#독서후기 결국에 오르는 집값의 비밀 [에이스 3반 돈죠앙]

책 제목(책 제목 + 저자) : 결국엔 오르는 집값의 비밀

저자 및 출판사 : 김준영

읽은 날짜 :   25.11.10-15

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #전세가율 #전세수급지수 #부동산싸이클

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

1. 책 및 저자 소개

부동산 투자 인사이트라는 책의 저자가 5년만에 내놓은 책. 최신의 데이터들을 기초로 집값이 어떻게 오르고 내리는지를 명쾌하게 규명했다. 특히 우리나라는 전세가를 중심으로 시장 사이클이 형성된다는 특성에 대해 상세하고 명확하게 설명해줬다. 주택의 공급부족과 공급과잉이 반복되는 과정에서 전세수급과 전세가율이 변하며 사람들도 움직이게 된다는 것이 저자의 핵심논리이다. 튜터님께서 추천해주신 이 책은 간단한 챕터별로 구성이 되어 있어서 필요한 부분을 발췌해서 읽을수도 있다. 데이터 수치와 그래프로 명쾌하게 설명하는 법을 알려주어서, 내가 부동산 공부를 하면서 어렵게 느껴졌던 데이터 해석 부분을 어느정도 따라할 수 있을 것 같은 생각이 들게 해준 책이다.

2.내용 및 줄거리

21p 결국은 사용가치인 전세가격의 상승과 하락, 월세가격의 상승과 하락이 주택의 현재 가치와 가격으로 연결되는 것입니다. 단순히 전세가격이 매매가격을 밀어 올리는 것이 아니라 그 주택의 사용가치인 전세가격의 변동에 따라 그 주택의 가격과 가치가 평가되는 것입니다.

77p 3년에 걸쳐 시장의 공급이 충분하다면 부동산 가격은 대체로 하락하고, 3년에 걸쳐 시장의 공급이 부족하다면 가격은 대체로 상승하는 변곡점을 만들게 됩니다. 이 변화의 타이밍을 이해하는 것이 매우 중요합니다.

83p 공간의 크기 차이는 수요 측면에서는 공급의 부족과 과잉을 느끼는 시간의 차이이며, 수익률의 측면에서는 공급이 채워지는 시간의 차이에서 비롯되는 상승과 하락의 환경을 만드는 차이입니다. 이로 인해 수도권과 지방을 크게 다르며, 공급의 해석도 달라져야 하고 상승과 하락의 시점도 서로 다른 것입니다.

92p 규모가 작은 도시의 경우도 3년 누적 공급량을 통해서 상승과 하락의 변곡점을 확인할 수 있습니다. 물론 모든 도시가 그렇다는 뜻은 아닙니다. 하지만 적어도 한 해의 공급량으로 분석하는 것보다는 훨씬 잘 맞습니다. 여러 도시들을 분석해 본 결과 지방은 3년의 수요와 공급 불균형이 생겼을 때 상승 또는 하락 확률이 가장 높아지는 것을 확인할 수 있었습니다 .

95p 1년 공급량을 3년 누적 공급량으로 전환해서 보면 공급량과 매매가격의 상관관계가 명확하게 드러납니다.

98p 공급이 시장에 영향을 미쳐 가격을 변화시키는 것은 대부분의 지방에서 보이는 특성입니다. 지방에서는 3년간 예정된 물량, 즉 3년 누적 공급량이 가장 큰 영향을 미치지요. 공급이 선행하는 시장입니다. 반면 서울 수도권의 경우는 입주를 한 뒤 공급물량이 계속 재고주택으로 남아서 시장에 영향을 줍니다. 즉 공급이 후행하는 시장입니다 이러한 특성으로 인해 서울 수도권은 2008년 하락 시점부터 2013년 하락기까지 부족했던 공급량을 현재의 시점에서도 채워 나가고 있는지 파악해야 합니다.

106p 인허가물량, 착공물량, 분양물량은 현재 시점에서 주거를 할 수 없기에 당장 시장에 영향을 미치는 공급은 아니라고 보고 있습니다. 매도물량과 신규 입주물량만 공급의 범주에 넣습니다.

108p 지방의 경우 신규 입주물량은 현시점에서 바로 영향을 주는 것이고, 서울 /수도권에서는 신규 입주물량이 점차 매도물량이 되어가면서 영향을 준다고 할 수 있습니다.

117p 또한 공급이 영향을 미치는 수익률의 시작점이 높은 선에서 움직이는 곳이 지방이고, 낮은 선에서 움직이는 곳이 서울 수도권입니다. .최근 금리 인상 이후 지방의 작은 도시들이 상승을 이어가고 있는 이유는 수익률이 높은 구간에서 움직이기 때문에 금리의 영향에서 먼저 벗어나게 되기 때문입니다.

152p 이를 종합해 보면, 공급이 만들어놓은 시장의 수익률 환경이 금리의 인하 또는 인상으로 바뀔 때 시장에 영향을 주는 것으로 보입니다. 금리 상승기라면 훼손된 수익률 환경이 공급에 의해서다시 조성되고, 전세 가격의 변동에 의해서매매가격에 영향을 주는 것입니다.

153p 단기적으로 금리 변동성이 큰 시기에는 금리의 영향을 받고, 시간이 지나면 다시 공급에 영향을 받으며 시장이 바뀌어가는 것입니다. 결국 금리의 영향은 단기적인 변수에 가깝다고 할 수 있습니다.

