포-하-

안녕하세요.

포도링입니다.

오늘은 

저의 1호기에 대해서 복기해보고자 합니다.

저는 공급이 없기로 유명한

중소도시 B지역에 투자를 했습니다.

앞마당 전수

근데 사실 처음부터 B지역을 본 건 아니었어요.

저한테는 중소도시 앞마당이 딱 3개 있었는데,

수도권과 (그나마) 가까운 직장이 빵빵한 A 지역과,

경상도권이지만 진짜 엄청싼 C지역이 더 있었어요.

지역의 위상은 인구 수대로

A > B > C 라고 생각하고 있었습니다.

그래서 전 A지역에 투자하고 싶었어요.

그래도 혹시 모르니 A, B, C 지역을 모두 전수조사합니다.

A, B, C 모두 제 투자금에 들어오는 단지가 많았어요.

그래서 하나도 빠짐없이 다 매물을 보러 다녔습니다.

오늘은 A지역, 내일은 B지역, 다음날은 C지역..

이때 잔쟈니 튜터님이

세 지역을 서로 비교평가하기 보다는

각 지역에서 투자 우선순위 3개이상씩 뽑고

그것들 중에서 이제 조건 맞는 걸 하는 게 낫다

고 말씀해주셔서 그대로 실천합니다.

어느정도 매물을 보고나니,

각 지역별로 제 투자금안에 들어오는 단지가 구체화되기 시작했습니다.

비교평가

한 지역 당 5개정도 뽑아서 우선순위를 세워놨어요.

그리고 이제 비교평가를 시작했어요.

여기서 저는 우리가 아는 대로 

“저평가”단지를 찾아야겠다.

생각했습니다.

<A지역>

A지역은 이미 투자자가 많이 붙어있었지만,

아직 저렴한 구간이어서 투자로 너무 좋다고 생각했어요.

그리고 수도권이랑 가까운 점이 좋았어요.

(지금 생각해보면 수도권과의 거리가 상관이 있나 싶네요..)

조금 찝찝한 점은 

적정공급을 살짝 넘어가는 수준의 공급이 있다는 것이었어요.

심지어 사람들이 좋아하는 입지와

덜 좋아하는 입지에 골고루 공급이 있었어요.

그리고 전세가가 엄청 올라온 상황은 아니었어요.

<B지역>

이상하게 B지역은 A지역이랑 가격이 비슷했어요.

이게 바로 가격 왜곡인가? 생각했어요.

B지역은 아직 투자자가 많진 않았어요. 이제 슬슬 오고있는 분위기?

그리고 연식이 좋은 단지들은 이미 상승을 시작했어요.

어떤 단지는 제가 임장하는 한달사이 2~3천만원이 오르더라구요?

매가가 3억인데 한달뒤에 매가가 3.2~3.3억이 된다는 건

10%나 올랐다는 뜻인데..

가격이 오르고 있다고 생각하니,

심리적으로 더 싸지 않다고 느꼈던 것 같아요.

하지만 전세가 씨가 마른 시장이었어요. 주변 단지에 전세가 하나도 없었습니다.

A지역이 위상이 더 높은데, 그럼 A지역이 더 싼거 아닌가?

더 싸고 좋은걸 해야될 것 같은데?

라는 생각을 많이 했던 것 같습니다.

<C지역>

그리고 C지역은 A지역이나 B지역에 비교하지 못 할 정도로 쌌어요.

투자금을 조금만 더 넣으면 랜드마크급을 할 수 있었고,

지금 가진 투자금으로도 준구축 랜드마크급을 할 수 있었지요.

사실 이렇게만 보면 A지역이나 C지역이

투자하기 좋은 지역이라고 보여지지 않나요?

저도 그렇게 생각했어요.

하지만 고심끝에 C지역은 제외합니다.

왜냐면 2년뒤 공급이 많았거든요.

해당 지역 뿐만아니라, 해당 지역의 상위급지에도 공급이 많았어요.

투자하려면 3년전세를 맞춰야 했고,

투자자도 많이 들어가서 전세도 좀 많아지고 있는 상황이었고

무엇보다 저는 제 돈을 3년이나 거기다 묶어둘 자신이 없었어요.

왜냐면 진짜 어렵게 모은 돈이었거든요.

A지역과 B지역으로 투자우선순위를 좁히고

치열하게 고민합니다.

그래서 결국 B지역을 선택한 이유

그래서 결국 B지역을 선택한 이유가 뭐냐구요?

전 사실 마지막까지 A지역을 하고 싶었어요.

왜냐면 신축에 선호도가 좋은 단지를 할 수 있었거든요!

돈 1~2천 더 넣더라도 

좋은 걸 하고 싶었습니다.

공급이 들어오는 곳에 비해 선호도는 살짝 떨어지겠지만,

물리적으로 살짝 거리가 있으니 괜찮지 않을까? 생각했어요.

근데 B지역에서 급매를 찾아버립니다.

정말 이거는 실거래만 봐도 싸다는 걸 알 수 있었어요.

그래서 진지하게 고민합니다.

공급이 없는 B지역의 구축 급매와

공급이 어느정도 있지만 A지역의 신축..

단지가치는 당연히 A지역의 단지가 높았지만,

B지역의 단지가 너무 쌌습니다.

매물코칭을 받았고,

결국 A지역의 단지는 전세가 아직 못받쳐줘서

투자금이 더 들어갈 수 있었고,

B지역의 단지는 워낙 싸고 잃지 않는 투자로 적절하고,

공급도 없고, 투자금도 줄일 수 있는 상황이라 

B지역을 선택하게 됩니다.

결과

결과적으로

단지가치가 훨씬 좋았던 A지역과 C지역보다 

B지역에서 적은 투자금으로 더 많은 수익을 낼 수 있었습니다.

(단지는 예시입니다)

복기하면서 느꼈죠.

아 싼 것을 사는 것도 중요하고, 저평가를 따지는 것도 너무 중요하지만,

지방투자에서는 공급도 상당히 중요한 부분이구나.

나중에 다들 아시겠지만,

A지역은 청주

B지역은 전주

C지역은 김해였습니다.

여기서 주의할 점은!!!

A지역이나 C지역의 단지가 가치없는게 아니라는 겁니다.

오히려 더 좋은것이지만 공급때문에 눌린것일뿐이죠.

아직도 엄청 싸다고 해석하시면 좋을 것 같아요!

요즘 지방 시장에도

제가 전주에서 느꼈던 순풍이 불고 있는 것 같습니다.

지방 소액투자하시는 분들에게

제 복기글이 도움이 되기를 바랍니다.

감사합니다.