[서기 29기 라면대마왕] 축적된 경험을 바탕으로 핵심만 골라보는 안목을 가르쳐주신 강의(4주차 강의후기)

미시적 관점으로 무척 자세하게 B지역을 해부해주셨던 쟌쟈니 선생님과는 또 다른 스타일의 강의였습니다.

보다 거시적 관점으로 투자와 연관된 것들만 족집게처럼 집어내주신 권유디 선생님의 강의도 너무 좋았습니다.

서기 역시 3번째 재수강이지만, 매번 아예 다른 새로운 강의를 듣는 것 같습니다.

C지역에서 1년 반 정도 거주를 한 경험이 있습니다.

그때 당시에는 N호선 연장 공사 중이었는데(사실 지하철 공사로만 생각했지, 몇 호선인지도 몰랐습니다.)

벌써 N호선이 연장 개통되고 역 부근에 신축도 들어와서 참 격세지감이라는 생각이 들었습니다.

신랑과 함께 네이버 로드뷰로 예전에 살았던 곳도 보면서 추억에도 잠기며 즐거운 시간을 보냈습니다.

10.15 규제 공표 직후, 5일장 첫째 날에 1호기 투자를 했습니다.

수도권 5급지, 강남 1시간을 조금 넘는 90년대 구축 아파트입니다.

10월 당시 같은 가격대에 있는 다른 비슷한 급지들의 가격을 여전히 네이버 알람으로 받아보고 있는데,

1호기 단지는 도통 가격이 오를 생각이 없습니다. 물론, 5년 이상 바라보고 들어간 단지라 조급함은 없지만

서울이나 4급지 이상에 투자한 동료들의 단지들이 단기간 내 올랐다는 소식을 들었을 때 너무 부러웠습니다.

그런데 이번 강의로 가격 상승에 대한 새로운 관점을 얻을 수 있어 좋았습니다.

제가 매도를 희망하는 시기에 딱 1호기가 상승기 초중반에 진입하여 보유세 일반과세도 받고

가열된 매수세에 힘입어 매도도 수월히 될 수 있을 거란 생각은 못해봤습니다.

미래는 알 수 없지만 지금의 상황에도 희망이 있음을 배울 수 있어 놀라웠습니다.

C지역의 입지분석에 관해서는, 철저하게 '수요'와 연관된 수치만 빠르게 확인하시는 점이 인상깊었습니다.

학군지와 비학군지에서의 초등학교 바라보는 관점은 신선했습니다. 향후 입지분석시 BM해야겠다 생각했습니다.

수도권 공급을 바라보는 방법에 대한 디테일한 설명, ‘평균회귀’ 개념에 대한 설명은

아마 이번 강의를 듣는 모든 분들이 가장 인상깊었을 내용이라고 생각합니다.

예전에도 ‘평균회귀’에 대해서 선생님께서 설명해주신 적이 있었던 것 같은데 그때는 이해를 잘 못했었습니다.

지금도 여전히 어렵고 저 스스로 분석해낼 수 있을지 잘 모르겠지만, 그래도 그전보다 좀 더 이해는 되었습니다.

최근에 하워드 막스가 저술한 ‘투자에 대한 생각’이라는 책 내용과 상당부분 겹치는 내용이 많아서 흥미로웠고,

주식이 아닌 우리나라 부동산판에서는 시장주기와 시장 참여자들의 심리가 어떻게 구체적으로 드러나는지

선생님께서 장기간 분석하신 내용을 바탕으로 정리해주셔서 너무 좋았습니다.

만약 저 혼자 시장 플레이어로 활동했다면 절대 알 수 없었을 인사이트라고 생각합니다.

앞으로는 수도권 공급을 분석할 때(임보) 알려주신 2단계를 추가하여 확인하는 훈련을 하도록 하겠습니다.

저의 1호기는 그러한 관점에서 현재 어떤 상황인지 궁금하여 바로 적용해보았습니다.

3년 이내로 기간을 줄이면 전세가가 1억 정도 오르긴 했지만 5년 전의 폭등장까지 넓혀서 본다면

전세가가 전고를 회복하지 못하고 오히려 많이 떨어진 상황이었습니다.

