재건축아파트

수령님 안녕하세요. 열심히 공부하시면서 1호기를 준비하고 계시네요! 먼저 궁금해 하시는 재건축이든 재개발이든 단계에 따라서 언제 진행될지 미정인 단지들이 많이 있습니다. 최소한 관리처분 인가까지 완료되어야 그후로도 최소 3년이 지나야 신축이 들어오는데 그 이전 단계에 있다면 10년이 될지 그 이상이 될지 예상할 수 없는 부분입니다. (은마 아파트 재건축은 아직도 안되고 있죠?) 따라서 이런 호재를 기대하고 아파트를 매수하는 것 보다 현재 시점의 가치에 집중하여 적정 가격인지를 파악하시는 것을 추천드립니다. 그리고 재건축 아파트의 단점(?) 이라면 전세가가 낮아 투자금이 더 많이 들어간다는 점입니다. 또한 단계가 진행될수록 더 낡아지고 세입자가 오래거주하지 못하기에 전세가는 점점 더 낮아져 우리가 전세 레버리지 투자를 해서 갱신 시점에 전세를 올려받는 것과는 반대로 갱신마다 보증금을 낮춰 돈이 추가로 들어갈 수도 있습니다. 그리고 마지막으로 추가분담금을 내가 감당할 수 없다면 그 이전에 매도를 해야되는 경우도 발생합니다. 이런 부분들을 모두 고려하셔서 좋은 1호기 하시길 응원드리겠습니다!

수령님, 안녕하세요. 1-1.재건축 추진 아파트의 장점 -신축(또는 신축 예상)의 프리미엄으로 매매가가 크게 오를 수 있습니다. -신축으로 생활 편의성, 에너지 효율, 관리비 구조가 좋아져 시세 유지력·실거주 만족도 상승할 확률이 높습니다. -조합원 분배 방식(재건축 시 조합원 우선분양 등)에 따라 큰 이익을 얻을 수 있습니다. 1-2.재건축 추진 아파트의 단점 -정비구역 지정 → 조합 설립 → 관리처분 → 이주·철거 → 착공 → 준공까지 수년(보통 5~10년 또는 더) 소요. 계획이 뒤바뀌거나 법적·이해관계로 지연될 가능성이 큽니다. -재건축 시 건축비 차이·일반분양으로 발생하는 ‘추가 분담금’(조합원 부담)이 커서 실제 손에 남는 이익이 줄어들 수 있습니다. -이미 높은 가격에 진입하면, 재건축 기대가 시장에 선반영되어 실질 수익이 작아질 수 있고, 혹시나 있게될 가격 하락기엔 공급물량과 경기 영향을 크게 받습니다. 2.4급지 재개발 아파트, 6년 이후 신축 아파트 투자가 나은지? -6년은 ‘확정’된 기간이 아닌 경우가 많습니다. 정비구역 지정·조합 설립이 이미 끝났고 관리처분·이주 일정이 확정되어 있는가? 만약 아직 초기 단계라면 6년은 그냥 조합원들의 희망회로일 가능성이 큽니다. -6년 뒤 부동산 경기·금리·규제가 현재와 다를 수 있으며, 특히 금리 상승기·수요 위축기엔 재건축 기대가 약화될 수 있습니다. -위 내용을 확인해보면 불확실성이 클 수 있습니다. 저라면 재개발, 재건축 추진 아파트의 경우 신중히 접근할 것 같습니다. 6억이라면 돈이면 정말 큰돈이며 다른 좋은 기회들과 많이 찾아볼 수 있을 것 같니다. 차분히 부동산 공부해보시면서 꼭 내집마련 성공하시길 바랍니다.^^

안녕하세요 수령님 재건축 아파트에 대해서 고민 중이시군요 1) 재건축 아파트의 경우, 입지가 좋고 실제로 사업성이 있어서 추진 확률이 높은 곳의 경우, 새아파트로 변경될 경우 그에 따른 가치와 가격이 따라갈 수 있다는 장점이 있습니다 2) 다만 실제 추진 하는 과정에 있어서 시간이 어느정도 소요될지는 장담할 수 없는점 ,그리고 시공 과정이 길어짐에 따라서 공사비 등이 늘어나면 추가 분담금 등이 늘어날 수 있는데, 기존에 내가 매수한 가격 + 추가 분담금까지 고려했을 때 3) 마지막 다른 투자할 수 있는 곳과 비교햇을 때도 충분히 메리트가 있는지 비교해보시면 좋을 것 같습니다. 만약 이미 비슷한 입지의 신축이 매수가격 + 분담금 보다도 낮은 가격이라면, 시간이라는 기회 비용을 투자해서라도 재건축을 기다리는게 나의 상황에 맞을지 같이 고려해보시면 조금이나마 도움이 될 것 같습니다!