.. 하하 
슈뢰딩거의 임차인이 저를 힘들게 합니다

마지막으로 긴 글 읽어주셔서 정말 감사합니다.. ㅠㅠ