160p 임대시장에서 월세의 비율이 높을수록 시장이 성숙했다는 의미이거나 매매가격의 성장이 둔화되는 도시라고 판단할 수 있습니다. … 우리 주택시장도 차차 월세로 가는 것은 필연적일 수밖에 없습니다. 성장의 둔화로 인해 매매가격이 상승이 점차 둔화된다면 시세차익이 나지 않는 상품으로 바뀌기 때문입니다. … 전세시장이 완전히 사라지지는 않겠지만 다가올 미래의 임대 형태가 주로 월세가 되는 것은 피할 수 없을 것입니다.

163p 자산가치 상승에 대한 기대가 낮을수록 리스크가 증가하기 때문에 그만큼 월세가격이 올라갈 가능성이 높아집니다. 전세가 사라지면 주택가격의 변동성은 낮아지고 주택 임대시장은 높은 가격의 월세로 자리를 잡아가게 될 것입니다.

202p 우리가 보고 있는 거의 모든 통계는 선행해서 시장을 미리 말하는 것이 아니라 현재의 상황을 마랗고 있거나 그 결과인 것입니다. 또 가장 잘 맞는 통계가 가장 큰 오판을 내리게 만드는 통계가 될지도 모릅니다. 언제나 통계는 보조지표 정도로 활용해야 하며 결국 스스로 예측하고 판단을 내려야 하는 것입니다.

209p 작은 도시일수록, 또 인구가 감소하는 지역일수록 이제는 위치나 상품에 좀 더 초점을 맞추어 선택하여야 할 것입니다.

213p 보통 아파트 가격이 하락하면 3년이나 4년 전 가격으로 돌아가게 됩니다. 선호도가 떨어지는 오래된 아파트의 경우는 10년전 가격으로 돌아가는 경우도 있습니다.

221p 월세가 꾸준히 상승한 미국이나 다른 선진국에서는 실제로 매매가격의 변동성은 낮고 높은 월세가격이 형성되어 있습니다. … 지금 우리 주택시장은 점차 성숙해 가는 단계여서 전세에서 월세로 이동하는 과도기로 보고 있습니다.

223p 성장이 둔화되고 월세로 가는 과정에서 월세가격은 필연적으로 상승하게 됩니다.

278p 어떤 분석을 하든 다가올 미래를 정확하게 예측할 수는 없습니다. 하지만 도시의 특성에서 만들어진 수요를 기반으로 하는 유일한 선행지표가 입주물량입니다. 이를 바탕으로 전망한다면 최소한 가격이 하락하는 시점을 피할 수 있을 것이라고 생각합니다.

3.적용할 점

207p

<성장하는 지역과 상품에 투자하라>

첫번째로 임대료 상승률이높은 지역입니다. 임대료 상승률이 높다는 것은 끊임없이 임대수요가 발생하고 그 임대료의 상승에 의해서 매매가격의 상승도 기대할 수 있다는 의미입니다.

두번째는 상품에 종류에 따른 성장성입니다. 선호도가 높은 상품은 지속적으로 수요의 선택을 받으며 매매가격도 상승할 가능성이 높기 때문입니다.

: 이 책에서 전세의 월세의 전환에 관한 이야기가 매우 인상깊었다. 우리는 전세 레버리지를 이용한 투자자인데 이 책의 저자는 결국 성장이 둔화되고 월세로 가는 과정 그리고 있다. 아직 내가 맞이할 다음 상승장에는 해당하지 않는 내용인가? 그렇다면 나는 앞으로, 이런 리스크등을 헷지하기 위해서는,

두가지의 법칙을 지켜야할 것 같단 생각이 들었다. 임대료 상승률이 높은지역 + 선호도가 높은 상품에 투자한다.

<280p 시장에 영향을 미치는 건 금리보다 공급이다>

요즘은 정보가 넘쳐나는 시대입니다. 유튜브나 SNS등을 비롯해 언론을 통해 쏟아지는 정보 속에서 부동산 공부를 꽤 했다는 저마저도 시장을 판단하는데 어려움을 겪습니다. 하지만 지난 25년간 부동산 시장을 지켜본 결과 한 가지 확실한 점을 깨달았습니다. 결국 제자리로 돌아온다는 것입니다. 어느 정도 시간이 지나면 부동산은 자신의 원래 가치를 찾아갑니다.

: 시장에 영향을 미치는 건 금리보다 공급이라는 말이 굉장히 와닿았다. 금리가 어떻구, 정책이 어떻구, 순간적인 단기 변동은 일어날수 있지만 결국엔 제자리로 돌아온다는 것. 수요와 공급에 원리에 의해 가격이 오르락 내리락 하다가도 시간이 지나면 부동산의 자신의 원래 가치를 찾아간다는 것이 매우 인상적이었다.

4.깨달은 점

이번에 연구과제로 전주, 울산의 공급부족의 지역에 대해서 파기 시작하면서 이 책을 다시 집어들었다. 

이미 읽었던 책이라서 쓱쓱 다시 한번 살펴보는 관점으로 보았다. 전세가율과 전세수급지수로 수도권과 지방을 한판으로 설명한 이 책이 다시 보니, 더 이해가 잘 되었고, 참고할 만한 내용들이 많아서 적극 활용해보아야겠다는 생각이 들었다. . 이런 책들을 참고해서, 이번에 진짜 공급 부족 시장의 투자에 대해 뽀개보자. 공급= 돈죠앙이 되도록!