제가 가진 물건은 수리가 잘 되어 있지 않아 2년 뒤 전세가 나가지 않으면 어떡하나 막연하게 걱정하고 있었는데

전체적인 수도권 입주물량이나 단지의 흐름 등 종합적으로 고려해봤을 때 그렇게 크게 걱정할 수준은

아닌 것 같아서 한시름 놓게되었습니다.(물론, 미래는 알 수 없으니 그때 가서 필요한 대응을 해야겠지만요.)

막연하게 걱정만 하는 것이 아닌, 구체적인 근거와 시장 기전까지 배우고 스스로 마련해볼 수 있어 좋았습니다.

또한, 저의 1호기도 리모델링 추진 중인 단지이고 투코 받을 때 멘토님께서도 상승장에 갈아타기 하라셔서

그 이유가 궁금했는데 구체적으로 알려주셔서 이해가 잘 되었고, 도움이 많이 되었습니다.

27년 3월에 1호기 부근 신축 입주가 예정되어 있는데, 가격이 어떻게 될지, 그때는 5급지까지 상승의 흐름이

내려올지 너무 궁금합니다. 그때가 되면 지금을 기억하며 시장 분위기를 잘 살펴봐야겠습니다.

이번 강의에서는 ‘투자자의 상황에 따라 달라질 수 있는 투자’에 대해 중점적으로 설명해주셔서

같은 상황, 같은 투자금, 같은 단지더라도 앞으로 투자자마다 다 다르게 선택할 수 있는 점을 알려주셔서 좋았습니다.

저는 선생님들처럼 10채, 20채의 다주택을 할 수 있을지는 모르겠지만 최소 5채를 목표로 하는 다주택자라

연 저축액이 적다면 입지 좋은 구축보다는 전세금 회수가 가능한 신축이 더 나았을지도 몰랐다는 생각이 들었습니다.

경험이 없다보니 그저 제일 좋은 1채를 하는 것에만(그리고 전고점에만…) 급급했던 게 아쉬웠습니다.

그래도 선생님께서 잘 모르겠으면 그냥 할 수 있는 것들 중 입지 좋은 구축을 하는 게 낫다라는 말씀 해주셔서

조금 안심이 되었고 투코에서 멘토님 말씀해주신 점과 종합적으로 보았을 때, 전세금 상승분으로 인한

투자금 회수보다는 시세 차익에 좀 더 집중하여 적절한 시기에 매도하여 수도권 중앙으로 갈아타기하는 방향으로

확실히 전략을 잡을 수 있었습니다. 그러려면 선생님 말씀처럼 그 시기에 좀 더 텐션을 높게 가져가야할 것 같습니다.

강의 중간 중간 지방에 대한 이야기도 많이 해주셔서 좋았습니다.

아무래도 지금은 저처럼 1호기를 하고 투자금이 떨어져 지방 투자를 생각하는 사람들도 많으니까요.

선생님께서는 월부에서 투자 공부를 시작하고 약 1년 안에 무려 3호기까지 투자를 진행하셨고

그것도 가격 고정 가치비교가 아니라, 가치 고정 가격비교라는 어마무시(?)한 스킬까지 활용하신 걸 보고

정말 대단하다는 생각이 들었습니다. 저는 3년이 다 되어가도록 가치 비교는 엄두도 못 내고 있습니다..

강의에서 설명해주신 대로 원인은 크게 3가지인 것 같고, 저는 거기에 모두 다 해당되는 듯 합니다.

특히, 정말 정곡을 찔러주신 말씀이었는데 '단지가치 확인하고, 네이버 부동산 가격만 보면 투자할 수 있다는 것은

잘못된 생각'이라는 말이 회초리로 다가왔습니다. 투자를 해보니 알 수 있었고 매임은 정말 중요한 것 같습니다.

지금은 몸이 정말로 무거워 임장을 갈 수 없지만(임장 가고 싶은 마음은 굴뚝 같습니다. 요즘 날씨가 선선해서…)

내년에 천천히 다시 앞마당을 늘려갈 때에는 매임을 정말 열심히 해야겠다는 불굴의 의지를 다질 수 있었습니다.

그래도 현재 느리지만 꾸준히 독서하고 있는 점은 잘하고 있는 것 같아 안심이 되었습니다.

잘 하는 것에 너무 집착하지 않고 꾸준히 오래할 수 있도록, 돈그릇을 갖춘 투자자가 될 수 있도록

계단식 성장임을 인식하고 끝까지 포기하지 않는 투자자가 되겠습니다.

좋은 강의 감사합니다.